Immobilien: Kündigungsrecht bei Schadstoffbelastung

Wohngifte schaden der Gesundheit. Doch nicht in jedem Fall kann der Mieter seine Wohnung deshalb fristlos kündigen. Wir sagen Ihnen, welche Voraussetzungen notwendig sind.

Asbest in Wänden oder Gifte in Holzverkleidungen. Schadstoffe in der Wohnung können krank machen. Das war schon in den 1980er-Jahren bekannt – und man setzte vermehrt auf verträgliche Baustoffe. Aber auch heute werden in Mietwohnungen noch Baumaterialien verwendet, die gesundheitsbedenklich sind.

So können Kleber, Bodenbeläge, Lacke oder Holzwerkstoffe bestimmte Stoffe abgeben, die unangenehm riechen oder Atembeschwerden hervorrufen, so die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Die gute Nachricht: Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt die fristlose Kündigung, wenn die Gesundheit des Mieters erheblich gefährdet ist – allerdings nur unter bestimmten juristischen Voraussetzungen:

• Es handelt sich um eine Wohnung oder einen zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Raum.
  Das bedeutet konkret: Ist nur ein Teil der Zimmer gesundheitsgefährdend, ist entscheidend, ob die Benutzung als Wohnung noch möglich ist. Sind Schlafzimmer, Wohnzimmer oder Küche betroffen, ist die Kündigung möglich. Dagegen sind Nebenräume, wie Diele, Keller oder Flur, noch nicht ausreichend für eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung.
• Die Gesundheitsgefährdung geht auf bestimmte Faktoren zurück.
  Es genügt nicht, wenn die Gesundheitsbeeinträchtigung beispielsweise von einem angegriffenen Gesundheitszustand des Mieters herrührt oder er für den gesundheitsgefährdenden Zustand selbst verantwortlich ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn durch falsches Lüften in der Wohnung Schimmel entsteht.
  
  Vielmehr ist die Anfälligkeit von bestimmten Bevölkerungsgruppen, wie Kindern oder älteren Menschen, entscheidend. Und: Das Kündigungsrecht besteht nur dann, wenn die Gesundheitsgefährdung des Mieters entweder auf der Beschaffenheit der Wohnung oder der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände beruht oder durch sonstige Umwelteinflüsse bedingt ist.

• Es liegt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vor.
  Das heißt, es besteht die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsgefährdung. An einer erheblichen Gefährdung fehlt es aber, wenn der Mangel sofort behoben werden kann oder der Vermieter ein Angebot unterbreitet hat, das die Gefährdung beseitigt.
• Der Mieter setzt dem Vermieter eine Abhilfefrist.
  Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter den Vermieter über den Mangel informieren. Ferner muss er eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen oder eine Abmahnung aussprechen. Eine Abhilfefrist erübrigt sich, wenn dem Mieter wegen der Gesundheitsgefahr ein Warten nicht zugemutet werden kann oder wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung verweigert hat.