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Diese Faktoren spielen bei der Bestimmung des Immobilienwerts eine Rolle

Aktualisiert am 02.05.2022Lesedauer: 4 Min.
Bei der Ermittlung des Verkaufspreises für eine Immobilie spielen viele Faktoren eine Rolle.
Bei der Ermittlung des Verkaufspreises für eine Immobilie spielen viele Faktoren eine Rolle. (Quelle: nuttiwut rodbangpong / iStock / Getty Images Plus/Thinkstock by Getty-Images-bilder)
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Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen und fragen sich, wie viel Sie dafür verlangen können? Bei der Preisbestimmung spielen viele Faktoren – wie Zustand, Lage und Ausstattung – eine Rolle. Doch auch politische und wirtschaftliche Entwicklungen können sich auf den Preis einer Immobilie auswirken. Diese haben meist nur Experten tagesaktuell im Blick, weshalb sich eine professionelle Immobilienbewertung wie die von Homeday für Verkäufer in jedem Fall lohnt.

Wer glaubt, dass allein der Zustand der Bausubstanz relevant für die Wertfindung beim Immobilienverkauf ist, der irrt gewaltig. Zwar wirkt es sich positiv auf den zu erzielenden Kaufpreis aus, wenn elektrische Leitungen, Installationen und Heizung auf neuestem Stand sind, jedoch ist dies nur ein Kriterium von vielen. Eine Immobilie im Topzustand, die aber verkehrstechnisch schlecht angebunden ist und weitab von Schulen, Ärzten, Kulturangeboten und Einkaufsmöglichkeiten liegt, büßt an Attraktivität und damit auch an Wert ein. Für viele Experten hat die Lage sogar den größten Einfluss auf die Preisfindung. Dabei kommt es nicht nur auf die Makrolage, also die Region, die Stadt und den betreffenden Stadtteil, sondern auch auf die Mikrolage der Immobilie an. Gemeint sind damit die direkte Umgebung und Nachbarschaft. Daneben spielen für den Wert auch harte und weiche Bewertungskriterien eine Rolle. Die Infrastruktur des Viertels gehört zu den harten, die Einschätzung der vorherrschenden sozialen Schicht zu den weichen Faktoren.

Ein guter Gesamtzustand und die Ausstattung steigern den Preis

Haben Eigentümer ihre Immobilie stets gepflegt und umfangreiche Investitionen getätigt, steigert das selbstverständlich den Wert von Haus oder Wohnung. Dabei sind vor allem das Dach, die Fenster und die Fassade von Bedeutung. Auch eher kosmetische Maßnahmen wie ein neuer Außenanstrich oder frisch renovierte Innenräume lassen eine Immobilie attraktiver erscheinen und können somit Einfluss auf die Preisfindung haben. Gleiches gilt für eine hochwertige Ausstattung. Darunter fallen zum Beispiel die Einrichtung des Badezimmers und die verbauten Materialien. Hochwertige Bodenbeläge, das Vorhandensein einer Fußbodenheizung, eines Kamins oder eines Wintergartens wirken dabei wertsteigernd.

Eine schlechte Energieeffizienz eines Hauses, sprich veraltete Heizungsanlagen, schlecht gedämmte Fenster und Fassaden wirken sich hingegen negativ auf die Wertfindung aus. Und das umso mehr in krisengeplagten Zeiten, wie wir sie gerade durchleben. Durch die steigenden Energiepreise rückt dieses Thema umso mehr in den Fokus potenzieller Käufer. Eigentümer, die eine Immobilie mit alter Gas- oder Ölheizung verkaufen wollen, werden es dieser Tage noch schwerer haben, einen guten Verkaufspreis zu erzielen.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

  • Das Vergleichswertverfahren vergleicht die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Grundstücken beziehungsweise Immobilien derselben Gegend. Je mehr Vergleichsobjekte es gibt und je größer ihre Ähnlichkeit ist, desto wahrscheinlicher lässt sich mit dem Verfahren der tatsächliche Wert der Immobilie ermitteln. Das Vergleichswertverfahren bietet sich vor allem an, um den Wert eines unbebauten Grundstücks, eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung in einer großen Wohnanlage zu ermitteln.
  • Beim Sachwertverfahren steht der aktuelle Bodenrichtwert im Mittelpunkt. Der Wert für Grund und Boden wird mit den Kosten eines Neubaus addiert und die Abnutzungserscheinungen eines Gebäudes entsprechend vom Wert abgezogen. Das Sachwertverfahren ist vor allem sinnvoll, um den Marktwert von Ein- oder Zweifamilienhäusern professionell zu ermitteln.
  • Das Ertragswertverfahren eignet sich, um den Wert vermieteter Immobilien – meist Mehrfamilienhäuser – zu ermitteln. Ausgangspunkt seiner Berechnung sind die wirtschaftlichen Erträge. Der Wert einer Immobilie setzt sich dabei zusammen aus der Jahreskaltmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten. Außerdem werden bei der Berechnung auch die Werte für Grund und Boden berücksichtigt.

Wer sollte den Preis einer Immobilie berechnen?

Fordern Gerichte, Versicherungen oder Finanzämter ein Immobiliengutachten, ist nur das eines anerkannten Immobiliengutachters zulässig. Dieser bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie, indem er sämtliche Eigenschaften der Immobilie begutachtet und protokolliert. Die Kosten für das Gutachten sind abhängig vom jeweiligen Wert der Immobilie.

Wenn Eigentümer ihre Immobilie verkaufen möchten, sind diese häufig in der Lage, sämtliche Kosten zu beziffern. Schließlich kennen sie den Preis, den sie einmal selbst bezahlt haben und wissen um die Kosten, die sie in Ausstattung und Modernisierungsmaßnahmen gesteckt haben. Jedoch fehlt ihnen in der Regel die Erfahrung am Markt, um Angebot und Nachfrage optimal einzuschätzen. Der emotionale Bezug zu ihrem Eigentum erschwert darüber hinaus oft eine neutrale und professionelle Sicht auf die Preisfindung. Der Online-Immobilienrechner von Homeday kann in einem solchen Fall gute Unterstützung bieten, da er eine kostenlose, unverbindliche und fundierte Einschätzung des zu erwartenden Verkaufspreises ermittelt.

Vertrauen Sie bei der Wertfindung auf die Expertise der Homeday-Immobilienmakler

Auch die ortsansässigen Immobilienmakler von Homeday bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich. Sie sind mit dem regionalen Markt vertraut, kennen die aktuellen Preise und Preisentwicklungen und wissen, wie sich die Lage einer Immobilie, der Zustand der Bausubstanz oder die Ausstattung auf den Wert auswirken. Ihre Immobilie wird dabei persönlich vor Ort begutachtet. Kriterien wie Lage, Ausstattung und Zustand werden von den Experten beurteilt. Auch verschiedene Eckdaten zum Beispiel zum Baujahr oder der letzten Sanierung Ihrer Immobilie fließen dabei in die präzise Preisermittlung ein. Wenn Sie sich danach für einen Verkauf mit einem Homeday-Makler entscheiden, zahlen sowohl Sie als Verkäufer als auch Ihr Käufer lediglich 2,94% Provision (inkl. Mehrwertsteuer) und damit weniger als die häufig angesetzte Provision von 3,57%.

Die Homeday-Makler sind in vielen Städten und Regionen Deutschlands im Einsatz. Lassen auch Sie Ihre Immobilie vor Ort bewerten und vertrauen Sie danach auf die persönliche Unterstützung beim Verkauf.

Die Inhalte auf dieser Seite wurden von der Ströer Content Group Sales GmbH in Zusammenarbeit mit Homeday GmbH, Prinzessinnenstraße 26, 10969 Berlin erstellt.

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