Wie Kleinvermieter typische Fallen umgehen
Berlin (dpa/tmn) - Die meisten Wohnungen gehΓΆren in Deutschland Privatleuten. Sie vermieten meistens nur ein oder zwei Einheiten. Kleinvermieter nutzen die Immobilie hΓ€ufig als Kapitalanlage oder als Finanzierungsbeitrag zum Bau des Eigenheims. Worauf es fΓΌr private Vermieter ankommt:
- Mietvertrag sauber aufsetzen: Alte Formulare, unwirksame Klauseln - MietvertrΓ€ge gehΓΆren nach Erfahrung von Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV), zu den grΓΆΓten Stolperfallen fΓΌr Kleinvermieter.
Klassiker sind FormularvertrΓ€ge, die entweder seit Jahren in der Schublade liegen oder die Vermieter selbst Γ€ndern. Beide enthalten dann meistens Regelungen, die Gerichte zwischenzeitlich gekippt haben und deshalb unwirksam sind.
- Dauer des MietverhΓ€ltnisses beachten: Wohnungen werden in der Regel unbefristet oder auf Zeit vermietet. Je nach Variante gelten unterschiedliche mietrechtliche Vorgaben. Die wichtigste: Ein Vertrag auf unbestimmte Zeit muss gekΓΌndigt werden - entweder vom EigentΓΌmer oder vom Mieter. Ein Zeitmietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist.
Bei lΓ€ngeren, aber befristeten VertrΓ€gen ist der Grund der Befristung zu nennen (Β§ 575 BGB). "Dieser muss gesetzlich zulΓ€ssig sein und dem Mieter ausdrΓΌcklich schriftlich mitgeteilt werden", sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.
- Miete und Nebenkosten sorgfΓ€ltig bestimmen: Bei Neuvermietungen wird die Miete grundsΓ€tzlich frei vereinbart. Aber es gibt Grenzen. "Beim preisfreiem Wohnraum spielt immer die Mietpreisbremse eine Rolle, wenn nach Landesrecht ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt", nennt Freitag einen Faktor. Die Miete darf dann maximal zehn Prozent ΓΌber der ortsΓΌblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Nebenkosten werden meistens nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet. ZulΓ€ssig sind unter anderem Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, MΓΌll und Gartenpflege. "Kosten fΓΌr die Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung des Hauses zΓ€hlen nicht zu den Betriebskosten", erinnert Freitag.
Vermietende WohnungseigentΓΌmer kΓΆnnen das von ihnen zu zahlende Hausgeld ΓΌblicherweise nicht eins zu eins auf den Mieter umlegen. Zudem kann der VerteilungsschlΓΌssel der EigentΓΌmergemeinschaft von dem im Mietvertrag festgelegten SchlΓΌssel abweichen. Auf diesen kommt es in Nebenkostenabrechnungen an.
- Spannungsfeld fΓΌr WohnungseigentΓΌmer: WohnungseigentΓΌmer, die vermieten, geraten oftmals in Konflikt mit den Vorgaben der EigentΓΌmergemeinschaft. Deren Regeln stehen nΓ€mlich manchmal im Widerspruch zum Mietrecht - der Vermieter steckt im Dilemma.
"Er darf dem Mieter nicht mehr Rechte einrΓ€umen, als er selbst hat", sagt Julia Wagner, Referentin Recht des EigentΓΌmerverbands Haus & Grund Deutschland. Sie empfiehlt, dass der vermietende EigentΓΌmer den potenziellen Mieter auf WidersprΓΌche hinweist und die Regeln der Gemeinschaft in den Mietvertrag ΓΌbernimmt. Etwa die Hausordnung als Anlage zum Vertrag.
- Vermieter im Eigenheim genieΓen Extrarechte: Wer mit seinem Mieter unter einem Dach wohnt, kann diesen auch ohne die sonst notwendigen KΓΌndigungsgrΓΌnde - Vertragsverletzung, Verkauf, Eigenbedarf - kΓΌndigen. "Diese Regel schΓΌtzt den EigentΓΌmer", erlΓ€utert Wagner.
BegrΓΌndet wird dies mit dem NΓ€heverhΓ€ltnis beider Parteien. Das Extrarecht greift aber nur, wenn auΓer dem Vermieter lediglich eine einzige Mietpartei im Haus lebt. "Die KΓΌndigungsfrist muss der Vermieter dennoch einhalten", sagt Wagner.
- Zeit und Aufwand einplanen: Vermieten kostet Zeit. Mieter aussuchen, Nebenkostenabrechnungen erstellen, sich um die Instandhaltung kΓΌmmern, gehΓΆrt zu den regelmΓ€Γigen Aufgaben. Bei weit vom eigenen Wohnort entfernt gelegenen Mietobjekten ist der Aufwand hΓΆher. Wer sich nicht kΓΌmmern will oder dafΓΌr keine Zeit hat, kann Aufgaben an Verwaltungen delegieren, die dafΓΌr Honorar nehmen.