BGH: Zeitpunkt der Ankündigung der Mieterhöhung entscheidend

Wird in einem Rechtsstreit um eine Mieterhöhung später die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, ist der Zeitpunkt der ursprünglichen Ankündigung der Erhöhung maßgeblich. Stichtag für die Analyse ist nach einer am Donnerstag veröffentlichten Leitsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) damit nicht der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gezahlt werden sollte. Von der Zustellung des "Erhöhungsverlangens" an werden dann Fristen für das Ermitteln von Vergleichsmieten berechnet, wie die Karlsruher Richter und Richterinnen im April urteilten (Az.: VIII ZR 22/20).

Im konkreten Fall war das Schreiben im Juli 2017 eingegangen. Die um 66,86 Euro auf 654,64 erhöhte Miete für eine 81-Quadratmeter-Wohnung in Berlin sollte ab Oktober 2017 gezahlt werden. In einem Gutachten für das Landgericht hatte ein Sachverständiger 14 Vergleichswohnungen betrachtet. In zwei Fällen wurde das Mietentgelt im Jahr 2017 neu verhandelt beziehungsweise geändert. Da aber unklar sei, ob dies vor Juli geschah, hätten diese beiden Angaben nicht für die Entscheidung zugrundegelegt werden dürfen, entschied der achte Zivilsenat des BGH.

Ließe man diese beiden Angaben bei ansonsten gleichbleibender Berechnung des Vergleichswerts außer Betracht, ergäbe sich eine Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,19 bis 9,73 Euro pro Quadratmeter anstelle von bis zu 10,22 Euro. Der arithmetische Mittelwert sinke von 8,09 auf 7,89 Euro pro Quadratmeter.

Wegen dieses Rechtsfehlers hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf, das den Vermietern Recht gab. Es muss neu verhandelt werden.