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Modernisierungen: Was k├Ânnen Mieter tun?

Von dpa
Aktualisiert am 25.01.2021Lesedauer: 3 Min.
Bauma├čnahme: Ist es eine Instandhaltung oder eine Modernisierung?
Bauma├čnahme: Ist es eine Instandhaltung oder eine Modernisierung? (Quelle: Manngold/imago-images-bilder)
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Auch H├Ąuser kommen irgendwann mal in die Jahre. Eigent├╝mer m├╝ssen sich dann die Frage stellen: Nur Instandhaltung oder gleich Modernisierung? F├╝r Mieter ist das im Zweifel ein gewaltiger Unterschied.

Zugige Fenster, veraltete Elektroleitungen oder einfach verputzte Fassade ÔÇô Immobilien m├╝ssen irgendwann auf Vordermann gebracht werden. F├╝r Eigent├╝mer ist das allerdings oft mit hohen Kosten verbunden. Einen Teil davon k├Ânnen sie sich aber von ihren Mietern wiederholen.

Unterschied: Instandhaltung und Modernisierung

Die entscheidende Frage dabei: Handelt es sich bei der Ma├čnahme um eine Instandhaltung oder -setzung oder um eine Modernisierung? Diese Unterscheidung kann f├╝r Mieter Geld wert sein, denn die Kosten einer Modernisierung k├Ânnen in der Regel auf die Miete umgelegt werden.

"Die Ma├čnahmen lassen sich in der Regel gut voneinander abgrenzen", erkl├Ąrt Julia Wagner vom Eigent├╝merverband Haus & Grund Deutschland. "Bei einer Instandsetzung wird etwas Kaputtes oder Marodes repariert, bei Instandhaltungen 'gewartet' und bei einer Modernisierung wird die Mietsache verbessert."

T├╝cke liegt im Detail

In der Praxis ist die Unterscheidung allerdings oft nicht ganz so trennscharf. Beispiel Fenster: Werden defekte, zugige Fenster gegen neue ausgetauscht, kann man grunds├Ątzlich von einer Instandhaltung ausgehen ÔÇô allerdings nur, wenn baugleiche Fenster eingebaut werden.

Werden hingegen einfach verglaste oder doppelverglaste Fenster durch dreifach isolierverglaste Fenster ausgewechselt, ist das eine Modernisierung, urteilte das Amtsgericht M├╝nchen (Az.: 453 C 22061/15).

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Die T├╝cke kann hier allerdings im Detail liegen: Werden etwa Kastendoppelfenster durch Verbundfenster ersetzt, ist das nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Berlin keine Modernisierung, wenn keine End- oder Prim├Ąrenergie eingespart wird, da erstere in der Handhabung vielseitiger und einfacher sind (Az.: 14 A 236.81).

Mieter haben kein Mitspracherecht

"Allein der Vermieter entscheidet, ob, wann und in welchem Umfang das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert werden", erkl├Ąrt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Ein Mitspracherecht haben Mieter hier nicht. Bei Instandsetzungen schon: Mieter k├Ânnen zumindest verlangen, dass etwas Kaputtes repariert wird.

Und: Mieter m├╝ssen Modernisierungen in der Regel dulden. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Bauma├čnahme eine H├Ąrte bedeuten w├╝rde. "In diesem Fall k├Ânnen sie widersprechen", erkl├Ąrt Hartmann. Dann kommt es darauf an, was schwerer wiegt: die H├Ąrtegr├╝nde, auf die sich die Mieter berufen, oder die Interessen des Vermieters, die Modernisierung durchzuf├╝hren. "H├Ąrtegr├╝nde k├Ânnen zum Beispiel ein hohes Alter der Mieter oder Invalidit├Ąt sein", erkl├Ąrt Wagner.

Modernisierung muss angek├╝ndigt werden

Damit Mieter wissen, was auf sie zukommt, m├╝ssen sich Eigent├╝mer an Regeln halten. "Die geplante Bauma├čnahme muss sp├Ątestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angek├╝ndigt werden", erkl├Ąrt Hartmann. In der Ank├╝ndigung muss stehen, was gemacht werden soll, welchen Umfang die Arbeiten haben und wann sie in etwa beginnen und enden. Au├čerdem: Wie hoch wird die Mieterh├Âhung ausfallen?

Denn die Kosten f├╝r eine Modernisierung d├╝rfen in bestimmten Grenzen an die Mieter weitergegeben werden. Trotz geltender Mietpreisbremsen k├Ânnen Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Seit 2019 darf bei Modernisierungen die Mieterh├Âhung innerhalb von sechs Jahren aber maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen. "Der Maximalbetrag betr├Ągt sogar nur zwei Euro, wenn die Ausgangsmiete bei unter sieben Euro pro Quadratmeter lag", sagt Hartmann.

Mieterh├Âhung ├╝berpr├╝fen lassen

Ist die Miete nach der Modernisierungs-Mieterh├Âhung f├╝r einen Bewohner praktisch unbezahlbar, kann das ebenfalls einen H├Ąrtegrund darstellen. Aber: "Ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Ma├čnahmen vorzunehmen ÔÇô etwa, um Energie einzusparen ÔÇô, ist der H├Ąrteeinwand ausgeschlossen", erkl├Ąrt Wagner. Und: "Der Mieter muss nachweisen k├Ânnen, dass er die h├Âhere Miete nicht zahlen kann."

F├╝r Mieter lohnt es sich in jedem Fall, die Mieterh├Âhung zu ├╝berpr├╝fen. Der Grund: Instandhaltungskosten m├╝ssen aus Modernisierungen herausgerechnet werden. Ein Beispiel: Werden energiesparende Fenster eingebaut, m├╝ssen von den Kosten die theoretischen Ausgaben f├╝r einen Austausch gegen neue einfache Fenster abgezogen werden. Das kann im Einzelfall durchaus kompliziert werden, daher sollten sich Mieter im Zweifel fachkundige Hilfe holen.

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