Notar schützt beim Hauskauf nicht vor Fallstricken

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung über einen Notar abgewickelt wird. Dass eine rechtliche Instanz zwischengeschaltet ist, verleitet viele Käufer dazu, auf eine Prüfung des Vertrags durch einen eigenen Rechtsanwalt zu verzichten. Das kann sich später als teurer Trugschluss erweisen. Doch welche Aufgaben hat ein Notar? Und wann lohnt es sich, vor dem Vertragsabschluss zusätzlich einen Anwalt einzuschalten?

Der Notar kümmert sich darum, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für eine Vertragsunterzeichnung gegeben sind. "Er holt eventuell erforderliche Unterlagen und Genehmigungen ein und prüft diese, teilt dem Käufer mit, wenn der Kaufpreis fällig ist, und sorgt für die Eigentumsumschreibung und Löschung nicht übernommener Belastungen, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde", sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer.

Notar muss neutral sein

Zu seinen Aufgaben gehört auch, die Vertragspartner über vereinzelte Risiken des Vertrags aufzuklären, und ihnen gegebenenfalls zu erläutern, wie sie diese Risiken vermeiden können. "Sollte es noch vertragliche Unstimmigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer geben, erklärt der Notar, wie man diesen Konflikt im Sinne beider Parteien lösen kann", erläutert Alexander Wiech vom Verein Haus & Grund Deutschland. Aber Vorsicht: "Grundsätzlich ist der Notar zur Neutralität verpflichtet, muss also eigentlich einen ausgewogenen Vertrag im Interesse beider Parteien gestalten", sagt Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Notar vertritt also keine der beiden Parteien, sondern beantwortet Fragen, setzt den Vertrag und die Urkunde auf, prüft den Grundbucheintrag und kümmert sich darum, dass er vorgenommen wird. Es gehört jedoch nicht zu seinen Aufgaben, zu prüfen, ob der Vertrag auch die Interessen des Verbrauchers berücksichtigt. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Im Gegenteil: Der Notar dürfe als Unparteiischer nicht einmal auf die eventuell wirtschaftlich unvorteilhafte Gestaltung eines Vertrags hinweisen, warnt der Verband weiter.

Notar prüft nicht die "Fairness"

Das davon ausgehende Risiko wird gerade von Käufern schlüsselfertiger Häuser unterschätzt. Der Notar achtet nur darauf, ob der Vertrag formal in Ordnung ist und auch alle mündlichen Absprachen im Vertrag aufgenommen sind. Zu prüfen, ob die Bedingungen auch "fair" sind, gehört laut VPB nicht zu seinen Pflichten. Ob etwa das Bau- und Leistungsverzeichnis vollständig ist, darum muss sich der Käufer selbst kümmern. Nur was im Bauvertrag steht, muss auch erstellt werden. Hier lauern teure Fallstricke. Wenn beispielsweise der benötigte Hausanschluss nicht aufgeführt wird, kann das zusätzlich Kosten in fünfstelliger Höhe verursachen.

Vertrag von eigenem Rechtsanwalt prüfen lassen

"Vor diesem Hintergrund ist eine zusätzliche Überprüfung durch einen Anwalt, der ja – im Gegensatz zum Notar – ausschließlich die Interessen seines Mandanten strikt zu wahren hat, durchaus zweckmäßig." Er könne Fehler ausbügeln oder bei eventuell zu einseitiger Gestaltung des Entwurfes entsprechend korrigierend wirken, sagt Heilmann. Seine Einschätzung kann besonders nützlich sein, wenn kritische Punkte abgesichert werden müssen: Beispielsweise um mögliche Vorkaufsrechte abzuklären, eine lastenfreie Übertragung sicherzustellen oder zu kurze Zahlungsfristen zu vermeiden, die die Finanzierung gefährden könnten.

Deshalb empfiehlt es sich immer, den Vertrag von einem eigenen Sachverständigen oder Anwalt prüfen zu lassen. "Der Kaufvertrag muss dem Käufer zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit genügend Zeit bleibt, alle Informationen genau durchzulesen und eventuelle Fragen zu klären", sagt Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Der Termin beim Notar

"Bei der Beurkundung verliest der Notar den vollständigen Vertragstext und erklärt den Beteiligten nochmals dessen Inhalt und die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen", sagt Hüren. Die letzte Gelegenheit, offene Fragen anzusprechen. Die rechtliche Beratung und Entwurfserstellung durch den Notar sind in der Beurkundungsgebühr inbegriffen, erläutert Hüren.

Was kostet der Notar?

Die Notargebühren sind gesetzlich festgeschrieben und orientieren sich am Verkaufswert. Bei einem Grundstückskaufpreis von 160.000 Euro liegen die Gesamtkosten laut Hüren bei rund 1173 Euro, also bei knapp 0,75 Prozent des Kaufpreises (ohne Mehrwertsteuer). Wer eine zweite Meinung beim Anwalt einholt, muss dafür extra zahlen: "In der Regel orientieren sich die Kosten am Wert des Kaufobjektes", erklärt Beate Heilmann. "Beratungsgebühren sind zwischen Anwalt und Mandant aber grundsätzlich frei zu vereinbaren." Für das Prüfen des Vertrags bieten sich Pauschalbeträge an, so die Rechtsanwältin. Wer wenige Fragen hat und nur eine erste Orientierung braucht, kann die Kosten im Rahmen einer Erstberatung überschaubar halten.

Laut DAV kostet sie bis zu 190 Euro netto. Allerdings sei nicht nur die Gebühr, sondern auch der Prüfungsumfang begrenzt, sagt Heilmann. Das reicht nicht immer: Bei einer Eigentumswohnung beispielsweise kann es sinnvoll sein, auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung überprüfen zu lassen, "die häufig fehlerbehaftet sind und problematische Regelungen beinhalten", warnt Heilmann. Auch hier biete sich ein Pauschal-Beratungshonorars an. Eine rechtliche Beratung zum Thema Immobilienkauf bieten auch viele örtliche Verbraucherzentralen an. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise können Käufer eines Neubaus den Vertrag für rund 350 Euro prüfen lassen.