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Die TĂŒcken beim Hausbau mit einem BautrĂ€ger

t-online, rw

Aktualisiert am 23.02.2017Lesedauer: 4 Min.
Etwa ein Drittel aller privater Neubauten, werden durch einen BautrÀger errichtet.
Etwa ein Drittel aller privater Neubauten, werden durch einen BautrÀger errichtet. (Quelle: Rust/imago-images-bilder)
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Vor allem in stĂ€dtischen Lagen werden viele private Bauvorhaben ĂŒber BautrĂ€gervertrĂ€ge umgesetzt. Das Besondere dabei: Bis zur Abnahme und Übergabe ist der BautrĂ€ger alleiniger Besitzer der Immobilie. Der spĂ€tere Erwerber tritt nicht selbst als Bauherr auf. Experten warnen vor den Risiken.

"Sie gehen komplett in Vorleistung", umreißt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbands privater Bauherren (VPB), gegenĂŒber zuhause.de das Problem. Obwohl der HauskĂ€ufer erst zu einem spĂ€ten Zeitpunkt EigentĂŒmer der Immobilie wird, leistet er schon frĂŒhzeitig Zahlungen. Der BautrĂ€ger ist verpflichtet, ihm das Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die Makler- und BautrĂ€gerverordnung (MaBV) anzuwenden.


Foto-Show: Die hÀufigsten BaumÀngel im privaten Hausbau

Die hÀufigsten BaumÀngel: Dach
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Die zweithÀufigste Hausbau-Methode

"Manche Verbraucher sind froh darĂŒber, dass sie nicht in die Rolle des Bauherren schlĂŒpfen mĂŒssen", berichtet der Bauherren-Schutzbund (BSB). Sie gingen davon aus, dass das Vorhaben in erprobten und professionellen HĂ€nden liegt und alles bis zur SchlĂŒsselĂŒbergabe und zum Einzug klar geregelt sei.

Oft hat man aber auch gar keine Wahl. Gerade in stÀdtischen Ballungsgebieten ist es kaum noch möglich, geeignetes Bauland zu erschwinglichen Preisen zu ergattern.

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"Wir gehen davon aus, dass etwa 60 Prozent mit GeneralĂŒber- oder unternehmer bauen und etwa ein Drittel aller privaten Bauvorhaben mit einem BautrĂ€ger realisiert werden", schĂ€tzt Reinhold-Postina. Nur etwa zehn Prozent bauten ihrer Erfahrung nach mit eigenem Architekt. Exakte Statistiken gĂ€be es allerdings nicht.

BautrĂ€gervertrag nicht ungeprĂŒft unterschreiben

Sicher ist, dass es beim Hausbau mit BautrĂ€ger zahlreiche Fallstricke gibt. Das beginnt bereits mit dem Vertragsentwurf des Notars. Verbraucher sollten ihn nicht ungeprĂŒft akzeptieren. Oft enthalten die VertrĂ€ge Klauseln, die den Verbraucher benachteiligen.

Auch wenn wegen mehrerer Kaufinteressenten Eile geboten ist, sollten die VertrĂ€ge nicht ohne vorherige rechtliche und bautechnische PrĂŒfung durch einen Fachmann unterzeichnet werden. "Der Notar muss den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin an den Verbraucher ĂŒbermitteln, so dass in der Regel genĂŒgend Zeit fĂŒr eine grĂŒndliche PrĂŒfung gegeben ist", so der BSB.

Leistungsbeschreibungen oft mangelhaft

Oft mangelt es bereits an einer ordnungsgemĂ€ĂŸen Leistungsbeschreibung. Leistungen werden teilweise nicht oder nur unzureichend beschrieben oder sind im Kaufpreis nicht enthalten. "Der vermeintliche Festpreis fĂŒr ein schlĂŒsselfertiges Haus kann sich so als Mogelpackung herausstellen", warnt der BSB.

Viele BautrÀger lassen sich auch einseitige Leistungsbestimmungsrechte einrÀumen. Dadurch können sie den Leistungsumfang nahezu nach Belieben abÀndern. "Das sollten Erwerber nicht akzeptieren", raten die Experten.

Ebenfalls nicht akzeptabel sind bei Eigentumswohnungen Klauseln, mit denen sich der BautrĂ€ger nachtrĂ€gliche Änderungen der TeilungserklĂ€rung vorbehĂ€lt, auch wenn damit in das Sondereigentum des Erwerbers eingegriffen wird.

Verzögerungen mit Vertragsstrafen absichern

"In zahlreichen BautrĂ€gervertrĂ€gen fehlen verbindliche Vertragsfristen", beobachtet der BSB. Im schlimmsten Fall haben Erwerber dann bereits eine alte Wohnung gekĂŒndigt, können in die neue Immobilie aber noch nicht einziehen. "Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie eine damit verknĂŒpfte Vertragsstrafe sind daher unbedingt vertraglich zu regeln", so der Experten-Rat.

Fallstricke bei den ZahlungsmodalitÀten

Keinesfalls sollten Verbraucher ungesicherte Vorauszahlungen leisten. "Vor FÀlligkeit der ersten Rate muss gesichert sein, dass im Grundbuch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers erfolgt ist und der Ratenzahlungsplan der Makler- und BautrÀgerverordnung entspricht", erklÀrt der BSB.

Wichtig sei auch, dass der Verbraucher das GrundstĂŒck zur Sicherung der Finanzierung bereits vor dem EigentumsĂŒbergang mit Grundschulden belasten kann. Oft seien im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen. "Die Lastenfreistellung des GrundstĂŒckes von Grundschulden, die vom Erwerber nicht zu ĂŒbernehmen sind, muss gesichert sein", so der BSB.

Sicherheitsleistungen vereinbaren

Außerdem sollten Sicherheitsleistungen vertraglich vereinbart werden. Laut BĂŒrgerlichem Gesetzbuch (BGB) dĂŒrfen Erwerber fĂŒnf Prozent der gesamten Vertragssumme von der ersten Abschlagszahlung einbehalten, wenn der BautrĂ€ger keine Sicherheit in Form einer BankbĂŒrgschaft leistet. "Dies sollte zusĂ€tzlich im Vertrag geregelt sein, damit hinterher keine Probleme entstehen, wenn der Verbraucher einen Abzug vornimmt."

Außerdem empfehlen die Experten, fĂŒr den Fall einer BautrĂ€gerpleite vorzusorgen. Wird der BautrĂ€ger insolvent, können GewĂ€hrleistungsansprĂŒche spĂ€ter nicht mehr durchgesetzt werden. Sie werden de facto wertlos.

Sinnvoll sei deshalb die Vereinbarung einer Sicherheit fĂŒr spĂ€tere MĂ€ngelansprĂŒche – zum Beispiel durch eine BankbĂŒrgschaft. "Die Höhe sollte zumindest fĂŒnf Prozent der Abrechnungssumme betragen und die Sicherheit fĂŒr die Dauer der zu vereinbarenden fĂŒnfjĂ€hrigen VerjĂ€hrungsfrist fĂŒr MĂ€ngelansprĂŒche gelten."

Auf förmliche Bauabnahme bestehen

In vielen BautrĂ€gervertrĂ€gen sind ungĂŒnstige Abnahmeregelungen fĂŒr den Verbraucher vorgesehen. "Es empfiehlt sich immer, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren", rĂ€t der BSB. Gemeint ist eine Bauabnahme vor Ort unter beiderseitiger Anwesenheit. "Andere Formen der Abnahme sollten ausdrĂŒcklich ausgeschlossen werden."

Hausrecht erschwert Baukontrolle

Zu regeln sei außerdem das Recht des Erwerbers, das BaugrundstĂŒck mit einem von ihm bestimmten SachverstĂ€ndigen besichtigen zu dĂŒrfen. Wenn im Vertrag geregelt ist, dass das Hausrecht bis zur Abnahme und Übergabe dem BautrĂ€ger zusteht, werden Baustellenbesichtigungen wĂ€hrend der Bauphase erheblich erschwert. Theoretisch kann man sich mit unangekĂŒndigten Baustellenbesuchen dann sogar des Hausfriedensbruchs schuldig machen – auf seinem eigenen BaugrundstĂŒck.

Sie sind fĂŒr eine unabhĂ€ngige baubegleitende QualitĂ€tskontrolle allerdings unerlĂ€sslich. Da die Abschlagszahlungen nach Baufortschritt bezahlt werden, sind Baustellenbesuche außerdem von Nöten, um kontrollieren zu können, dass eine geforderte Rate auch tatsĂ€chlich fĂ€llig ist.

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