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Sanieren, renovieren, modernisieren: Was ist der Unterschied?

t-online, fh

Aktualisiert am 30.03.2021Lesedauer: 2 Min.
Gebäudemodernisierung: Sie steigert den Wert einer Immobilie. (Symbolbild)
Gebäudemodernisierung: Sie steigert den Wert einer Immobilie. (Symbolbild) (Quelle: lichaoshu/getty-images-bilder)
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Sie wollen Ihre Badewanne austauschen, Laminat im Flur verlegen oder den Dachboden ausbauen. Klingt gut, aber was ist das dann eigentlich: eine Sanierung, Modernisierung oder Renovierung? Wir klären auf.

Das Wichtigste im Überblick


  • Modernisierung: Immobilienwert erhöhen
  • Sanierung: Haus wieder nutzbar machen
  • Renovierung: Schönheitsreparaturen
  • Rechtliche Unterschiede

Wenn an einem Haus oder einer Wohnung baulich etwas verändert wird, handelt es sich meistens um eine Sanierung oder um eine Modernisierung. Oder doch nicht? Hier erfahren Sie, worin sich beide unterscheiden und auch was man unter einer Renovierung versteht.


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Modernisierung: Immobilienwert erhöhen

Eine Baumaßnahme ist dann eine Modernisierung, wenn ein Gebäude durch eine zeitgemäße Ausstattung auf den neuesten Stand gebracht wird. Durch eine Modernisierung soll sich in der Regel der Nutz- oder Wohnwert eines Gebäudes erhöhen.

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Neue Fenster: Diese bauliche Maßnahme zählt als Modernisierung. (Symbolbild)
Neue Fenster: Diese bauliche Maßnahme zählt als Modernisierung. (Symbolbild) (Quelle: photothek/imago-images-bilder)

Auch Maßnahmen, die zu umfangreichen Einsparungen bei den Energie- und Wasserkosten führen, bezeichnen Experten als Modernisierung. Das sind beispielsweise verbesserte Schallschutzmaßnahmen oder neue sanitäre Einrichtungen. Eine Modernisierung kann Teil einer Sanierung sein.

Diese Arbeiten zählen beispielsweise zum Modernisieren:

  • Neue Fenster einbauen
  • Wohnungstrennwände ziehen (z. B. aus Gipskarton)
  • Heizung austauschen
  • Außenwände dämmen

Sanierung: Haus wieder nutzbar machen

Zum Sanieren zählen solche baulichen Maßnahmen, die die Funktion und Gebrauchsfähigkeit eines Gebäudes wiederherstellen. Es gibt verschiedene Formen der Sanierung, zum Beispiel die Konservierung. Hier geht es darum, vorhandene Bausubstanz zu erhalten.

Kernsanierung: Das links stehende Gebäude wird komplett instand gesetzt. (Symbolbild)
Kernsanierung: Das links stehende Gebäude wird komplett instand gesetzt. (Symbolbild) (Quelle: Sabine Gudath/imago-images-bilder)

Bei der Kernsanierung eines Albaus wird dagegen die Bausubstanz komplett instand gesetzt. Das kann bedeuten, einzelne Teile des Gebäudes einzureißen und nach historischen Vorlagen wieder zu errichten.

Was kostet eine Albausanierung?
Wenn Sie eine Immobilie sanieren möchten, sollten Sie die Kosten vorher großzügig kalkulieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Eine Kern- beziehungsweise Komplettsanierung veranschlagen Experten mit circa 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Einzelne Sanierungsarbeiten sind entsprechend günstiger.

Außerdem gibt es die sogenannte Translozierung, ein Verfahren der Gebäudeversetzung. Dafür muss der Bauherr entweder das gesamte Bauwerk transportieren oder Stück für Stück abtragen, um es an neuer Stelle wieder zusammenzusetzen.

Diese Arbeiten zählen beispielsweise zum Sanieren:

Was ist bei einer Sanierung zu beachten?
Besonders alte Häuser haben häufig einen viel größeren Sanierungsbedarf, als es auf den ersten Blick scheintt. Deshalb ist vorher eine gründliche Bestandsaufnahme vorhandener Schäden wichtig. Danach gilt grundsätzlich von außen nach innen sanieren. Das heißt zum Beispiel, erst Außenarbeiten an Dach und Fassade vornehmen, dann neue Fenster und Türen einsetzen.

Renovierung: Schönheitsreparaturen

Der Begriff kommt ursprünglich von lateinisch renovare (erneuern, wiederherstellen) und frühneuhochdeutsch renovieren. Heute versteht man unter Renovierung vor allem eine Verschönerung. Kleine Beschädigungen, die zum Beispiel durch eine regelmäßige Nutzung im Alltag entstehen, werden bei einer Renovierung beseitigt.

Innenwände tapezieren: Das gehört zu klassischen Renovierungsarbeiten. (Symbolbild)
Innenwände tapezieren: Das gehört zu klassischen Renovierungsarbeiten. (Symbolbild) (Quelle: Panthermedia/imago-images-bilder)

Diese sogenannten Schönheitsreparaturen sind nicht zwangsläufig notwendig, steigern aber das Wohngefühl. Zudem sind Renovierungsarbeiten manchmal beim Auszug aus einer Mietwohnung zu übernehmen.

Diese Arbeiten zählen beispielsweise zum Renovieren:

Rechtliche Unterschiede

Wichtige Unterschiede zwischen Sanierung und Modernisierung aus rechtlicher Sicht ergeben sich vor allem aus den Kosten und ihrer Umlagefähigkeit. Denn: Aufgrund von Sanierungsmaßnahmen darf der Vermieter die Miete nicht innerhalb eines bestehenden Vertragsverhältnisses erhöhen, während dies bei Modernisierungsmaßnahmen gestattet ist.

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Steigt der Wert eines Gebäudes durch eine Sanierung, muss der Vermieter die Immobilie neu vermieten, um daraus einen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Aus diesem Grund kündigen viele Vermieter ihren Mietern vor einer Sanierung.

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