Beim Bauvertrag auf korrekte Ratenzahlung achten

Die Wände stehen, das Dach ist gedeckt, Fenster und Türen sind eingebaut: Endlich ist das Traumhaus fertig. Jetzt nur noch schnell einziehen? Halt: Vor dem ganz großen Glück kommt erst noch die Bauabnahme. Lesen Sie hier, worauf Sie achten sollten.

Wer sich im Bauvertrag zu ungünstigen Bedingungen hat überreden lassen, hat bei Baumängeln schlechte Karten. Ganz dreiste Unternehmen verzichten sogar lieber auf vollständige Bezahlung als Mängel zu beseitigen. Welche Rechte Bauherren haben und worauf man bei der Ratenzahlung achten muss. Außerdem: eine Checkliste für die Bauabnahme.

Fälligkeit beachten

Erst nach der Abnahme ist auch die letzte Rate des Werklohns an das Bauunternehmen fällig. Das erklärt Rechtsanwalt Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren. Zumindest gilt das in der Theorie. In einigen Verträgen legt der Unternehmer jedoch fest, dass die letzte Rate schon vor der Abnahme überwiesen wird.

Letzte Rate nie vor der Abnahme zahlen

Arne Schültge von der Verbraucherzentrale Bremen rät von solchen Verträgen ab: "Wer Mängel in seinem Haus entdeckt, nachdem er alle Raten bezahlt hat, läuft seinem Geld hinterher", sagt er. Besser ist ein Vertrag, bei dem das Bauunternehmen in Vorleistung geht. So sieht es auch das geltende Recht vor. Alles andere ist ein Verstoß gegen das AGB-Recht, erläutert Freitag.

Martin Wittjen vom Bauindustrieverband Berlin-Brandenburg erklärt jedoch die Sicht des Bauunternehmens: "Auch ein Bauherr kann während des Baus insolvent werden." Ist ein Teil des Hauses fertig und der Lohn steht noch aus, sei es schwierig für das Bauunternehmen an das Geld zu kommen. Deshalb versuchen Unternehmen sich abzusichern. Klauseln, die eine letzte Zahlung schon vor Bauabnahme vorsehen, sind laut Wittjen aber selten. Verträge, bei denen Abschnitt für Abschnitt bezahlt wird, seien ein guter Kompromiss: Hier ist das Risiko auf beiden Seiten gering.

Bei Zahlungsplan den Experten fragen

Gerade beim sogenannten Schlüsselfertigbau sollten Bauherren vor Vertragsabschluss aber sorgfältig den Zahlungsplan prüfen. Das rät Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Denn hier ist der Vertragspartner des Bauherren direkt die Baufirma. "Beim Schlüsselfertigbau habe ich keine Instanz, die für mich prüft, ob der Zahlungsplan auf den Bauablauf abgestimmt ist und später die Abschlagsrechnungen auch dem jeweiligen Bautenstand entsprechen", sagt Reinhold-Postina.

Hat der Bauherr den von der Baufirma festgelegten bautechnischen Kriterien und dem Zahlungsplan zugestimmt, gelten sie auch. Ein Laie kann jedoch in der Regel nicht erkennen, ob der Zahlungsplan realistisch ist. Daher ziehen Bauherren am besten schon vor Vertragsabschluss einen Sachverständigen hinzu. Der erkennt Fehler in der Planung. Außerdem prüft er, ob Material und Technik mit den Berechnungen übereinstimmen. Im Zweifel kann er den Bauherren auch auf Punkte des Vertrags hinweisen, die ein Jurist überprüfen sollte. Dazu zählt beispielsweise die Klausel zur Zahlung vor der Bauabnahme.

Druckmittel bei Mängeln sichern

Wer dennoch einen Vertrag abgeschlossen hat, der die letzte Rate vor Bauabnahme vorsieht, für den ist während der Bauphase besondere Wachsamkeit geboten. "Solange noch nicht alle Raten gezahlt sind, kann der Bauherr bei Mängeln reagieren", sagt Schültge. Nur dann kann er sich den sogenannten Druckzuschlag zunutze machen: "Treten Mängel auf, ist das Haus weniger wert, als der festgesetzte Pauschalpreis", erklärt Freitag. Behält der Bauherr dann einfach die Differenzsumme ein, verzichten manche Unternehmen allerdings auf den Betrag. Den Mangel wollen sie dafür nicht beheben. Das geltende Baurecht sieht deshalb vor, dass die doppelte Summe, in Ausnahmefällen sogar ein Vielfaches, einbehalten werden kann.

Beim Umzugstermin besser nicht zu optimistisch sein

Werden Mängel erst nach der letzten Rate entdeckt, sind Ansprüche schwer durchzusetzen. "Zwar sind Klauseln, die eine vollständige Zahlung vor Bauabnahme vorsehen, rechtswidrig und damit unwirksam. Allerdings kommt ein Rechtsstreit für viele Betroffene nicht in Frage", sagt Freitag. Denn das Bauunternehmen kann während des Verfahrens die Schlüsselübergabe verweigern. "So ein Prozess dauert lange – zu lange, wenn man mit gepackten Kisten auf der Straße steht."

Anspruch auf Nachbessern bleibt bestehen

Hinnehmen muss man die Mängel aber in keinem Fall: Der Bauherr hat Anspruch auf einen Ausgleich. "Schon bei der Abnahme sollte man eine Frist für die Nachbesserung setzen", sagt Freitag. Wird die Frist nicht eingehalten, kann der Bauherr etwa Schadenersatz verlangen oder ein anderes Unternehmen mit der Behebung beauftragen und die Kosten dem ursprünglichen Unternehmen in Rechnung stellen.