Immobilie unter Denkmalschutz umbauen und renovieren

Eigentümer einer Immobilie unter Denkmalschutz dürfen ihr Haus nicht einfach so umbauen, wie sie wollen. Der schützenswerte Charakter des Baudenkmals muss erhalten bleiben. Viele Renovierungsmaßnahmen darf man nur durchführen, wenn die Behörden zustimmen. Auf der anderen Seite gelten manch kostspielige Modernisierungspflichten nicht für eine Immobilie unter Denkmalschutz.

Anders als viele andere Hausbesitzer sind Eigentümer eines Baudenkmals oft nicht dazu verpflichtet, ihr Haus nachträglich zu dämmen. Normalerweise sieht die Energieeinsparverordnung (EnEV) umfangreiche Nachrüstpflichten für unsanierte Häuser vor.

Denkmalschutz vor Energieeinsparung

Alte Heizungen müssen ausgetauscht, das Dach oder die oberste Geschossdecke gedämmt werden. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer seit mindestens 1. Februar 2002 selbst darin wohnt. Diese müssen dann beim nächsten Eigentümerwechsel – egal ob durch Verkauf oder durch Erbschaft – nachgerüstet werden.

Doch viele dieser Modernisierungspflichten gelten nicht für denkmalgeschützte Immobilien: Wenn geforderte Umbaumaßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild eines Baudenkmals beeinträchtigen würden, geht Denkmalschutz vor Energieeinsparung.

Auch wenn die Anforderungen der EnEV nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand ohne Beeinträchtigungen des Baudenkmals umgesetzt werden könnten, werden Eigentümer von den Umrüstpflichten befreit. Ein Antrag auf Befreiung lässt sich bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellen.

Denkmalschutzbehörde muss bei Renovierung zustimmen

Die Behörde kann Umbau- und Renovierungsmaßnahmen generell an viele Bedingungen knüpfen. Peter Burk, Ratgeberautor für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, rät, die Behörde früh ins Boot zu holen und sich gemeinsam abzustimmen. Als Faustregel gilt: Wenn Aussagekraft und Struktur des Denkmals bewahrt bleiben, wird der Umbau vom Amt meist gewährt.

Wenn aber in die Konstruktion eingegriffen werden soll – beispielsweise eine Holzbalkendecke in eine Betondecke umgewandelt oder die schöne Stuckfassade mit Dämmung und Putz verhängt werden soll – legt die Aufsichtsbehörde nicht selten ihr Veto ein. Auch die Möglichkeit, tragende Wände zu versetzen oder die Raumaufteilung zu verändern, kann eingeschränkt werden.

Kosten für den Umbau eines Hauses unter Denkmalschutz

"Aufgrund von Vorschriften zum Beispiel bei der Baustoffauswahl sind bauliche Veränderungen wesentlich zeit- und kostenaufwändiger als herkömmliche Baumaßnahmen", erklärt der Bauherren-Schutzbund (BSB). Es kann auch sein, dass für die Umbauten an Baudenkmälern spezialisierte Handwerker gebraucht werden.

Hinzu kommt, dass Umbauten an sehr alten Gebäuden immer ein Wagnis bedeuten."In vielen Bereichen sind solche Gebäude unkalkulierbar", betont Bauexperte Burk. Plötzlich zeigen sich Probleme im Fundament oder freigelegte Balken sind marode. All dies kann einen Umbau deutlich teurer machen als ursprünglich veranschlagt. Ein gewisser finanzieller Spielraum ist daher immer notwendig.

Steuervorteile für die Erhaltung von Baudenkmälern

Nicht nur mit der Denkmalschutzbehörde, sondern auch mit dem eigenen Steuerberater sollte man Umbaumaßnahmen besprechen. Denn der Staat unterstützt die Eigentümer bei der Erhaltung ihres Baudenkmals. Eigennutzer können über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt 90 Prozent der Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen.

"Absetzbar sind alle Erhaltungsmaßnahmen am Baudenkmal, ebenso wie alle Arbeiten, die ein Denkmal überhaupt erst bewohn- und benutzbar machen", erklärt die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen auf ihren Webseiten.

Voraussetzung ist laut dem Verband privater Bauherren (VPB), dass sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt wurden. Das behördliche Einverständnis ist Bedingung für die spätere Ausstellung der Bescheinigung, die man dem Finanzamt vorlegen muss, um die Denkmalausgaben geltend machen zu können.

Bei vermieteten Immobilien können zwar grundsätzlich sämtliche Kosten der Bau- und Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Handelt es sich um Herstellungskosten, erfolgt die Abschreibung in der Regel über einen sehr langen Zeitraum. Liegen die Voraussetzungen für begünstigte Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet oder für ein Denkmal vor, können die Aufwendungen schneller berücksichtigt werden.

Die von der zuständigen Behörde bescheinigten Baumaßnahmen können im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren zu jeweils neun Prozent steuerlich und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu sieben Prozent geltend gemacht werden. "In zwölf Jahren können dann die gesamten Kosten steuerlich berücksichtigt werden anstatt wie die sonst üblich über 40 bis 50 Jahre", erläutert Uwe Rauhöft, vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin.

Staatliche Förderung für Umbau und Sanierung

Auch wenn Baudenkmäler häufig von den Nachrüstpflichten nach EnEV befreit werden, kann eine energetische Sanierung zur Senkung der Energiekosten sinnvoll sein. Sie wird staatlich gefördert.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt einen Investitionszuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten (max. 15.000 Euro pro Wohneinheit). Alternativ kann man einen zinsvergünstigten KfW-Kredit von bis zu 100.000 Euro zu 0,75 Prozent effektivem Jahreszins bei der Komplettsanierung und bis zu 50.000 Euro pro Wohnung bei der Teilsanierung in Einzelmaßnahmen in Anspruch nehmen. 12,5 Prozent der Darlehenssumme muss man nicht zurückzahlen.