Immobilie verkaufen: Wann Makler Anspruch auf Provision haben

Bonn (dpa/tmn) - Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, kann einen Makler beauftragen. Für ihre Dienste fallen Provisionen an - bundesweit bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises, informiert der Verbraucherschutzverband "Wohnen im Eigentum". Nicht alle Forderungen von Maklern sind aber berechtigt und nicht jeder Vertrag ist gültig.

Wie kommt überhaupt ein Maklervertrag zustande?

Es gibt keine Vorschriften zur Form. "Er kann schriftlich, mündlich, per E-Mail oder am Telefon abgeschlossen werden", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Voraussetzung sei, dass beide Partner die Bedingungen und Konsequenzen kennen. Wurde der Vertrag online oder am Telefon geschlossen, darf der Auftraggeber davon innerhalb von 14 Tagen zurücktreten.

Darf ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Grundsätzlich können Verkäufer mehrere Makler beauftragen. Aber meist sei es keine gute Idee, gibt Wagner zu bedenken. "Es macht keinen guten Eindruck, wenn ein Objekt mehrfach auf dem Markt angeboten wird, vielleicht auch noch zu unterschiedlichen Preisen."

Wer einen Alleinauftrag an einen Makler vergibt, stellt sicher, dass nur dieser Makler die Immobilie vermarktet. Der Eigentümer muss nicht jeden Interessenten, der an ihn herantritt, an den Makler verweisen.

Auch für Geschäfte, die ohne Zutun des Maklers entstanden sind, muss man häufig Provision zahlen. "Für solche Direktabschlüsse wird in der Regel eine individuelle Vereinbarung benötigt", erklärt Wagner.

Manche Verträge verlängern sich automatisch - ist das zulässig?

Grundsätzlich ist ein Maklervertrag jederzeit auflösbar. Häufig gibt es aber Alleinaufträge mit einer Mindestlaufzeit sowie einer automatischen Verlängerung. Sollte der Makler die Immobilie nicht erfolgreich verkaufen, müssen Verkäufer reagieren.

"Kunden sind auf der sicheren Seite, wenn sie den Alleinauftrag vor Ablauf fristgerecht kündigen", erklärt Wagner. Dann ist die automatische Verlängerung ausgeschlossen und sie können selbst tätig werden oder einen anderen Makler beauftragen.

Was muss der Makler dem Interessenten über die Immobilie sagen?

Er muss umfassend und nach bestem Wissen über die Immobilie informieren - auch über Mängel. Dabei darf er nichts beschönigen oder gar falsch darstellen. "Macht ein Makler wissentlich falsche Angaben zu einer Immobilie, verwirkt er seinen Anspruch auf das Honorar", sagt Jürgen Hillmayer von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Im schlimmsten Fall können der Verlust der Provision und sogar Schadenersatz drohen.

Wer zahlt die Provision?

Das sei zwischen den Vertragspartnern frei verhandelbar - ebenso die Höhe der Provision, sagt Wagner. Es gibt regionale Gewohnheiten, die nicht bindend sind. In Bayern und NRW zahlen Käufer und Verkäufer oft jeweils die Hälfte. In anderen Bundesländern wie Berlin, Hamburg oder Brandenburg zahlen die Käufer meist vollständig.

"Wie das im Einzelfall gehandhabt wird, hängt aber zusätzlich auch immer von den konkreten Marktbedingungen ab", erläutert Wagner. Bei einer schlecht verkäuflichen Immobilie lässt sich der Verkäufer wohl eher darauf ein, die Provision anteilig zu zahlen. Bei begehrten Objekten muss der Käufer die Zahlung oft vollständig übernehmen.

Dürfen Makler neben der Provision auch Spesen in Rechnung stellen?

Die Maklerprovision sollte alle Kosten abdecken. "Grundsätzlich muss der Käufer keine Auslagen erstatten, es sei denn, dies ist ausdrücklich im Vertrag vereinbart", sagt Hillmayer.

"Geld fließt grundsätzlich erst im Erfolgsfall, also nach dem Kauf oder Verkauf der Immobilie", erklärt Hillmayer. "Natürlich ist es für den Makler ärgerlich, wenn er in Vorleistung geht und es kommt am Ende kein Kaufvertrag zustande." Aber das gehöre zum Berufsrisiko.