Beschweren und Miete mindern Was Mieter bei Baulärm tun können
Da hat man jahrelang ruhig gewohnt und nun das: Bagger machen das leerstehende Nachbarhaus platt, ein Neubau wird hochgezogen, verbunden mit Dreck und Krach. Was bringen Beschwerden, und entschädigt eine Mietminderung für die Belästigung?
Generell haben Bürger Baustellenlärm zu dulden. "Andernfalls müsste jede Bautätigkeit unabhängig von der Intensität des Lärms eingestellt werden, sobald sich jemand gestört fühlt", sagt der Sprecher der Stadt Offenbach am Main, Fabian El-Cheikh. Der Gesetzgeber gibt Bauherren und ausführenden Firmen außerdem Lärmschutzregeln vor. Maßgeblich seien die Technische Anleitung (TA) Lärm und die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVV) zum Schutz vor Baulärm.
Kein Lärm in der Nacht
Grundsätzlich muss es zwischen 20 Uhr und 7 Uhr morgens leiser sein als tagsüber. Beschweren sich Nachbarn, schickt die Bauaufsicht zunächst Kontrolleure los. Bei Verstößen machen die Behörden Auflagen. Diese reichen von der "Vorlage von Schallschutzkonzepten und Schallbarrieren bis hin zu Arbeitszeitbeschränkungen und dem Einsatz leiserer Maschinen", zählt El-Cheikh auf. Im Extremfall werde die Baustelle stillgelegt.
Ob Mieter wegen Baulärms Mietminderung durchsetzen können, hängt vom Einzelfall ab. Mitentscheidend ist, ob Bauarbeiten in ihrer Gegend erwartbar sind. Wenn ja, entfällt der Anspruch. Zum Beispiel wird Mietern in der Stadt ein höheres Lärmniveau zugemutet als solchen, die auf dem Land leben.
In Städten muss mit Baustellen gerechnet werden
In Städten sei zudem "stets damit zu rechnen, dass bei bestehender Bebauung in der Nachbarschaft Bautätigkeit entfaltet wird", sagt Volker Grundmann, Anwalt in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.
Zugunsten von Mietern kann eine sogenannte Beschaffenheitserklärung wirken. Darin halten beide Mietparteien zum Beispiel das Wohnungskriterium "ruhige Lage" ausdrücklich fest. "Die Erklärung wird entweder Teil des Mietvertrags oder unter Zeugen nachweisbar abgesprochen", erläutert die Sprecherin des Deutschen Mieterbunds (DMB), Jutta Hartmann. So hätten Mieter eventuell bessere rechtliche Möglichkeiten auf Mietminderung.
Rechtssprechung nicht einheitlich
Gerichte urteilen bei Baulärm und Mietminderung unterschiedlich. Das Landgericht München stellte fest, Baustellenlärm sei regelmäßig als Mietmangel anzusehen (Urteil vom 15.11.2018, Az.: 31 S 2182/18).
Das Landgericht Berlin gab ebenfalls Mietern Recht, die ihre Miete wegen benachbarter Großbaustellen minderten. In dem einen Fall war ein Mieter aus Mainz in eine Wohnung in der Bundeshauptstadt gezogen, ohne von dem geplanten Bauprojekt nebenan etwas zu ahnen. Der Vermieter hatte ihn bei Abschluss des Mietvertrags darüber auch nicht informiert (Urteil vom 6. Juni 2017, Az.: 18 S 211/16).
In dem anderen Fall befanden die Richter, ein innerstädtischer Mieter müsse nicht unbedingt mit der Bebauung des Hinterhofs rechnen (Urteil vom 21. August 2019, Az.: 64 S 190/18). Dieser Fall liegt zur endgültigen Klärung beim Bundesgerichtshof (BGH).
BGH erschwert Minderungen
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Der BGH als höchstrichterliche Instanz hat in einer Entscheidung vom April Mietern ein Recht auf Lärm-Mietminderung abgesprochen (Urteil vom 29. April 2020, Az.: VIII ZR 31/18). Geklagt hatte ein Vermieter aus Berlin. Vier Jahre nach Einzug seiner Mieterin wurde auf dem angrenzenden Grundstück eine Baulücke geschlossen. Daraufhin überwies die Mieterin zehn Prozent weniger.
Der BGH ließ das so nicht durchgehen. Mieter könnten sich nicht am Vermieter schadlos halten, wenn dieser rechtlich nichts gegen den lästigen Lärm ausrichten könne. Außerdem seien Veränderungen im Umfeld der Wohnung dem Vermieter nicht allein anzulasten. "Der Mieter muss sich an solchen Unwägbarkeiten beteiligen", erläutert Jutta Hartmann. In der Konsequenz "hat das Urteil Minderungen wegen Baulärms den Garaus gemacht."
