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Haus und Grundst├╝ck kaufen ÔÇô unbedingt die Reihenfolge beachten

Von dpa
31.08.2021Lesedauer: 3 Min.
Lieber erst das Grundst├╝ck und dann das Haus kaufen: F├╝r k├╝nftige Eigent├╝mer ist das die sicherere Variante.
Lieber erst das Grundst├╝ck und dann das Haus kaufen: F├╝r k├╝nftige Eigent├╝mer ist das die sicherere Variante. (Quelle: Christin Klose/dpa)
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Bauland ist vielerorts knapp. Angehende Immobilieneigent├╝mer unterschreiben trotzdem immer wieder Kaufvertr├Ąge f├╝r H├Ąuser, ohne ├╝ber das n├Âtige Grundst├╝ck zu verf├╝gen. Aus Sicht von Experten ist das nicht unproblematisch.

Interessenten gingen teilweise hohe Risiken ein, um an Baugrund zu kommen, sagt Rechtsanwalt Ingo Kolms von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Architektenrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). "Eines davon ist, sich auf Versprechen von Bauunternehmen einzulassen, ein passendes Grundst├╝ck nachzureichen."

Angebote passen nicht immer

Das sogenannte Bautr├Ągermodell, bei dem Haus und Boden aus einer Hand verkauft werden, ist weit verbreitet. Es funktioniert gut, wenn der Bautr├Ąger wirklich ├╝ber beides verf├╝gt: Haus und Grundst├╝ck. Aber auch f├╝r Bautr├Ąger sind Grundst├╝cke derzeit Mangelware. Deshalb m├╝ssen sie ihre Kunden schon mal vertr├Âsten.

"Verkaufsteams mancher Schl├╝sselfertigfirmen unterbreiten den Bauwilligen seltsame Offerten", wei├č Holger Freitag. "Zum Beispiel koppeln sie den Abschluss eines Bauvertrags f├╝r ein schl├╝sselfertiges Haus mit der m├╝ndlichen Zusage f├╝r ein Grundst├╝ck", erkl├Ąrt der Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB). "Darauf sollten sich Bauherren niemals einlassen."

Denn die Erfahrung zeigt: Vom Grundst├╝ck ist auch nach l├Ąngerem Warten oft keine Spur. Und selbst wenn Grundst├╝cke angeboten werden, passen sie nicht unbedingt zu den Vorstellungen des Bauherren. Oder das bereits gekaufte Haus kann dort aus baurechtlichen Gr├╝nden nicht gebaut werden.

Normaler Kaufvertrag ist wirksam

"Vertr├Ąge f├╝r ein Haus vom Bautr├Ąger m├╝ssen ÔÇô wegen des im Gesamtpaket enthaltenen Grundst├╝cks ÔÇô immer ├╝ber einen Notar abgeschlossen werden", erkl├Ąrt Holger Freitag. Ein Versto├č gegen dieses Formgebot mache den Vertrag insgesamt nichtig.

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Das kann f├╝r Kunden ernste Konsequenzen haben. "Der Vertrag muss im ung├╝nstigsten Fall r├╝ckabgewickelt werden. Das wird teuer, etwa wenn der Bautr├Ąger schon Leistungen erbracht hatte", sagt Ingo Kolms.

Wird dagegen nur ein normaler Kaufvertrag ├╝ber das Haus abgeschlossen, ist dieser auch dann wirksam, wenn kein Grundst├╝ck gefunden wird. "Das ist vielen Kunden nicht klar", wei├č Holger Freitag. "Die Verk├Ąufer der H├Ąuser beruhigen die Leute bei der Vertragsunterzeichnung, suggerieren, dass sie jederzeit kostenfrei aussteigen k├Ânnen, wenn kein Grundst├╝ck gefunden wird. Aber was wirklich gilt, steht in den Vertragsklauseln."

Forderungen gut pr├╝fen

Auch eine K├╝ndigung ist schwierig. "Die kann pauschale Zahlungsforderungen vom Bautr├Ąger oder Bauunternehmer nach sich ziehen", so Ingo Kolms. "Teilweise werden zehn Prozent der Kaufsumme und mehr verlangt." Zwar haben private Bauherren ein Widerrufsrecht und k├Ânnen vom Verbraucherbauvertrag zur├╝cktreten, aber die Widerrufsfrist betr├Ągt bei korrekter Belehrung nur 14 Tage ab Vertragsabschluss.

Das Problem: In dieser kurzen Zeit wird vielen noch gar nicht richtig bewusst, worauf sie sich eingelassen haben. So verstreicht die Frist dann ungenutzt. Betroffene sollten Forderungen von Baufirmen jedoch nicht ungepr├╝ft nachkommen. Die Rechtssprechung zeigt, dass durchaus Chancen bestehen, sie abzuwenden.

So wies das Oberlandesgericht Celle die Klage eines Bauunternehmens ab, weil der Provisionsvertreter den Kunden vor dem Abschluss des Hausvertrages h├Ątte darauf hinweisen m├╝ssen, dass dieser auch unabh├Ąngig vom Erwerb eines Grundst├╝cks Wirksamkeit erlangen w├╝rde.

Obwohl ihm zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hausvertrages bekannt war, dass die K├Ąufer noch kein Grundst├╝ck f├╝r ihr ausgesuchtes Massivhaus in Aussicht hatten, hatte er das nicht getan (Az.:14 U 247/00).

Experten k├Ânnen helfen

Es ist wichtig, s├Ąmtliche Vertr├Ąge vor der Unterzeichnung von unabh├Ąngigen Experten pr├╝fen zu lassen. "Denn f├╝r Laien ist es oft nicht einfach, die Klauseln in den Vertr├Ągen der Bauunternehmen richtig zu interpretieren", so Holger Freitag.

Sie sind oft schwammig oder es fehlen wichtige Vereinbarungen, wie zum Beispiel eine R├╝cktrittsklausel. Dann wird es schwierig, die Forderungen der Baufirmen abzuwehren. Allerdings sind manche dieser Klauseln unwirksam, das erh├Âht wiederum die Chancen der K├Ąufer.

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