Pächter dürfen mehr Pacht und Miete: Was ist der Unterschied?
News folgenEine Immobilie zu mieten oder zu pachten ist dasselbe? Zum Teil ja. Aber nicht ganz. Es gibt einen wesentlichen Unterschied.
Eine Pacht ähnelt einem Mietverhältnis in vielen Dingen. Bei beiden handelt es sich um ein in der Regel vertraglich festgelegtes Dauerschuldverhältnis. Die Vorschriften des Pachtvertrags orientieren sich dabei bei wesentlichen Dingen an denen des Mietvertrags, doch es gibt auch Unterschiede. So hat der Pächter vor allem ein wesentliches Recht mehr als der Mieter: die sogenannte "Fruchtziehung".
Ein Pächter hat ein wesentliches Recht mehr
Der Pächter hat nicht nur das Recht zur Gebrauchsgewährung einer Immobilie, welches der Mieter auch hat. Darüber hinaus hat er das Recht auf dem "Genuss der Früchte", wobei die Früchte für Gewinn im weiterenn Sinne stehen. Heißt: Im Gegensatz zum Mieter darf der Pächter wirtschaftliche Erträge und Nutzungen aus der Pachtsache behalten und verwerten.
Ein anschauliches Beispiel: Sie mieten ein Wochenendhaus mit einem Obstgarten an. Sie dürfen Haus und Grundstück nutzen und sich dort aufhalten. Allerdings dürfen Sie Äpfel, Pflaumen oder Walnüsse nicht ernten, geschweige denn verkaufen und einen Gewinn daraus schlagen. Das wäre Diebstahl und damit strafbar. Als Pächter dieses Grundstücks dürften sie das Obst ernten und auch zu Geld machen.
In Artikel 581 des BGB heißt es: "(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren."
Pachten ist bei Landwirten und Gastronomen beliebt
Sinn und Zweck des Abschlusses eines Pachtvertrags ist also häufig Gewinnmaximierung. Verpachtet werden typischerweise landwirtschaftliche Nutzflächen wie Felder oder Obstgärten, aber auch Gaststätten samt Inventar. Ein Bauer, der vom Landbesitzer Land pachtet und Getreide anbaut, darf dieses ernten, verkaufen und den Erlös behalten. Eine Gastronom kann Theke, Küche oder Bierzapfhahn nutzen, um damit wirtschaftlichen Gewinn zu machen.
Der Pächter zahlt dem Verpächter einen monatlichen Pachtzins. Dessen Höhe richtet sich manchmal danach, welcher Umsatz bei der Nutzung erzielt werden kann. Für Gastronomen etwa hat das auch Vorteile: In schwachen Monaten müssen sie somit weniger Pacht bezahlen, als wenn es gut läuft.
Unterschiede auch bei der Kündigung
Ein Pachtvertrag lässt dem Verpächter mehr Gestaltungsspielraum als dem Vermieter: So dürfen im Pachtvertrag dem Pächter etwa Vorschriften bezüglich Öffnungszeiten, Ruhetage und Urlaub gemacht werden. Auch bei der Kündigungsfrist gibt es Unterschiede zum Mietvertrag: Die ordentliche Kündigungsfrist eines unbefristeten Pachtvertrags ist nur zum Ende des Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Ein befristeter Pachtvertrag kann nicht gekündigt werden.
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