Gericht sieht Berliner Vorkaufsrechtspraxis kritisch

Das Bundesverwaltungsgericht hat die in Berlin übliche Vorkaufsrechtspraxis von Grundstücken aus Gründen des Milieuschutzes in Teilen gekippt. Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer die Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte, entschied das Gericht am Dienstag in Leipzig (Az.: BVerwG 4 C 1.20). Es hob damit das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin von 2019 auf und gab einer klagenden Immobiliengesellschaft recht.

Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke), nannte die Entscheidung eine "Katastrophe" für die Mieterinnen und Mieter in Berlin und bundesweit. "Die heutige Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lässt mich fassungslos zurück", teilte er mit. Das Gericht nehme den Kommunen fast gänzlich die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auszuüben. Der Bundestag müsse hier zügig klarstellend eingreifen. Sein Haus werde umgehend einen Vorschlag für eine Bundesratsinitiative erarbeiten, sagte Scheel.

In der Begründung des Gerichts hieß es, das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Mängel aufweist. Diese Voraussetzungen lägen in dem Fall vor. Der Einschätzung der Vorinstanz, wonach auch zu erwartende Nutzungen zu berücksichtigen seien, folgte das Bundesverwaltungsgericht nicht.

Die klagende Immobiliengesellschaft hatte ein Grundstück mit 20 Mietwohnungen und 2 Gewerbeeinheiten im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erworben. Da sich das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet befand, übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Damit habe der Gefahr begegnet werden sollen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung durch Mieterhöhungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen verdrängt werden könne. Die Gesellschaft klagte dagegen.

Der zuständige Bezirksstadtrat Florian Schmidt (Grüne) teilte zu dem Urteil am Dienstag mit: "Die heutige Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein herber Schlag im Kampf gegen die Spekulation mit Wohnraum und gegen die Verdrängung von Menschen aus ihrer Nachbarschaft - nicht nur in Berlin, sondern auch in allen anderen Städten." Das Bezirksamt werde in den kommenden Tagen gemeinsam mit dem Berliner Senat die Auswirkungen des Urteils prüfen.

Auch der Berliner Mieterverein sprach von einer bitteren Entscheidung. "Der Stärkung des Gemeinwohls durch das Vorkaufsrecht der Bezirke wird damit ein herber Schlag versetzt", meinte Geschäftsführer Reiner Wild.

Der Vorsitzende der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, Kai Wegner, kritisierte vor allem den Senat. "Nach dem Mietendeckeldesaster ist der Paukenschlag aus Leipzig die nächste Totalblamage für Rot-Rot-Grün. Wer so vorgeht, schadet Mietern, anstatt sie zu unterstützen. SPD, Linke und Grüne haben jede Glaubwürdigkeit in der Mietenpolitik verloren."

Die staatlichen Immobilienkäufe insbesondere im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg haben in Berlin für viele Diskussionen und deutliche Kritik vor allem der Oppositionsparteien gesorgt. Schmidt hatte die Ausübung des Vorkaufsrechts immer wieder als Maßnahme zum Mieterschutz in Berlin verteidigt, wo die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind.

CDU und FDP setzten einen Untersuchungsausschuss im Berliner Abgeordnetenhaus zu dem Thema durch. Er sollte die Hintergründe zum Vorkaufsrecht unter die Lupe nehmen, das der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 2019 für sechs Wohnhäuser und der Bezirk Tempelhof-Schönberg für ein weiteres zugunsten der Genossenschaft "Diese eG" ausgeübt hatte. Einer der Häuserdeals scheiterte.

Die Oppositionsparteien wollten unter anderem klären lassen, wie es um die Finanzierung der Genossenschaft bestellt war und ob es unakzeptable Haftungsrisiken für die öffentliche Hand gegeben habe. Der Ausschuss kam in seinem Ende August vorgestellten offiziellen Abschlussbericht zu dem Ergebnis, das finanzielle Risiko durch die Ankäufe sei gering gewesen. Es habe auch keinen Verstoß gegen Förderrichtlinien gegeben.

Der Berliner Rechnungshof hatte Schmidts Vorgehen allerdings zuvor bereits als "pflichtwidriges Ausüben von Vorkaufsrechten" kritisiert. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft und die Finanzierung seien nicht ausreichend geprüft, rechtliche Vorgaben missachtet worden.

Nach einer Anzeige ermittelte zwischenzeitlich außerdem die Staatsanwaltschaft gegen Schmidt wegen Haushaltsuntreue, stellte das Verfahren aber ein. Schmidt selbst hatte den Vorwurf als "völlig unbegründet" zurückgewiesen. Nach dem Urteil aus Leipzig dürften die Diskussionen über das Vorkaufsrecht in Berlin noch einmal Fahrt aufnehmen.