Fachchinesisch im Bebauungsplan verstehen

Ein eigenes Haus ist der Traum vieler Mieter. "Endlich Herr im eigenen Zuhause sein!", so ihr frommer Wunsch. Dass es damit oft nicht allzu weit her ist, weiΓ jeder, der schon einmal selbst gebaut hat. Denn schon der Hausbau selbst wird ΓΌber den Bebauungsplan stark reglementiert. Ob die Farbe der Dachziegel, die Anzahl der Geschosse oder sogar Ausrichtung der GebΓ€udefront: der Bebauungsplan macht genaue Vorschriften, an die sich HΓ€uslebauer tunlichst halten sollten. Doch erst einmal muss man das BehΓΆrden-Deutsch im Bebauungsplan verstehen. Was die Fachbegriffe im Bebauungsplan bedeuten.
GeschossflΓ€chenzahl, Gestaltungssatzung und Mischgebiet: Bei diesem Fachchinesisch handelt es sich um Begriffe im Bebauungsplan. Dieser gibt vor, wie man auf bestimmten Flecken in einem Wohngebiet bauen darf.
Beim Hausbau den Bebauungsplan beachten
"Wer ein GrundstΓΌck kauft, muss sich umfassend ΓΌber die geltenden Baurechte informieren", erklΓ€rt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. "Ohne Informationen ΓΌber den Bebauungsplan handelt man Γ€uΓerst leichtfertig." Denn im schlimmsten Fall verlangt die Bauaufsicht sogar, dass das Traumhaus wieder zurΓΌckgebaut werden muss, zu deutsch: abgerissen wird.
Gemeinden sind fΓΌr den Bebauungsplan zustΓ€ndig
Kein Bauherr darf sein HΓ€uschen also planen, wie er es am liebsten mΓΆchte. "Nach dem Grundgesetz obliegt den Gemeinden die Planungshoheit, die Bauleitplanung ist also deren Aufgabe", sagt Wolfgang Schucht, Fachbereichsleiter fΓΌr Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt bei der Stadt Celle.
Grundlagen fΓΌr ihre Entscheidung sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit das Spektrum mΓΆglicher ΓΆrtlicher Bestimmungen vorgeben. Daraus entstehen zunΓ€chst FlΓ€chennutzungsplΓ€ne, die fΓΌr Gebiete grob vorgeben, was mΓΆglich ist. Daraus wiederum werden die BebauungsplΓ€ne abgeleitet, die fΓΌr jedes GrundstΓΌck im Einzelnen regeln, was konkret zulΓ€ssig ist.
Stadt- oder Gemeinderat dΓΌrfen zunΓ€chst sagen, wie der Grund und Boden genutzt wird. Gibt der Plan etwa vor, dass es sich um ein Gewerbegebiet handelt, ist das Wohnen dort nur sehr eingeschrΓ€nkt mΓΆglich. Umgekehrt kann es in einem Wohngebiet kein stΓΆrendes Gewerbe wie eine Kfz-Werkstatt oder einen groΓen Supermarkt geben, erklΓ€rt Klaus Scheuer, Architekt und StΓ€dtebauassessor aus Hannover.
In Mischgebieten streben die Ortsplaner ein ausgewogenes VerhΓ€ltnis zwischen Gewerbe und WohnplΓ€tzen an. Daneben gibt es unter anderem noch Industriegebiete sowie FlΓ€chen fΓΌr den Gemeinbedarf, etwa fΓΌr Schulen, Altenheime und KindergΓ€rten.
Bebauungsplan verstehen: GrundflΓ€chenzahl und GeschossflΓ€chenzahl
Im Bebauungsplan steht sogar, wie groΓ das Traumhaus sein und wie viele Stockwerke es haben darf. Man spricht hier vom "MaΓ der baulichen Nutzung". Wichtig ist die GrundflΓ€chenzahl (GRZ). Sie gibt an, wie viel Prozent des GrundstΓΌcks vom GebΓ€ude bedeckt sein dΓΌrfen. "Ein GRZ von 0,3 etwa bedeutet, dass 30 Prozent der GrundstΓΌcksflΓ€che ΓΌberbaut werden dΓΌrfen", erlΓ€utert Scheuer.
Garagen, StellplΓ€tze und ihre Zufahrten sowie Nebenanlagen mΓΌssen mit eingerechnet werden. Auch bei nachtrΓ€glichen Anbauten, etwa, wenn irgendwann ein zweite Garage hinzukommen soll, ist ein vorheriger Blick in den Bebauungsplan also mehr als sinnvoll.
In diesem Zusammenhang ist auch die GeschossflΓ€chenzahl (GFZ) relevant. Sie gibt an, wie viel FlΓ€che insgesamt ΓΌber alle Stockwerke verteilt sein darf.
Bebauungsplan kann sogar die Ausrichtung der Hausfront regeln
Selbst der Standort des Hauses auf dem GrundstΓΌck ist geregelt: Es gibt Baugrenzen oder sogenannte zwingende Baulinien. Erstere legen den Abstand zur GrundstΓΌcksgrenze und damit zum Nachbarn fest. Werden die AbstΓ€nde beim Hausbau selbst meist noch eingehalten, geraten sie danach meist schnell in Vergessenheit. Wer dann spΓ€ter beispielsweise sein neues Gartenhaus zu nah an Nachbars GrundstΓΌck setzt, bekommt Probleme. Nicht selten muss es dann wieder abgerissen werden.
An der Baulinie muss eine der AuΓenwΓ€nde stehen. So kann die Verwaltung etwa dafΓΌr sorgen, dass in einer StraΓe alle HΓ€user auf einer Linie stehen und den gleichen Abstand zum BΓΌrgersteig haben, so dass sich ein mΓΆglichst einheitliches Gesamtbild ergibt.
Wird ein GebΓ€ude in "offener Bauweise" geplant, handelt es um ein freistehendes Haus β zum Beispiel um ein Einfamilienhaus. Es ist bundesweit vorgeschrieben, dass so ein GebΓ€ude nicht lΓ€nger als 50 Meter sein darf, und natΓΌrlich muss es innerhalb der Baugrenzen stehen. Bei "geschlossener Bauweise", also etwa ReihenhΓ€usern, wird Seite an Seite gebaut.
Auch VerkehrsflΓ€chen oder GewΓ€sser sind im Bebauungsplan eingezeichnet. Das betrifft den Bauherrn allerdings meist nur wenig. Aber ist ein erhaltenswerter Baum auf seinem Bauplatz im Plan eingezeichnet, darf der Besitzer ihn nicht einfach fΓ€llen. Oder die Stadtplaner kΓΆnnen vorschreiben, dass er einen GrΓΌnstreifen bepflanzt. Dabei kann es sich um einen Grenzstreifen zur StraΓe oder zu einem Gewerbegebiet handeln. Manchmal ist sogar vorgeschrieben, dass nicht einfach Rasen gesΓ€t wird, sondern der Anwohner StrΓ€ucher oder BΓ€ume setzen und diese dann auch stΓ€ndig pflegen muss.
Bestandteile eines Bebauungsplans
BebauungsplΓ€ne bestehen aus der Planzeichnung und oft einem Text mit den Bestimmungen zur Nutzung. HΓ€ufig werden darin Ausnahmen geregelt: Zum Beispiel soll es hΓ€ufig in Mischgebieten keine Tankstellen geben. In "allgemeinen Wohngebieten" dΓΌrfen sich im Gegensatz zu "reinen Wohngebieten" auch ein paar Gewerbe ansiedeln, etwa Spielotheken. Sie werden aber gerne ausgeschlossen, erlΓ€utert Architekt Scheuer.
Es kΓΆnnen auΓerdem "ΓΆrtliche Bauvorschriften" ergΓ€nzt sein, die noch detaillierter regeln, wie die GebΓ€ude aussehen dΓΌrfen. Manche dieser im Beamtendeutsch "Gestaltungssatzung" genannten Vorschriften sehen HΓΆhenbegrenzungen fΓΌr die "Trauflinie" vor. Darunter versteht man den Punkt, an dem die AuΓenmauer sich mit dem Dach schneidet. Auch kann vorgeschrieben sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss oder welche Farbe und Materialien fΓΌr Fassaden und DΓ€cher verwendet werden mΓΌssen. Auch die Neigung des Daches kann vorgeschrieben werden.
BΓΌrger haben Mitbestimmungsrechte beim Bebauungsplan
Wie ein Dorf oder eine Stadt aussieht, ist aber nicht allein Sache der ΓΆrtlichen Stadtplaner. Wird ein Bebauungsplan fΓΌr ein frisch ausgeschriebenes Neubaugebiet erstellt, kann jeder BΓΌrger mitsprechen. "Das Verfahren sieht eine mehrstufige Mitwirkung der Γffentlichkeit vor β angefangen von der frΓΌhzeitigen Unterrichtung bis zur ΓΆffentlichen Auslegung", erlΓ€utert der Celler Chefplaner Schucht. "SpΓ€testens wΓ€hrend einer einmonatigen Auslegung kann jedermann seine Stellungnahme abgeben."
In der Regel wird die ΓΆffentliche Auslegung in der lokalen Tagespresse bekannt gegeben. Dies allerdings oft so klein und versteckt, dass nur die wenigsten etwas davon mitbekommen. Γhnlich verhΓ€lt es sich mit dem abschlieΓenden Satzungsbeschluss des Rates, der "ortsΓΌblich" bekanntgemacht wird, etwa im Gemeindeblatt. Erst danach wird der Plan rechtskrΓ€ftig. Er ist dann fΓΌr jedermann einsehbar. Viele Gemeinden bieten die Unterlagen auch bereits online an.
Fachbegriffe im Bebauungsplan genau erklΓ€ren lassen
"Meist hilft aber nur der Gang in das Rathaus", empfiehlt VPB-Expertin Reinhold-Postina. Sie rΓ€t kΓΌnftigen Bauherren: "Wichtig ist es, sich dort alles grΓΌndlich von den Bauplanern erklΓ€ren zu lassen. Sonst kann man mit seinem GrundstΓΌck leicht eine bΓΆse Γberraschung erleben." Und wer will schon sein neues Traumhaus wieder abreiΓen?
Damit Sie bei all dem BehΓΆrdendeutsch im Bebauungsplan den Γberblick behalten, erklΓ€ren wir die wesentlichen Fachbegriffe im Bebauungsplan noch einmal kurz und bΓΌndig in unserer Klickstrecke.