Hammerschlagsrecht: Wann darf man das Grundstück des anderen betreten?

Hammerschlags- und Leiterrecht

Müssen Sie Ihren Nachbarn aufs Grundstück lassen?

Reparaturen am eigenen Haus führen manchmal über das Grundstück des Nachbarn. Aber wann dürfen Sie das – und wann wird es heikel?

Unter bestimmten Voraussetzungen darf ein Grundstückseigentümer das Nachbargrundstück betreten. Diese Möglichkeit ist durch das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht gegeben, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Damit der Zutritt zum Nachbargrundstück jedoch rechtskonform ist, müssen bestimmte Voraussetzungen beachtet werden.

Was ist das Hammerschlagsrecht? Und was ist das Leiterrecht?

Das Hammerschlagsrecht berechtigt zum Betreten des nachbarlichen Grundstücks, um Reparaturen am eigenen Haus auszuführen. Das Leiterrecht erlaubt, während der Arbeiten beim Nachbarn eine Leiter oder ein Baugerüst aufzustellen sowie vorübergehend Baugeräte und -materialien zu lagern.

Zusätzlich zum Hammerschlags- und Leiterrecht gilt noch das Schaufelschlagsrecht. Es besagt, dass im Zusammenhang mit den Arbeiten auch Sand, Erde oder allgemein Bodenaushub auf dem Nachbargrundstück gelagert werden dürfen.

Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist ein Landesrecht (siehe auch Art. 124 Satz 1 EGBGB). Zwar ist es in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Dennoch ist der Grundtenor derselbe. Denn die Regelungen dienen vorwiegend dazu, dass Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten vom Nachbargrundstück aus vorgenommen werden können.

Laut "Haufe" sind die Regelungen in folgenden Rechtsvorschriften zu finden:

Voraussetzungen für das Hammerschlagsrecht

Die Voraussetzung für das Hammerschlagsrecht oder das Leiterrecht ist, dass keine andere Möglichkeit besteht, wie etwa der Bau eines Grenzzauns. Dafür muss zwangsläufig das Nachbargrundstück betreten werden. Es muss sich also ausdrücklich um notwendige Arbeiten handeln. Eine reine Kostenersparnis oder eine Verschönerungsarbeit sind keine ausreichenden Gründe für die Inanspruchnahme des Hammerschlags- und Leiterrechts.

Allerdings ist dem betroffenen Bauherren auch kein vollkommen überhöhter Aufwand zuzumuten. Die Grenze, was zumutbar ist und was nicht, hänge stark vom Einzelfall ab, erklärt Haus & Grund. Am besten recherchieren Sie vorab, welche Alternativen es gibt. Diese können Sie Ihrem Nachbarn dann mitteilen und so begründen, warum die Arbeiten vom Nachbargrundstück ausgeführt werden müssen.

Nachbarn vorher informieren

Wer das Recht in Anspruch nehmen möchte, sollte seinen Nachbarn rechtzeitig hierüber informieren. Idealerweise schriftlich. Denn das Hammerschlags- und Leiterrecht greift nicht automatisch. In dem Schriftstück sollte aufgeführt werden, um welche Arbeiten es sich handelt, wann Sie hiermit beginnen und wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern werden sowie, mit welchen Beeinträchtigungen der betroffene Nachbar rechnen muss.

Sobald Ihr Nachbar informiert ist, hat er – je nach Bundesland – zwischen zwei Wochen und zwei Monaten Zeit, darauf zu reagieren. Innerhalb dieser Frist kann der Betroffene dann prüfen, ob er die Arbeiten dulden muss oder nicht. Mögliche Reaktionen können also sein: eine Genehmigung, eine Ablehnung oder eine zeitliche Verlegung der Arbeiten.

Reagiert der Nachbar nicht innerhalb der Frist, darf das Grundstück betreten und genutzt werden, sofern die Anzeige vollständig und fristgerecht war. Das bestätigt auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: V ZR 49/12, Rn. 15).

Für den Nachbarn besteht Schadensanspruch

Wichtig: Entstehen auf dem Nachbargrundstück Schäden, besteht ein Schadensersatzanspruch gegen den Bauherren.

Vorsicht vor Hausfriedensbruch

Lehnt der Nachbar die Anfrage ab, sollte das toleriert werden. Denn wer dennoch das Grundstück betritt, begeht Hausfriedensbruch. Selbst, wenn es nur kurz betreten wurde. Bei Ablehnung kann der Bauherr aber auch eine gerichtliche Entscheidung einholen. Mit einem entsprechenden Urteil in der Hand muss ihm der Nachbar dann den Zutritt gewähren. Um einen Gerichtsstreit zu vermeiden, sollten Sie auf eine gütliche Einigung setzen. Schließlich soll kein ernster Streit in der Nachbarschaft daraus entstehen.

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Der Grundstückseigentümer, der die Reparaturen ausführt, ist verpflichtet, so schonend wie möglich vorzugehen. Um den Nachbarn nicht über Gebühr zu belasten, müssen die Arbeiten auf seinem Grundstück zügig ausgeführt werden. Falls durch Verzögerungen der angekündigte Zeitplan ernsthaft in Gefahr gerät, muss der Bauherr unter Umständen mit zusätzlichen Schadenersatzforderungen rechnen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn es sich um ein Mietshaus handelt und durch die Bauarbeiten Mietminderungen geltend gemacht werden.

Im Notfall darf man sofort handeln

Bei Bränden oder Überschwemmungen darf ein Hausbesitzer ohne Ankündigung auf das Grundstück seines Nachbarn, um Schäden am eigenen Haus zu verhindern oder zu reduzieren. Dann greift das Betretungsrecht im Notfall.

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Das Betretungsrecht im Notfall wird gern, aber unberechtigt auch bei Schäden am eigenen Haus herangezogen, die schon länger bestehen. In diesem Fall muss der Hausbesitzer allerdings beweisen, dass es sich um eine Notsituation handelte. Das Betreten ist andernfalls verboten. Bei einem Folgeschaden durch Sanierungsstaus liegt jedoch kein Notfall vor.