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Nicht jede Mieterhöhung ist berechtigt

Von dpa-tmn
Aktualisiert am 27.01.2022Lesedauer: 4 Min.
Unangenehme Post: Wollen Vermieter mehr Geld fĂŒr die Wohnung, mĂŒssen sie die Mieterhöhung schriftlich ankĂŒndigen.
Unangenehme Post: Wollen Vermieter mehr Geld fĂŒr die Wohnung, mĂŒssen sie die Mieterhöhung schriftlich ankĂŒndigen. (Quelle: Christin Klose/dpa-tmn-bilder)
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Viele merken es: Wohnen wird immer teurer. Was aber kann man tun, wenn eine Mieterhöhung ins Haus flattert? Ist jede Mieterhöhung berechtigt? Fakten, die man kennen sollte.

Das Wichtigste im Überblick


  • Voraussetzungen der Mieterhöhung
  • Abstand zwischen Mieterhöhungen
  • Mietpreisbremse, Kappungsgrenze
  • Mieterhöhung ablehnen

Mieterhöhungen sorgen immer wieder fĂŒr Reibereien zwischen Mietern und Vermietern. Dabei gibt es fĂŒr das Heraufsetzen der Miete klare rechtliche Vorgaben. Wichtige Regeln fĂŒr EigentĂŒmer und Mieter im Überblick.


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Voraussetzungen der Mieterhöhung

Zentral fĂŒr Mietererhöhungsbegehren ist das BĂŒrgerliche Gesetzbuch (BGB). Aus Paragraf 557 leiten sich die drei wesentlichen Möglichkeiten fĂŒr Vermieter ab, um mehr Geld von ihren Mietern zu verlangen.

Erstens im Rahmen der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete, zweitens nach einer Modernisierung und drittens, wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist. Andere Möglichkeiten sind in der Regel unzulĂ€ssig, wie Beate Heilmann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein, erlĂ€utert.

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Abstand zwischen Mieterhöhungen

Wann der nĂ€chste Aufschlag fĂ€llig ist, hĂ€ngt vom angefĂŒhrten Kriterium des Vermieters ab: Bei der Vergleichsmiete muss er die Miete zunĂ€chst mindestens zwölf Monate konstant halten, bevor er ein neues Schreiben losschickt. Diese neue Forderung wird drei Monate nach Zustellung an den Mieter wirksam. Rechnerisch liegen also 15 Monate zwischen den Mieterhöhungen.

Mehr Geld wegen einer Modernisierung steht EigentĂŒmern nach Abschluss der Arbeiten zu. Drei Monate nach Erhalt des Erhöhungsschreibens mĂŒssen Mieter den höheren Betrag ĂŒberweisen.

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze

Die Mietobergrenze entsprechend der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete richtet sich nach zwei Bestimmungen. Zum einen gilt, dass das erhöhte Entgelt die ortsĂŒbliche Miete fĂŒr vergleichbare Wohnungen nicht ĂŒberschreiten darf (§ 558 BGB).

Diese Vergleichsmiete variiert von Kommune zu Kommune. Angaben dazu finden Vermieter und Mieter meistens im Mietspiegel. Den geben entweder die Kommunen selbst oder Organisationen wie Mietervereine und EigentĂŒmerverbĂ€nde heraus und veröffentlichen ihn im Internet.

Zum anderen ist die Mietpreisbremse zu beachten. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden.

In vielen Regionen sind Wohnungen knapp. Die Kommunen dort haben deshalb den Wohnungsmarkt als angespannt deklariert. HÀufig gilt dann mit der Mietpreisbremse die sogenannte Kappungsgrenze. Sie deckelt MietaufschlÀge auf 15 Prozent.

Es kann vorkommen, dass Vermieter mit der geplanten Steigerung zwar unter der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete bleiben, aber an die Kappungsgrenze stoßen. "Dann muss der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf diese Grenze beschrĂ€nken", erlĂ€utert Beate Heilmann. Heißt: Dann ist bei 15 Prozent Schluss statt bei 20 Prozent. Umgekehrt könnten beispielsweise nur noch drei Prozent Miet-Plus drin sein, weil eben die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete erreicht ist.

Modernisierungsumlage

Nach einer Modernisierung können Vermieter acht Prozent der Baukosten auf die Jahresmiete draufschlagen – und das auf Dauer (§ 559 BGB). Allerdings sind Fristen und BetrĂ€ge ebenfalls gesetzlich begrenzt.

Demnach darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Bei Ausgangsmieten von netto kalt unter sieben Euro sind zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb der Sechsjahresfrist drin, wie Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin erlÀutert.

Umlegbar ist lediglich der auf die jeweilige Wohnung entfallende Anteil an den Baukosten. Heißt: Vermieter mĂŒssen dem DMB zufolge fĂŒr jeden einzelnen Mieter aufschlĂŒsseln, auf welchen wertsteigernden Arbeiten in seiner Wohnung die Mieterhöhung basiert. Ausgaben fĂŒr Instandsetzungen, sprich Reparaturen, gehören nicht dazu.

Achtung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist nach Auskunft von Beate Heilmann auch bei Modernisierungsmieterhöhung die Kappungsgrenze einzuhalten. ZunĂ€chst fĂŒr die ersten sechs Jahre. Falls Vermieter anschließend mehr Geld verlangen wollen, mĂŒssten sie dies dem Mieter schon mit der ersten Mietererhöhung ankĂŒndigen.

BegrĂŒndung der Mieterhöhung

Geplante Mieterhöhungen sind Mietern per Brief oder Mail mitzuteilen. In dem Schreiben mĂŒssen Vermieter ihr Vorhaben begrĂŒnden. "Sie können sich auf einen Mietspiegel beziehen oder drei vergleichbare Wohnungen benennen, an deren Miete sie sich orientieren", sagt Jutta Hartmann. Die simple Ansage, es sei einfach mal wieder an der Zeit, genĂŒgt als BegrĂŒndung nicht und wĂŒrde vor Gericht durchfallen.

Die Vorgaben sollen sicherstellen, dass Mieter die Erhöhung bis zur ortsĂŒblichen Vergleichsmiete ĂŒberprĂŒfen können. Damit das klappt, sollte das Schreiben zum Beispiel sowohl auf den Mietspiegel verweisen als auch auf die WohnungsgrĂ¶ĂŸe und die Netto-Kaltmiete sowie auf fĂŒr die jeweilige Wohnung maßgebliche Merkmale abstellen.

Die im sogenannten Mieterhöhungsbegehren gemachten Angaben haben richtig zu sein: Wer schummelt, riskiert bei einem Rechtsstreit mit dem Mieter den KĂŒrzeren zu ziehen. Inhaltliche Fehler, etwa eine falsch angegebene WohnflĂ€che oder Ausstattung sowie falsch errechnete Miethöhen können die geplante Erhöhung ebenfalls zu Fall bringen.

Der Mietspiegel an sich mĂŒssen Vermieter nicht mitschicken, auch Angaben zur Mietspanne dĂŒrfen fehlen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 167/20). Mieter könnten sich den Mietspiegel selbst besorgen und die Mietspanne ausrechnen.

Mieterhöhung ablehnen

Mieter haben das Recht, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren. Sie können das Vorhaben ihres Vermieters ablehnen. Bei der Vergleichsmieterhöhung werden "sie dann voraussichtlich auf Zustimmung verklagt, und das Gericht ĂŒberprĂŒft die Berechtigung des Erhöhungsbegehrens", sagt Beate Heilmann.

Zuvor sollten Mieter nach Ansicht von Jutta Hartman aber erst einmal gucken, ob die neue Miete tatsĂ€chlich ortsĂŒblich ist und ob der Vermieter im Mietspiegel nicht zu teure Wohnungen herausgegriffen hat.

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Bei nur teilweise berechtigten Mieterhöhungen sollten Mieter lediglich den unstrittigen Umfang akzeptieren. Bei Modernisierungsmietforderungen gehört laut Mieterbund die ÜberprĂŒfung auf die tatsĂ€chlichen Baukosten und das Einhalten der Kappungsgrenze auf die Agenda. Am Ende entscheiden im Streitfall die Gerichte.

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