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Finger weg von geschlossenen Immobilienfonds

  • Mauritius Kloft
Von Mauritius Kloft

Aktualisiert am 23.12.2020Lesedauer: 6 Min.
Hochhaus-Baustelle (Symbolbild): Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in nur ein einziges Objekt.
Hochhaus-Baustelle (Symbolbild): Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in nur ein einziges Objekt. (Quelle: brennweiteffm/imago-images-bilder)
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Wenn Anleger in Immobilien investieren möchten, stoßen sie schnell auch auf geschlossene Fonds. Diese locken mitunter mit hohen Erträgen. Was sie dabei verschweigen: ein hohes Risiko – und nicht nur das.

Das Wichtigste im Ăśberblick


Besonders in Großstädten schießen immer mehr Hochhäuser aus dem Boden: Bürogebäude, riesige Wohnkomplexe, Hotels, manchmal auch ganze Seniorenresidenzen.

Generell gilt: Vom Bau solcher Immobilien können Sie als Privatanleger profitieren – auch ohne dass sie ihn beauftragen, oder gar bezahlen. Was es dafür braucht, ist ein sogenannter Immobilienfonds.

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Bildlich gesprochen können Sie sich darunter Geldkörbe vorstellen, die Ihr Geld in Immobilien anlegen. Werden diese vermietet oder steigt ihr Wert, profitieren Sie als Anleger vom wachsenden Wert des Fonds.

Umstritten sind jedoch sogenannte geschlossene Immobilienfonds. Denn diese locken zwar mit hohen Erträgen. Doch auch das Risiko ist sehr hoch – und es gibt noch mehr Nachteile. t-online.de erklärt, was genau dahinter steckt.

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Um zu klären, was ein geschlossener Immobilienfonds ist, sollten Sie erst einmal genau wissen, was ein Immobilienfonds an sich überhaupt ist.

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Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der Geld von Anlegern in Immobilien, also Wohnhäuser, Seniorenresidenzen oder Bürogebäude, investiert. Sie können wiederum Ihr Geld in Immobilienfonds investieren. Wenn der Preis der Objekte steigt, in die der Fonds investiert, profitieren Sie also.

Die meisten Immobilienfonds legen das Geld in eine Vielzahl von verschiedenen Gebäuden an – und streuen so das Risiko, mit dem Fonds Verluste zu machen, breit. In diese Fonds können Sie ständig anlegen. Deshalb nennt man diese Investmentfonds auch offene Immobilienfonds (siehe unten).

Mit geschlossenen Fonds werden Sie zum Unternehmer

Daneben aber gibt es noch sogenannte geschlossene Immobilienfonds. Bei diesen ist das Prinzip anders: Diese Fonds legen das Geld meist nur in ein Objekt, beispielsweise einen BĂĽrokomplex, an.

DafĂĽr grĂĽnden Sie eigens eine Gesellschaft. An dieser werden Sie dann MiteigentĂĽmer, wenn Sie Ihr Geld in einen geschlossenen Fonds anlegen. So werden Sie also zum Unternehmer (siehe unten).

Sobald genügend Geld für die Finanzierung vorhanden ist, wird der Fonds geschlossen – und Sie als Anleger können Ihre Gelder meist für die nächsten zehn bis 30 Jahre nicht abziehen. Anteile geschlossener Immobilienfonds können deshalb auch nicht an der Börse gehandelt werden.

Warum sind geschlossene Immobilienfonds so riskant?

Der Grund liegt auf der Hand: Weil geschlossene Immobilienfonds nur in ein Objekt investieren und Anleger Ihr Geld nicht abziehen können, sind sie sehr risikoreich.

Wenn Sie einen Anteil eines geschlossenen Immobilienfonds erwerben, werden Sie praktisch zum Unternehmer – Sie sind direkt am Gewinn, aber auch Verlust beteiligt. Denn es ist möglich, dass Wohnungen nicht wie geplant vermietet werden können, ein Hotel nicht eröffnet oder ein Bürokomplex gar nicht erst fertiggestellt wird.

Ihr Vermögen, mit dem Sie an dem geschlossenen Fonds beteiligt sind, liegt nicht getrennt vom Fondsvermögen. Das heißt: Wenn das Projekt nichts wird, riskieren Sie einen hohen Verlust. Anders sieht es bei offenen Fonds aus: Hier regelt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), dass Ihr Kapital als Sondervermögen bei einer Pleite der Fondsgesellschaft sicher ist.

Es kommt auf die genaue Rechtsform des geschlossenen Immobilienfonds an, wie hoch Ihr Verlust ist:

  • Meist werden geschlossene Immobilienfonds von Fondsgesellschaften als Kommanditgesellschaft (KG) betrieben – dann werden Sie zu einem sogenannten Kommanditisten. Dieser haftet maximal mit seiner Beteiligung, also dem angelegten Geld.
  • Es kann aber auch sein, dass ein geschlossener Immobilienfonds als Offene Handelsgesellschaft (OHG) oder Gesellschaft des bĂĽrgerlichen Rechts (GbR) gegrĂĽndet wird. In diesem Fall haften Sie bei einer Pleite nicht nur mit Ihrer Beteiligung – sondern auch mit Ihrem Privatvermögen.

Welche Nachteile haben geschlossene Immobilienfonds noch?

Neben dem hohen Risiko ist es bei geschlossenen Immobilienfonds meist so, dass Sie einen bestimmten Betrag anlegen müssen. Dieser Mindestbetrag fängt oft bei 5.000 Euro an, kann aber auch deutlich höher liegen.

Zudem sind die Kosten bei geschlossenen Immobilienfonds mitunter sehr hoch: häufig 15 bis 20 Prozent des Anlagebetrages. Bei 15.000 Euro wären 20 Prozent schon 3.000 Euro – letztlich würden Sie also nur 12.000 Euro anlegen. Der Rest geht für die Kosten drauf.

Außerdem ist die Laufzeit bei geschlossenen Immobilienfonds sehr lang – häufig zehn bis gar 30 Jahre. Vor Ablauf dieser Frist können Sie Ihren Anteil an dem Immobilienfonds nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Grundsätzlich gilt zwar bei der Geldanlage, dass Sie Ihr Geld eher länger als kürzer für sich arbeiten lassen. Doch wenn Sie Ihr Geld in der gesamten Zeit nicht abziehen können, birgt das ein zusätzliches Risiko.

Wenn Sie sich dennoch für ein Investment entscheiden, sollten Sie auf die Warnliste der Stiftung Warentest schauen. Dort finden Sie diejenigen Fonds, die sehr riskant oder unseriös sind – also auch bestimmte geschlossene Immobilienfonds. Von einem Investment in diese Fonds sollten Sie also Abstand nehmen. Die Warnliste kostet 2,50 Euro und Sie können diese hier auf der Seite der Stiftung Warentest herunterladen.

Welche Vorteile können geschlossene Immobilienfonds bieten?

Viele Anbieter werben mit hohen Erträgen, genannt Renditen, die ein Investment in geschlossene Immobilienfonds bringen können. Oft ist von mehr als fünf Prozent pro Jahr die Rede, teils sogar von weit mehr als zehn Prozent.

Aber Vorsicht: Hohe Rendite geht immer mit hohem Risiko einher. Außerdem kann es sein, dass Sie die volle Rendite nicht erhalten, da die Kosten eines Investments in geschlossene Immobilienfonds so hoch sind (siehe oben). Sie sollten sich deshalb sehr gut überlegen, ob Sie in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren möchten. Stattdessen können Sie Ihr Geld auch etwa in einen offenen Immobilienfonds anlegen (siehe unten).

Bei geschlossenen Immobilienfonds kann Ihnen auch eine regelmäßige Ausschüttung winken – wenn ein Objekt beispielsweise vermietet wird. Auch diese Zahlungen können von Vorteil sein. Doch garantiert sind sie meist nicht – sprich, wenn Wohnungen leerstehen, bleibt auch die Ausschüttung weg.

Oft wird noch die Transparenz als Vorteil geschlossener Immobilienfonds angeführt. Der Grund: Der Fonds investiert in nur ein Anlageobjekt – anders als ein offener Immobilienfonds, der in zahlreiche Häuser anlegt.

Doch auch wenn Sie wissen, in welches Objekt der Fonds anlegt, bedeutet das auf keinen Fall, dass Sie vor möglichen Risiken des Investments geschützt sind. Denn generell gilt: Je breiter gestreut ein Investment ist, desto sicherer ist es auch.

Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds kĂĽndigen?

In der Regel können Sie Ihre gekauften Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben bzw. verkaufen – zumindest nicht über den herkömmlichen Weg an der Börse etwa. Stattdessen müssen Sie diese für die Dauer der Laufzeit halten – mitunter bis zu 30 Jahre.

Verkaufen können Sie einen Fondsanteil jedoch über den sogenannten Zweitmarkt im Internet. Doch hier haben Sie als Verkäufer keine Vergleichswerte – je nachdem verkaufen Sie Ihren Anteil also weit unter Wert. Mitunter müssen Sie ohnehin mit hohen Preisabschlägen rechnen. Schließlich ist es Ihre einzige Möglichkeit, den Fondsanteil zu veräußern – und ein möglicher Käufer weiß das.

Es kann sogar sein, dass Sie noch hineinzahlen mĂĽssen, also Nachschusspflichten haben. Insgesamt kann man sagen: Einen Verkauf ĂĽber den Zweitmarkt sollten Sie sich gut ĂĽberlegen.

Unter Umständen können Sie einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen

Doch in bestimmten Fällen können Sie einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen oder rückabwickeln. Dazu müssen Sie jedoch beispielsweise nachweisen, dass Sie falsch beraten und nicht richtig über die Risiken aufgeklärt worden sind. Manchmal ist eine Kündigung jedoch nur innerhalb bestimmter Fristen möglich – danach nicht mehr.

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Zudem kann es sein, dass Sie bei einer Kündigung noch Zahlungsverpflichtungen haben, also noch Geld in den Fonds zahlen müssen. In diesem Fall kann es mehr Sinn ergeben, einen geschlossenen Immobilienfonds bis zum Ende der Laufzeit zu halten. Sie sollten sich auf jeden Fall unabhängig beraten lassen – etwa von einem Rechtsanwalt.

Offene oder geschlossene Immobilienfonds? Was ist der Unterschied?

Offene Immobilienfonds sind fĂĽr Sie als Anleger in jedem Fall die bessere Anlage. Der Grund liegt in einem unterschiedlichen Risiko:

  • Offene Immobilienfonds legen Ihr Geld vor allem in Hotels, Einkaufszentren und BĂĽrogebäuden an. In diese Fonds können Sie ständig und mit geringeren Summen anlegen.
    Da offene Immobilienfonds in viele verschiedene Objekte investieren, ist das Risiko breit gestreut. Wenn ein Gebäude beispielsweise nicht vermietet werden kann, fällt das nicht allzu stark ins Gewicht. In offene Immobilienfonds können Sie meist bereits mit Summen ab 50 oder 100 Euro investieren.
  • Anders sieht es bei geschlossenen Immobilienfonds aus. Anleger sind hier nur an wenigen oder auch nur an einer einzigen Immobilie beteiligt. In geschlossene Immobilienfonds können Sie anders als bei offenen Immobilienfonds in der Regel erst ab einer Summe von 5.000 Euro einsteigen. Sobald genĂĽgend Geld eingesammelt ist, wird der Fonds geschlossen. Dann können Sie nicht weiter hinein investieren.

Ein weiterer Nachteil: Das Geld ist meist für fünf bis zehn Jahre festgesetzt – und Sie kommen nicht daran. Das Problem: Da ein geschlossener Fonds oft nur in ein Objekt, beispielsweise ein Bürogebäude, investieren, erhöht dies das Risiko für Sie als Anleger. Wenn der Preis dieses Gebäude fällt oder sich keine Mieter finden, trifft das sofort Sie als Anleger.

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Wir halten fest: Geschlossene Immobilienfonds sind für Privatanleger eher nicht geeignet. Das Risiko ist zu hoch und die Kosten fressen möglicherweise die Rendite auf. Offene Immobilienfonds können jedoch auch für unerfahrene Privatanleger eine Möglichkeit sein, wenn diese am Immobilienboom teilhaben möchten.

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