Baudarlehen in unsicheren Zeiten

Berlin (dpa/tmn) - Strauchelnde Unternehmen, Kurzarbeit, weniger Lohn und Gehalt. Seit dem Corona-bedingten Lockdown stehen viele Menschen vor der Frage, ob sie sich den Traum von den eigenen vier WΓ€nden ΓΌberhaupt noch leisten kΓΆnnen. Klar ist: Aktuell zΓ€hlt nicht allein die HΓΆhe der Baukreditzinsen.
"Derzeit sind Entscheidungen hΓ€ufig psychologisch bestimmt", sagt Christian Huttenloher vom ifs Institut fΓΌr Wohneigentum aus Berlin, das von mehreren Bau- und ImmobilienverbΓ€nden getragen wird. In Anbetracht der unΓΌbersichtlichen, schwer einschΓ€tzbaren Lage sei ein vorsichtiges "auf Sicht fahren" nicht verkehrt.
Huttenloher hΓ€lt deshalb momentan einen um ein paar Zehntel hΓΆher oder tiefer ausfallenden Basiszins kaum fΓΌr das entscheidende Kriterium, bei Haus oder Wohnung zuzugreifen. FΓΌr den Experten zΓ€hlt auch ein stabiler Arbeitsplatz mit sicherem Einkommen, zum Beispiel im ΓΆffentlichen Dienst oder in der IT-Branche.
Banken prΓΌfen Neukredite genau
Banken agieren derzeit bei Krediten teilweise zurΓΌckhaltend und verschΓ€rfen nach Beobachtungen der Bundesbank die Vergaberichtlinien. Bezieher von Kurzarbeitergeld habe es deswegen zum Beispiel schwerer, an Geld zu kommen. "GrundsΓ€tzlich ist die PrΓΌfung einzelfallabhΓ€ngig", hat Finanzierungsberater Christoph Santel aus Bielefeld beobachtet.
WΓ€hrend das eine Institut die Finanzierung rundweg ablehne, betrachte das nΓ€chste die langfristige Einkommensentwicklung. Ein drittes fordere einen zweiten Darlehensnehmer mit regulΓ€rem Gehalt sowie eine trotz Kurzarbeitergeld positive Haushaltskasse.
Die Hamburger Sparkasse stellte die Neuvergabe von Immobilienfinanzierungen an Verbraucher sogar zeitweise ein. "Das war der Unsicherheit bei der beruflichen Entwicklung von Arbeitnehmern geschuldet", glaubt Alexander Krolzig von der Verbraucherzentrale Hamburg.
Ein zweiter Grund kΓΆnnten Probleme bei der Immobilienbewertung sein. Das ist eine Art PrΓΌfung, ob ein Objekt sein Geld wert ist und somit als Sicherheit fΓΌr das gewΓΌnschte Darlehen taugt. Die dazu ΓΌbliche Besichtigung der Immobilien fiel oder fΓ€llt aber vielerorts wegen der Kontakt- und AusgangsbeschrΓ€nkungen flach.
Nicht auf SchnΓ€ppchen spekulieren
Verkaufswillige EigentΓΌmer mΓΌssen nach Meinung desInstituts der deutschen fΓΌr Wirtschaft (IW)in KΓΆln trotz Corona keine groΓen Wertverluste fΓΌrchten. Aus Sicht von Kaufinteressenten wΓ€re dies wegen des nach wie vor hohen Preisniveaus eine schlechte Nachricht - auf SchnΓ€ppchen spekulieren brΓ€chte ihnen wenig.
An der Stelle lohnt dann ein Blick auf Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sind seit lΓ€ngerem sehr niedrig, einige Finanzierer verlangen fΓΌr Wohndarlehen weniger als ein Prozent.
Eine Stellschraube fΓΌr Kreditnehmer ist die Laufzeit des Darlehens. "Je lΓ€nger die Laufzeit, desto hΓΆher der Zins", erlΓ€utert Krolzig. Wer sich die gΓΌnstigen ZinssΓ€tze ΓΌber 20 oder gar 30 Jahre sichern will, zahlt einen Aufschlag.
Hohe Tilgung kann sich lohnen
Ewig lange Laufzeiten wertet der VerbraucherschΓΌtzer als Zeichen "extremer Absicherung und Unsicherheit" seitens angehender Bauherren. Er rΓ€t ab davon. Erstens, weil das Geld fΓΌr den Aufpreis besser in die RΓΌckzahlung investiert werde.
Zweitens, weil gerade wegen der niedrigen Zinsen mΓΆglichst viel getilgt werden sollte: "Mindestens zwei, besser drei Prozent, denn bei ein Prozent Tilgung hΓ€tten wir jetzt mehr als 60 Jahre Laufzeit". Das ist unrealistisch.
Ohnehin gebe es wenige Anbieter solcher lange laufenden VertrΓ€ge. "Die meisten Banken bevorzugen 10 bis 15 Jahre, Versicherer gehen auch auf 30 bis 40 Jahre." Krolzig empfiehlt, einen Vertrag ΓΌber 15 Jahre abzuschlieΓen. Wer frΓΌher fertig werden will, kann das Darlehennach Ablauf von 10 Jahren kΓΌndigen.
Hohe Kaufpreise sind oft ein Problem
Krolzig tendiert zu einer Tilgung von mindestens drei Prozent, um die Restschuld bei Auslaufen der Finanzierung mΓΆglichst tief zu drΓΌcken. Ansonsten kΓΆnnten Verbrauchern Zahlungsschwierigkeiten drohen.
Er verdeutlicht dies am Beispiel einer lediglich zweiprozentigen Tilgung ΓΌber 15 bis 20 Jahre: "Ich habe eine Restschuld von 80 Prozent. Wenn der Kredit fΓΌr die Anschlussfinanzierung um ein Prozent steigt, hΓ€tte ich eine explodierende Rate."
Problem sind jedoch die hohen Kaufpreise. Denn sie erschweren meistens, eine hohe Tilgung zu stemmen - auch jenseits der Corona-Unsicherheit.
Monatliche Mindestrate definieren
Um Luft zu haben, sollten Bauherren und KΓ€ufer eine monatliche Mindestrate festlegen. Diese bleibt ΓΌber die gesamte Kreditzeit konstant. Der angehende Immobilienbesitzer weiΓ dann, was er in guten wie in schlechten Zeiten zu zahlen hat und kann sich darauf einstellen. ifs-Mann Christian Huttenloher plΓ€diert ebenfalls fΓΌr AnnuitΓ€tendarlehen.
DarΓΌber hinaus gibt es andere LΓΆsungen, um auf Krisensituationen flexibel zu reagieren. Dazu gehΓΆren Tilgungsaussetzungen und Tilgungssatzwechsel. Bei dem einen wird die monatliche Rate ausgesetzt, der Zins aber weitergezahlt. Bei der anderen Option kann die Tilgung je nach Bedarf rauf oder runter gesetzt werden. "Das ist ein gutes Instrument. Ich muss es nur nutzen", mahnt Krolzig. Und es muss im Baukreditvertrag vereinbart sein.