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Zins, Tilgung und Jobsituation: Baudarlehen in unsicheren Zeiten


Baudarlehen in unsicheren Zeiten

Von dpa
11.05.2020Lesedauer: 3 Min.
Die Baufinanzierung sollte nicht zu knapp geplant werden.VergrĂ¶ĂŸern des BildesDie Baufinanzierung sollte nicht zu knapp geplant werden. Das kann KĂ€ufern bei der Anschlussfinanzierung auf die FĂŒĂŸe fallen. (Quelle: Christin Klose/dpa-tmn./dpa)
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Berlin (dpa/tmn) - Strauchelnde Unternehmen, Kurzarbeit, weniger Lohn und Gehalt. Seit dem Corona-bedingten Lockdown stehen viele Menschen vor der Frage, ob sie sich den Traum von den eigenen vier WĂ€nden ĂŒberhaupt noch leisten können. Klar ist: Aktuell zĂ€hlt nicht allein die Höhe der Baukreditzinsen.

"Derzeit sind Entscheidungen hĂ€ufig psychologisch bestimmt", sagt Christian Huttenloher vom ifs Institut fĂŒr Wohneigentum aus Berlin, das von mehreren Bau- und ImmobilienverbĂ€nden getragen wird. In Anbetracht der unĂŒbersichtlichen, schwer einschĂ€tzbaren Lage sei ein vorsichtiges "auf Sicht fahren" nicht verkehrt.

Huttenloher hĂ€lt deshalb momentan einen um ein paar Zehntel höher oder tiefer ausfallenden Basiszins kaum fĂŒr das entscheidende Kriterium, bei Haus oder Wohnung zuzugreifen. FĂŒr den Experten zĂ€hlt auch ein stabiler Arbeitsplatz mit sicherem Einkommen, zum Beispiel im öffentlichen Dienst oder in der IT-Branche.

Banken prĂŒfen Neukredite genau

Banken agieren derzeit bei Krediten teilweise zurĂŒckhaltend und verschĂ€rfen nach Beobachtungen der Bundesbank die Vergaberichtlinien. Bezieher von Kurzarbeitergeld habe es deswegen zum Beispiel schwerer, an Geld zu kommen. "GrundsĂ€tzlich ist die PrĂŒfung einzelfallabhĂ€ngig", hat Finanzierungsberater Christoph Santel aus Bielefeld beobachtet.

WÀhrend das eine Institut die Finanzierung rundweg ablehne, betrachte das nÀchste die langfristige Einkommensentwicklung. Ein drittes fordere einen zweiten Darlehensnehmer mit regulÀrem Gehalt sowie eine trotz Kurzarbeitergeld positive Haushaltskasse.

Die Hamburger Sparkasse stellte die Neuvergabe von Immobilienfinanzierungen an Verbraucher sogar zeitweise ein. "Das war der Unsicherheit bei der beruflichen Entwicklung von Arbeitnehmern geschuldet", glaubt Alexander Krolzig von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Ein zweiter Grund könnten Probleme bei der Immobilienbewertung sein. Das ist eine Art PrĂŒfung, ob ein Objekt sein Geld wert ist und somit als Sicherheit fĂŒr das gewĂŒnschte Darlehen taugt. Die dazu ĂŒbliche Besichtigung der Immobilien fiel oder fĂ€llt aber vielerorts wegen der Kontakt- und AusgangsbeschrĂ€nkungen flach.

Nicht auf SchnÀppchen spekulieren

Verkaufswillige EigentĂŒmer mĂŒssen nach Meinung desInstituts der deutschen fĂŒr Wirtschaft (IW)in Köln trotz Corona keine großen Wertverluste fĂŒrchten. Aus Sicht von Kaufinteressenten wĂ€re dies wegen des nach wie vor hohen Preisniveaus eine schlechte Nachricht - auf SchnĂ€ppchen spekulieren brĂ€chte ihnen wenig.

An der Stelle lohnt dann ein Blick auf Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sind seit lĂ€ngerem sehr niedrig, einige Finanzierer verlangen fĂŒr Wohndarlehen weniger als ein Prozent.

Eine Stellschraube fĂŒr Kreditnehmer ist die Laufzeit des Darlehens. "Je lĂ€nger die Laufzeit, desto höher der Zins", erlĂ€utert Krolzig. Wer sich die gĂŒnstigen ZinssĂ€tze ĂŒber 20 oder gar 30 Jahre sichern will, zahlt einen Aufschlag.

Hohe Tilgung kann sich lohnen

Ewig lange Laufzeiten wertet der VerbraucherschĂŒtzer als Zeichen "extremer Absicherung und Unsicherheit" seitens angehender Bauherren. Er rĂ€t ab davon. Erstens, weil das Geld fĂŒr den Aufpreis besser in die RĂŒckzahlung investiert werde.

Zweitens, weil gerade wegen der niedrigen Zinsen möglichst viel getilgt werden sollte: "Mindestens zwei, besser drei Prozent, denn bei ein Prozent Tilgung hÀtten wir jetzt mehr als 60 Jahre Laufzeit". Das ist unrealistisch.

Ohnehin gebe es wenige Anbieter solcher lange laufenden VertrĂ€ge. "Die meisten Banken bevorzugen 10 bis 15 Jahre, Versicherer gehen auch auf 30 bis 40 Jahre." Krolzig empfiehlt, einen Vertrag ĂŒber 15 Jahre abzuschließen. Wer frĂŒher fertig werden will, kann das Darlehennach Ablauf von 10 Jahren kĂŒndigen.

Hohe Kaufpreise sind oft ein Problem

Krolzig tendiert zu einer Tilgung von mindestens drei Prozent, um die Restschuld bei Auslaufen der Finanzierung möglichst tief zu drĂŒcken. Ansonsten könnten Verbrauchern Zahlungsschwierigkeiten drohen.

Er verdeutlicht dies am Beispiel einer lediglich zweiprozentigen Tilgung ĂŒber 15 bis 20 Jahre: "Ich habe eine Restschuld von 80 Prozent. Wenn der Kredit fĂŒr die Anschlussfinanzierung um ein Prozent steigt, hĂ€tte ich eine explodierende Rate."

Problem sind jedoch die hohen Kaufpreise. Denn sie erschweren meistens, eine hohe Tilgung zu stemmen - auch jenseits der Corona-Unsicherheit.

Monatliche Mindestrate definieren

Um Luft zu haben, sollten Bauherren und KĂ€ufer eine monatliche Mindestrate festlegen. Diese bleibt ĂŒber die gesamte Kreditzeit konstant. Der angehende Immobilienbesitzer weiß dann, was er in guten wie in schlechten Zeiten zu zahlen hat und kann sich darauf einstellen. ifs-Mann Christian Huttenloher plĂ€diert ebenfalls fĂŒr AnnuitĂ€tendarlehen.

DarĂŒber hinaus gibt es andere Lösungen, um auf Krisensituationen flexibel zu reagieren. Dazu gehören Tilgungsaussetzungen und Tilgungssatzwechsel. Bei dem einen wird die monatliche Rate ausgesetzt, der Zins aber weitergezahlt. Bei der anderen Option kann die Tilgung je nach Bedarf rauf oder runter gesetzt werden. "Das ist ein gutes Instrument. Ich muss es nur nutzen", mahnt Krolzig. Und es muss im Baukreditvertrag vereinbart sein.

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