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Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Heizkosten: Was d├╝rfen Vermieter abrechnen?

t-online, dpa, fk, niw

Aktualisiert am 07.01.2021Lesedauer: 3 Min.
Mann mit Taschenrechner
Nachrechnen: ├ťberpr├╝fen Sie Ihre Heizkosten regelm├Ą├čig. (Symbolbild) (Quelle: AndreyPopov/getty-images-bilder)
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Der Winter steht vor der T├╝r und damit auch die j├Ąhrliche Heizkostenabrechnung. Durch die gestiegenen Energiekosten ist diese in den meisten F├Ąllen kein Anlass zur Freude. Wir sagen Ihnen, worauf Sie bei der Abrechnung achten sollten, was Vermieter verlangen d├╝rfen und wie Sie sich gegen zu hohe Kosten wehren k├Ânnen.

Das Wichtigste im ├ťberblick


  • Verbrauchsabh├Ąngige Heizkostenabrechnung
  • Heizkostenabrechnung pr├╝fen
  • Grundkosten korrekt abrechnen
  • Ableseger├Ąt defekt: Wie darf der Vermieter nun abrechnen?
  • Zu hohe Heizkosten? Das k├Ânnen Sie tun

Mieter sollten ihre j├Ąhrlichen Heizkostenabrechnungen stets auf Plausibilit├Ąt pr├╝fen. So ist beispielsweise bei einem Mieterwechsel zu beachten: Wurde keine Zwischenablesung gemacht, d├╝rfen die Grundkosten nicht einfach nur zeitbezogen aufgeteilt werden. Darauf macht der Marktw├Ąchter Energie des Verbraucherzentrale Bundesverbandes aufmerksam. Bei der Verteilung der Heizkosten auf die einzelnen Monate muss demnach der langj├Ąhrige durchschnittliche Witterungsverlauf ber├╝cksichtigt werden.


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Verbrauchsabh├Ąngige Heizkostenabrechnung

Seit 2011 gilt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe (AZ.: V III ZR 156/11), nach dem Vermieter keine pauschalen Heizkostenabschl├Ąge mehr abrechnen d├╝rfen. Stattdessen darf nur die vom Mieter auch tats├Ąchlich verbrauchte Energie abgerechnet werden.

Auch per Mietvertrag kann nichts anderes bestimmt werden. Die Verteilung der Heizkosten ausschlie├člich nach Wohnfl├Ąche ist unzul├Ąssig. Gleiches gilt f├╝r die Vereinbarung einer sogenannten Warmmiete, bei der die Heizkosten in der Miete enthalten sind, oder f├╝r eine Heizkostenpauschale, ├╝ber die nicht abgerechnet werden muss.

Ausnahmen vom Grundsatz der verbrauchsabh├Ąngigen Heizkostenabrechnung gibt es praktisch nur in sogenannten Passivh├Ąusern, in denen so gut wie keine Heizenergie ben├Âtigt wird, und in H├Ąusern mit besonders energiesparenden Heizungsanlagen wie zum Beispiel W├Ąrmepumpen oder Solaranlagen.

Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabh├Ąngig ab, sondern verteilt die Heizkosten zum Beispiel ausschlie├člich nach der Wohnfl├Ąche auf die Mieter des Hauses, haben diese laut Mieterbund ein 15-prozentiges K├╝rzungsrecht. Sie k├Ânnen von der Heizkostenabrechnung des Vermieters also 15 Prozent abziehen. So steht es in der Heizkostenverordnung.

Heizkostenabrechnung pr├╝fen

Wenn Ihnen die Heizkostenabrechnung im Vergleich zum Vorjahr sehr hoch erscheint, sollten Sie diese nach den folgenden Gesichtspunkten genauer unter die Lupe nehmen:

  • Alle Kosten m├╝ssen einzeln aufgeschl├╝sselt werden.
  • Die Gesamtkosten f├╝r das Mehrfamilienhaus m├╝ssen angegeben sein.
  • Der Abrechnungszeitraum sowie der Nutzungszeitraum m├╝ssen korrekt sein. Das ist besonders nach einem Mieterwechsel zu beachten.
  • Die Wohnungsgr├Â├če muss richtig angegeben sein.
  • Der Vermieter muss grunds├Ątzlich die Abrechnung sp├Ątestens ein Jahr nach der Abrechnungsperiode vorlegen.
  • Ein Verteilungsma├čstab muss vorhanden sein und darf keinesfalls fehlen.
  • Die H├Âhe der Energiekosten muss plausibel sein.

Energiekosten
Folgende Preise mit Stand 2020 k├Ânnen Verbraucherzentrale Bundesverband als Orientierung dienen: Erdgas kostete 5 bis 6 Cent pro Kilowattstunde Energie (kWh), Heiz├Âl etwa 47 Cent pro Liter. F├╝r Fernw├Ąrme waren es etwa 77 Euro pro Megawattstunde (MWh) und f├╝r Fl├╝ssiggas 40 bis 60 Cent pro Liter.

  • Eine pers├Ânliche Abrechnung abz├╝glich Ihrer bereits gezahlten Abschl├Ąge muss aufgef├╝hrt sein.

Nur bestimmte Kosten d├╝rfen abgerechnet werden.

  • Die Kosten f├╝r den Betriebsstrom der Heizung, die bei drei bis sechs Prozent der Brennstoffkosten liegen sollten.
  • Die Kosten f├╝r die Wartung der Heizungsanlage. Sie sollten unter f├╝nf Prozent der Energiebezugskosten liegen. Andernfalls ist eine Pr├╝fung empfehlenswert.
  • Die Kosten f├╝r den Schornsteinfeger inklusive der Emissionsmessung.
  • Die Kosten f├╝r die Bedienung.
  • Die Kosten f├╝r die ├ťberwachung.
  • Die Kosten f├╝r die Pflege der Heizung.
  • Die Kosten f├╝r die ├ťberlassung der Erfassungsger├Ąte.
  • Die Kosten f├╝r die Erstellung der Abrechnung.
  • Eine Verbrauchsanalyse.

Wenn eine dieser Angaben in der Aufstellung unvollst├Ąndig ist oder fehlt, ist die Heizkostenabrechnung unzul├Ąssig, und Sie haben laut Mieterschutzbund e. V. das Recht, diese neu anzufordern.

Achtung
Wenn Sie das Gef├╝hl haben, dass Ihre Heizkostenabrechnung zu unrecht zu hoch ist, k├Ânnen Sie diese von einer unabh├Ąngigen Organisation wie beispielsweise der Beratungsstelle der Verbraucherzentrale oder von dem Deutschen Mieterbund ├╝berpr├╝fen lassen. Die Kontrolle ist jedoch nur sinnvoll, wenn Sie nicht bereits vorab die Kosten beglichen haben. Denn hierdurch gestehen Sie die entstandenen Kosten ein. Eine nachtr├Ągliche Anfechtung ist kaum noch m├Âglich.

Als durchschnittlichen Wert f├╝r die Heizkosten schlagen Rechtsexperten folgende Faustregel vor: Pro Jahr und Quadratmeter Wohnfl├Ąche sollten Sie mit etwa 15 Euro rechnen. Im Internet k├Ânnen Sie auf zahlreichen Portalen einen Vergleichswert errechnen. Ihr Wert sollte nicht zu weit ├╝ber dem bundesweiten Durchschnitt liegen.

Bei einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz von mehr als 1.000 Abrechnungen aus den Jahren 2011 bis 2017 seien mehr als die H├Ąlfte fehlerhaft oder erkl├Ąrungsbed├╝rftig gewesen.

Grundkosten korrekt abrechnen

Die Heizkosten setzen sich nur zu 50 bis maximal 70 Prozent aus den verbrauchsabh├Ąngigen Kosten zusammen. Daneben entstehen Kosten durch den reinen Betrieb der Heizungsanlage, Wartung oder Ablesedienst. Der Vermieter darf diese Kosten im prozentualen Verh├Ąltnis zur Wohnfl├Ąche abrechnen. Aus diesem Grund fallen auch f├╝r unbeheizte R├Ąume Heizkosten an.

Ableseger├Ąt defekt: Wie darf der Vermieter nun abrechnen?

Ist eines der Ableseger├Ąte an den Heizk├Ârpern defekt oder wird aus Versehen besch├Ądigt, hat der Vermieter das Recht, den Verbrauch sch├Ątzen zu lassen, weil eine andere M├Âglichkeit der Messung nicht mehr besteht. Meist wird hierf├╝r der Vorjahresverbrauch als Grundlage herangezogen. Aber auch Energieunternehmen k├Ânnen eine solche Sch├Ątzung vornehmen.

Zu hohe Heizkosten? Das k├Ânnen Sie tun

L├Ąsst sich kein Fehler in der Heizkostenabrechnung feststellen, ├╝berpr├╝fen Sie, ob es vielleicht noch einige Einsparm├Âglichkeiten gibt, wie beispielsweise durch die Regulierung der Raumtemperatur mit programmierbaren Heizk├Ârperthermostaten oder richtiges L├╝ften. Bei undichten Fenstern oder einer unzureichenden W├Ąrmed├Ąmmung k├Ânnen Sie Ihren Vermieter bitten, die M├Ąngel zu beheben. Dieser sollte laut Wirtschaftlichkeitsgebot die Energiekosten f├╝r seine Mieter m├Âglichst gering zu halten.

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Dar├╝ber hinaus kann ein Heizgutachen sinnvoll sein. F├╝r dieses reicht h├Ąufig Ihre Heizkostenabrechnung aus. Diese wird dann anhand der Heizkosten, der Heiznebenkosten sowie des Energieverbrauchs analysiert und hilft Ihnen dabei, die Angemessenheit der Energieverbrauchswerte besser einsch├Ątzen zu k├Ânnen.

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