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Mietvertrag – Wichtige Regeln und unwirksame Klauseln


Miete, Kaution, Reparaturen  

Mietvertrag – Wichtige Regeln und unwirksame Klauseln

21.05.2019, 17:10 Uhr | sm, t-online.de

Mietvertrag – Wichtige Regeln und unwirksame Klauseln. Ein Mietvertrag muss nicht unbedingt lang sein: Oft reicht es schon, Namen, Adresse und Mietbetrag festzuhalten. (Quelle: Getty Images/SusanneB)

Ein Mietvertrag muss nicht unbedingt lang sein: Oft reicht es schon, Namen, Adresse und Mietbetrag festzuhalten. (Quelle: SusanneB/Getty Images)

Mündlich oder schriftlich, befristet oder unbefristet – Mietverträge können sehr unterschiedlich sein. Was genau drin stehen muss, ist nicht umfassend geregelt. Viele Klauseln in den Verträgen sind unnötig oder gar ungültig.

In vielen Fällen kommt es schon während des Mietverhältnisses oder beim Auszug zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter. Worauf beide Mietparteien achten sollten, damit der Mietvertrag Bestand hat.

Drei Angaben im Mietvertrag erforderlich

In aller Regel wird vor dem Einzug ein schriftlicher Vertrag unterschrieben. Dann müssen Mieter und Vermieter namentlich genannt werden, genauso die Adresse des Objektes einschließlich der genauen Lage. Bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern sollte zum Beispiel auch die Etage genannt werden. Außerdem gehört natürlich die Höhe der Miete in einen vollständigen Vertrag.

Es reicht aus, wenn der Vertrag unterschrieben, eingescannt und per E-Mail geschickt wird. Haben die Vertragsparteien ausdrücklich die Schriftform vereinbart, kommt ein Vertrag nur zustande, wenn der Mietvertrag von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben wird und ihnen im Original vorliegt. 

Schlanke Mietverträge oft von Vorteil

Für Mieter gilt: Je weniger im Mietvertrag steht, desto besser. Steht in dem Papier nichts zu Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel Streichen und Tapezieren, dann ist automatisch der Vermieter dafür verantwortlich. In den meisten Verträgen sind hingegen viele Details geregelt – beispielsweise der Umfang der Betriebskosten. Nicht selten werden die einzelnen Posten konkret aufgelistet.


 

Befristeter Mietvertrag nur aus gutem Grund zulässig

Normalerweise werden Mietverträge unbefristet geschlossen. Beschränkungen sind nur zulässig, wenn Vermieter einen Befristungsgrund haben. So zum Beispiel, wenn der Vermieter die Immobilie in absehbarer Zeit für sich selbst oder Verwandte benötigt. Auch wenn schon beim Abschluss des Mietvertrages feststeht, dass die Wohnung oder das Haus bald saniert werden müssen, ist ein Zeitvertrag rechtmäßig.

Miete ohne Aufschlüsselung festlegen

Die Höhe der Miete ist weitgehend frei vereinbar. Bei einem neuen Vertrag muss sich der Vermieter nicht am Mietspiegel orientieren. Lediglich in Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete auch bei Neuverträgen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassende Modernisierungen.

Bei einer Staffelmiete muss der Vermieter von Anfang an im Mietvertrag erklären, wann und in welcher Höhe die Miete ansteigt. Bei einer Indexmiete, die ebenfalls eine regelmäßige Mietsteigerung beinhaltet, muss deutlich werden, auf welcher Grundlage die Erhöhung basiert. Grundlage ist hier zumeist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland.

Abgesehen davon muss der Vermieter nicht extra aufschlüsseln, wie die Miete berechnet wird. Eine Abrechnung pro Quadratmeter oder Raum ist nicht verpflichtend. Es reicht aus, zum Beispiel eine Miete von 400 Euro festzulegen. Das bezieht sich in der Regel auf die Kaltmiete, zu der die monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten kommt.

Angaben im Fragebogen: Wohnungsbewerber sollten keine falschen Angaben über ihre finanzielle Situation machen. Müssen sie zum Beispiel einen Fragebogen ausfüllen, sollten die Mietinteressenten bei der Wahrheit bleiben. Ansonsten kann der Vermieter einen unterschriebenen Mietvertrag im Nachhinein aufgrund arglistiger Täuschung anfechten und die Räumung der Wohnung verlangen (Landgericht Berlin Az.: 63 S 163/17).

Die Kaution zinsbringend anlegen

Auch die Festlegung einer Kaution in Mietverträgen ist üblich. Dabei darf der Vermieter maximal drei Monats-Kaltmieten verlangen. Bei der Kautionsleistung hat der Mieter das Recht, diese in drei Monatsraten zu zahlen – die erste Rate meist zu Beginn des Mietverhältnisses.

Die Kaution muss getrennt vom Mietkonto angelegt werden. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können dafür ein separates Konto – wie zum Beispiel ein Mietkautionskonto bei einer Bank – anlegen. Übernimmt der Vermieter die Aufgabe, muss er dafür Sorge tragen, dass das Geld zu den üblichen Zinsen verzinst wird. Am Ende des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Kaution samt Zinsen zu – sofern das Geld nicht für noch offene Betriebskostenabrechnungen benötigt wird.

Info: Ein Mustermietvertrag kann unter anderem beim Deutschen Mieterbund (DMB) heruntergeladen werden.

Schönheitsreparaturen wirksam vereinbaren

Ein großer Streitpunkt sind die Schönheitsreparaturen. Oft findet sich in den Mietverträgen die Klausel: "Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen", die als solche wirksam ist. Starre Vorgaben zu einzelnen Schönheitsreparaturen hingegen sind unzulässig und machen die ganze Klausel unwirksam. Der Mieter muss dann gar keine Schönheitsreparaturen leisten.

Das bedeutet: Anstatt der Vorgabe, dass beispielsweise Küche und Bad unbedingt nach drei Jahren zu streichen sind, darf es nur heißen, die Räume müssten "im Allgemeinen" nach dieser Zeit gestrichen werden. Die aufgeführten allgemeinen Fristen müssen sich dabei am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren. 

Der Vermieter muss Handwerker rufen

Auch Kleinreparaturen sind häufig im Mietvertrag geregelt. Das umfasst Bagatellschäden wie zum Beispiel kaputte Thermostate von Heizungen. Für diese Schäden muss der Mieter maximal 100 Euro zahlen. Ab 101 Euro muss der Vermieter die gesamten Kosten übernehmen. Gut zu wissen: Der Mieter muss zwar einen Bagatellschaden zahlen, aber nicht den Handwerker rufen. Das ist Aufgabe des Vermieters. Nur, wenn sich dieser nicht rührt, kann der Mieter nach einer vergeblichen Fristsetzung einen Handwerker beauftragen.

Haustierklauseln im Mietvertrag

Nicht jeder Vermieter sieht Tiere gern in seinen Wohnungen. Dies kann vertraglich geregelt werden, ist aber kein grundlegender Bestandteil eines Mietvertrages. Grundsätzlich gilt: Wellensittiche oder Fische sind kein Problem. Tiere, die in Käfigen oder Aquarien gehalten werden, sind erlaubt. Ein generelles Verbot ist nicht zulässig.

Eine Klausel im Mietvertrag, die das Halten von Hunden und Katzen generell verbietet, ist ebenfalls unwirksam. Das bedeutet aber nicht, dass Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten darf. Es muss eine entsprechende Abwägung der Belange und Interessen von Mieter, Vermieter sund der anderen Hausbewohner erfolgen.


Verwendete Quellen:
  • Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz
  • Deutscher Mieterbund (DMB)
  • Eingentümerverband Haus & Grund
  • dpa-tmn
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

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