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Schönheitsreparaturen und Schlussrenovierung im Mietrecht

Von dpa-tmn
Aktualisiert am 19.03.2015Lesedauer: 5 Min.
Viele Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen und zur Renovierung beim Auszug sind unwirksam.
Viele Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen und zur Renovierung beim Auszug sind unwirksam. (Quelle: /Thinkstock by Getty-Images-bilder)
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Laut vielen MietvertrĂ€gen mĂŒssen Mieter anfallende Schönheitsreparaturen selbst durchfĂŒhren oder auf eigene Kosten einen Fachbetrieb dafĂŒr engagieren. Dasselbe gilt fĂŒr die Renovierung beim Auszug. Zuletzt jedoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) immer wieder Urteilen die Mieterseite gestĂ€rkt und einige beliebte Klauseln in MietvertrĂ€gen fĂŒr ungĂŒltig erklĂ€rt.

"Schönheitsreparaturen sind grundsĂ€tzlich Sache des Vermieters", bezieht sich Anne Kronzucker, Juristin bei der D.A.S. Rechtschutzversicherung, auf den Paragraphen 535 des BĂŒrgerlichen Gesetzbuchs, wo festgeschrieben ist, dass der Vermieter "die Mietsache ... in einem zum vertragsgemĂ€ĂŸen Gebrauch geeigneten Zustand zu ĂŒberlassen und ... zu erhalten" hat. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart sei, mĂŒsse der Mieter renovieren, betont auch der Deutsche Mieterbund (DMB). Fast alle MietvertrĂ€ge enthalten solche Klauseln, doch lĂ€ngst nicht alle sind zulĂ€ssig und damit rechtlich wirksam.

Zu weit reichende Mieterpflichten machen ganze Klausel unwirksam

Mietern kommt zugute, dass der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren mehrere Grundsatzurteile zu Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung gefÀllt hat, in denen die Rechte der Mieter deutlich gestÀrkt wurden. "Wenn die Regelung auch nur teilweise zu weit geht, ist sie insgesamt unwirksam", fasst die Stiftung Warentest die Rechtsauslegung des BGH zusammen. Die Unwirksamkeit einer einzigen Formulierung kann also die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen nichtig werden lassen. Dann gilt die Regelung des BGB und der Vermieter muss renovieren.

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Welche Renovierungsarbeiten gelten als Schönheitsreparaturen?

Beispielsweise dĂŒrfen dem Mieter keine zu weit reichenden Renovierungspflichten, sondern wirklich nur Schönheitsreparaturen auferlegt werden. "Uneinigkeit besteht bei der Frage, was zu den Schönheitsreparaturen zĂ€hlt und was nicht", berichtet D.A.S.-Juristin Kronzucker. Eine gesetzliche Definition des Begriffes gĂ€be es nĂ€mlich nicht. "Die Gerichte verstehen unter Schönheitsreparaturen in der Regel alle Maßnahmen zur Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen", fĂŒhrt die Juristin weiter aus. "Das sind lediglich Tapezier-, Streich- und Lackierarbeiten sowie gegebenenfalls die Beseitigung kleiner Schrammen im Putz oder Ă€hnlicher Nutzungsfolgen."

Die Renovierungspflicht erstreckt sich dabei aber nur aufs Innere der Wohnung. "UnzulĂ€ssig ist es, dem Mieter zu weitgehende Renovierungspflichten durch Formularvertrag aufzuerlegen", heißt es beim Mieterverein zu Hamburg. Beispiele fĂŒr unzulĂ€ssige Renovierungspflichten seien das Streichen von KellerwĂ€nden oder BalkonbrĂŒstung, das Streichen der Außenseite von Fenster- oder TĂŒrrahmen sowie die Erneuerung oder Aufarbeitung von FußbodenbelĂ€gen. Werden diese Pflichten im Vertrag dem Mieter ĂŒbertragen, ist die gesamte Klausel unwirksam und der Vermieter ist fĂŒr sĂ€mtliche Schönheitsreparaturen zustĂ€ndig.

Viele Fristenregelungen fĂŒr Renovierungen und Schönheitsreparaturen unwirksam

Auch allzu starre Fristenregelungen, in welchen AbstĂ€nden der Mieter zu renovieren hat, sind nicht zulĂ€ssig. "Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter KĂŒche, BĂ€der und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und SchlafrĂ€ume, Flure, Dielen und Toiletten alle fĂŒnf Jahre und andere NebenrĂ€ume alle sieben Jahre renovieren muss, sind nur wirksam, wenn sie nicht als starre und feste Fristen formuliert sind", informiert der DMB.

"Klauseln, die starre Fristen zur Renovierung oder fĂŒr die Abgeltung von Renovierungskosten enthalten, sind generell ungĂŒltig", ergĂ€nzt D.A.S.-Expertin Kronzucker. Schreibe der Vertrag hingegen vor, dass die Renovierung der RĂ€ume "im Allgemeinen" oder "in der Regel" innerhalb bestimmter Fristen erfolgen soll, so sei die Klausel wirksam. Auch bei der Fristenregelung gilt: Eine einzige unwirksame Formulierung lĂ€sst sĂ€mtliche Passagen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nichtig werden und der Vermieter muss auf eigene Kosten renovieren.

Wann Mieter keine Schlussrenovierung durchfĂŒhren mĂŒssen

In vielen MietvertrĂ€gen wird unabhĂ€ngig davon, wann das letzte Mal renoviert wurde, verlangt, dass Mieter bei Auszug eine frisch renovierte Wohnung ĂŒbergeben mĂŒssen. Dann gilt dasselbe wie bei starren Fristenreglungen wĂ€hrend der Mietzeit: Die Klausel ist ungĂŒltig, weil sie die Pflicht zur Renovierung nicht vom Zustand der Wohnung abhĂ€ngig macht.

Außerdem erklĂ€rte der BGH am 18. MĂ€rz 2015 Vertragsklauseln fĂŒr unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen auferlegt. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sĂ€mtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und kann dazu fĂŒhren, dass ein Mieter bei einer kurzen Mietzeit die Wohnung in einem besseren Zustand zurĂŒckgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Dies bewerteten die Richter als unzulĂ€ssige einseitige Benachteiligung des Mieters.

Quotenklauseln sind unwirksam

Auch Quotenklauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, wie die BGH am selben Tag feststellte. Viele MietvertrĂ€ge enthalten Vereinbarungen, wonach Mieter, die vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle ausziehen, anteilig mit Renovierungskosten belastet werden können. Weil der auf sie entfallende Kostenanteil aber nicht verlĂ€sslich ermittelt werden kann und beim Abschluss des Mietvertrages fĂŒr sie nicht klar und verstĂ€ndlich ist, welche Belastungen gegebenenfalls auf sie zukommen, erklĂ€rten die Karlsruher Richter solche Klauseln fĂŒr unwirksam. Das gilt unabhĂ€ngig von der Frage, ob die Wohnung bei Beginn des MietverhĂ€ltnisses renoviert oder unrenoviert war.

Beide Parteien haben Anspruch auf "fachgerechte" Renovierung der Mietwohnung

Denn sowohl bei der Schlussrenovierung wie auch bei anfallenden Schönheitsreparaturen wĂ€hrend der Mietzeit besteht lediglich ein berechtigter Anspruch auf fachgerechte AusfĂŒhrung. Wie der BGH 2009 urteilte, haben Mieter sogar das Recht, die Arbeiten selbst zu ĂŒbernehmen. Schreibt der Mietvertrag vor, dass die Schönheitsreparaturen von Fachfirmen erledigt werden mĂŒssen, ist die Klausel und mit ihr auch alle weiteren Regelungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam (Az.: VIII ZR 294/09).

Anspruch auf fachgerechte Renovierung hat ĂŒbriges nicht nur der Vermieter. Wenn Mieter vertraglich nicht verpflichtet werden, die Renovierungsarbeiten durchzufĂŒhren oder entsprechende Klauseln unwirksam sind, kann man den Vermieter in die Pflicht nehmen, eine renovierungsbedĂŒrftige Wohnung instandzuhalten und beispielsweise neu streichen zu lassen. Die Kosten dafĂŒr darf der Vermieter nicht auf die Monatsmiete umlegen oder einen "Schönheitsreparaturzuschlag" einfordern, wie der BGH 2011 entschied (Az.: VIII ZR 87/11).

Der zum DMB gehörende Mieterverein zu Hamburg rĂ€t seinen Mitgliedern allerdings, wĂ€hrend der Mietzeit auch dann selbst zu renovieren, wenn die entsprechende Klausel im Vertrag eigentlich unwirksam ist. "Sie sollten wĂ€hrend des laufenden MietverhĂ€ltnisses die Wohnung nach Ihrem Geschmack selbst renovieren und nicht etwa vom Vermieter verlangen, dass er es tut – womöglich nach seinem Geschmack!", empfehlen die Experten des Mietervereins. "Beim Auszug geben Sie die Wohnung in ordentlichem Zustand zurĂŒck, und das war's."

Mieter mĂŒssen WĂ€nde beim Auszug nicht weiß streichen

Aber auch wenn die vertraglichen Vereinbarungen wirksam sind und der Mieter renovieren muss, hat der Vermieter wÀhrend des MietverhÀltnisses gar kein Mitspracherecht, was die Farbwahl angeht. Der Mietvertrag darf die freie Farbwahl des Mieters auch nicht einschrÀnken. Anders beim Auszug: Nach Auffassung des BGH entspricht nÀmlich nur ein "unauffÀlliger Einheitsanstrich" dem "Durchschnittsgeschmack" (Az. VIII ZR 344/08).

Da der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer möglichst zĂŒgigen und problemlosen Neuvermietung hat, muss der Mieter die Farbgestaltung so auswĂ€hlen, dass sie von "möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird", wie der BGH urteilte (Az.: VIII ZR 224/07). So darf der Vermieter vertraglich festschreiben, dass seine Wohnung zum Ende des MietverhĂ€ltnisses in "hellen", in "neutralen" oder auch in "dezenten" Farben gestrichen ĂŒbergeben werden muss.

Eine ganz bestimmte Farbe – zum Beispiel Weiß – darf er allerdings nicht diktieren. Tut er es doch, wird die ganze Klausel unwirksam. Allerdings kann man ausziehenden Mietern nur raten, die Freiheit der Farbwahl beim Auszug nicht zu ĂŒberdehnen. Die vom BGH recht schwammig formulierte Forderung nach einem "unauffĂ€lligen Einheitsanstrich", der dem "Durchschnittsgeschmack" entsprechen muss, lĂ€sst viel Interpretationsspielraum. Rechtssicherheit sieht anders aus.

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LindgrĂŒn oder Hellblau etwa sind zwar dezente Farben, die jedoch nach BGH-Auffassung nicht als "neutral" zu werten sind, da sie nicht zu jedem Einrichtungsstil passen, was die Neuvermietung der Wohnung in unzulĂ€ssiger Weise erschwere. Der ausziehende Mieter mĂŒsste die WĂ€nde ĂŒberstreichen. Wer unsicher ist und ohnehin streichen muss, sollte daher sicherheitshalber zu einem Weiß greifen. Sehr helle Beige-Töne wĂ€ren aber wohl nicht zu beanstanden.

Fachkundige Beratung einholen

Mieter, die glauben, bestimmte Klauseln in ihrem Vertrag seien unwirksam, sollten sich dennoch nicht ohne vorherige Beratung von fachkundiger Seite auf das Wagnis eines Rechtsstreits einlassen. Bei vielen Klauseln und Formulierung kann schon ein einziges Wort darĂŒber entscheiden, ob der Vertragspassus nun rechtswirksam ist oder eben nicht. Im individuellen Einzelfall beraten können die örtlichen Mietervereine und natĂŒrlich auch RechtanwĂ€lte.

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