Staffelmiete: Wie hoch darf sie sein? Wie lange ist sie erlaubt?

Mit einem Staffelmietvertrag wissen Sie genau, wann und um welchen Betrag Ihre Miete steigt. Doch diesem Vorteil stehen einige Nachteile gegenüber. Das sollten Sie wissen.

Ein Mietvertrag regelt nicht nur die Höhe der monatlichen Zahlungen. Auch Preiserhöhungen können Sie darin bereits vorab vereinbaren. Staffelmiete nennt sich diese Art der Miete. Wir zeigen Ihnen, was das genau ist, wie hoch sie ausfallen darf und für wen eine Staffelmiete sinnvoll ist.

Was ist eine Staffelmiete?

Die Staffelmiete ist eine Form der Miete, bei der Sie schon im Voraus wissen, wie stark sie sich zu welchem Zeitpunkt erhöhen wird. Zwischen den Steigerungen muss laut § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) mindestens ein Jahr liegen.

Innerhalb dieses Zeitraums, der sogenannten Mietstaffel, können Vermieter die Kaltmiete nicht zusätzlich erhöhen – selbst dann nicht, wenn sie die Mietwohnung modernisiert haben. Betriebskosten dürfen aber noch steigen.

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Wird Wohnraum vermietet, müssen im Staffelmietvertrag entweder die Monatsmiete oder die jeweilige Erhöhung als absoluter Geldbetrag genannt werden. Prozentuale Steigerungen sind nur bei der Vermietung von Gewerbeflächen zulässig.

• Beispiel: In einem Staffelmietvertrag könnte stehen, dass sich die Nettokaltmiete jährlich erhöht: zum 1. Juli 2024 um 30 Euro auf 750 Euro, zum 1. Juli 2025 um weitere 30 Euro auf 780 Euro, zum 1. Juli 2026 auf 810 Euro – nicht aber, dass die Miete jedes Jahr um 5 Prozent steigt.

Diese Staffeln dürfen dabei auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Staffelmieten sind bei befristeten wie unbefristeten Mietverträgen möglich.

Damit eine Staffelmiete rechtens ist, müssen laut § 557a BGB diese Bedingungen erfüllt sein:

• Beide Parteien müssen sie schriftlich vereinbaren,
• es muss ein genaues Datum aufgeführt sein, ab dem der erhöhte Mietbetrag gilt,
• die jeweilige Mietstaffel muss bei einer Wohnraumvermietung als Geldbetrag festgelegt sein,
• die Miete darf sich nach Abschluss des Mietvertrags mindestens ein Jahr nicht ändern,
• zwischen den einzelnen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Was sind Vor- und Nachteile?

Für Vermieter kann die Staffelmiete eine interessante Option sein, um regelmäßige Mieterhöhungen festzulegen. Sie erhalten dadurch Planbarkeit und können außerdem Mieten oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegen – allerdings nicht unbegrenzt (siehe unten).

Auch die sogenannte Kappungsgrenze gilt bei Staffelmieten nicht. Danach darf der Vermieter die Miete bei "normalen" Mietverträgen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In Städten, in denen bezahlbarer Wohnraum besonders knapp ist, sinkt diese Grenze auf 15 Prozent (§ 15 Abs. 2 WiStG).

Bei einer Staffelmiete müssen Vermieter zudem nicht in Erfahrung bringen, welche Erhöhung der örtliche Mietspiegel zulässt. Und Sie müssen nicht mit Streit um Mietsteigerungen rechnen – schließlich besprechen Sie alles schon vorher. Lesen Sie hier, wann Mieterhöhungen nicht zulässig sind.

Vorhersehbarkeit zum Preis einiger Nachteile

Mieter erhalten durch eine Staffelmiete ebenfalls eine gewisse Sicherheit darüber, wann sie mit Mietzinssteigerungen rechnen müssen – anders als bei einer klassischen Miete, die sich am örtlichen Mietspiegel orientiert. Dort kann die Miete zum Beispiel nach zwei Jahren unerwartet steigen.

Doch diese Vorhersehbarkeit der Staffelmiete hat auch ihren Preis, nämlich gleich mehrere Nachteile. Zum einen kann es sein, dass die Staffel in einem bestimmten Zeitraum schneller steigt als der Mietspiegel.

Mieter sollten daher prüfen, wie hoch im Vergleich die Ausgangsmiete ist – also die vor dem Inkrafttreten der ersten gestaffelten Miete. Liegt sie schon am Anfang an der Grenze zur oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist es für Vermieter unter Umständen verlockend, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Denn so werden weitere Erhöhungen möglich.

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Bei Staffelmieten kann die Miete zudem früher erhöht werden als bei einem klassischen Mietvertrag. Denn zu der einjährigen Wartefrist kommen noch mal zwei Monate für die Zustimmung des Mieters hinzu. Mieterhöhungen können dadurch erst nach 15 Monaten eintreten, bei Staffelmieten hingegen schon nach zwölf – und über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.

Vermieter kombinieren Staffelmieten zudem gern mit einem Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht. Das ist für Mieter ungünstig, weil das sein Recht einschränkt, jederzeit mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen zu können. Eine solche Vereinbarung ist höchstens vier Jahre zulässig.

Wie hoch darf eine Staffelmiete sein?

Es gibt weder eine gesetzliche Maximalhöhe für die Staffelmiete noch schreibt das Gesetz vor, wie lange eine solche Vereinbarung gültig ist. Die frühere Regelung, nach der eine Staffelmiete nur für einen Zeitraum von zehn Jahren festgelegt werden darf, gilt seit 2001 nicht mehr.

Läuft die vereinbarte Staffelmiete aus, darf der Vermieter direkt wieder eine Staffelmiete festlegen – allerdings nicht einseitig. Vereinbaren Mieter und Vermieter hingegen keine weitere Staffelmiete, dürfen die nächsten Erhöhungsbeträge nicht dazu führen, dass die Vergleichsmiete überschritten wird.

Greift die Mietpreisbremse?

Ja, die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge – vorausgesetzt natürlich, es gibt in der Stadt oder Gemeinde eine solche. Ist das der Fall, dürfen sowohl die Ausgangsmiete als auch die einzelnen Staffeln nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Was ortsüblich ist, finden Sie heraus, indem Sie in den Mietspiegel Ihres Wohnorts schauen und je nach Lage und Ausbauzustand der Wohnung die passende Vergleichsmiete heraussuchen. Meist stellen Kommunen den Mietspiegel auf ihrer Webseite bereit. Alternativ helfen Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden.

Stellen Sie fest, dass die Ausgangsmiete höher ist als erlaubt und wollen die Wohnung aber trotzdem, sollten Sie den Vertrag zuerst unterschreiben und anschließend die Miethöhe rügen.

Sind Sie Mitglied in einem Mieterverein, erhalten Sie dort Unterstützung. Oder Sie beauftragen ein Unternehmen damit, die Mietpreisbremse für Sie durchzusetzen: Beim Inkasso-Dienstleister Conny – früher wenigermiete.de – zahlen Sie nur, wenn er Ihre Miete tatsächlich senkt.