Bebauungsplan macht Bauherren genaue Vorschriften

Bauherren können nicht allein darüber bestimmen, wie ihr Häuschen später aussehen soll. Im Bebauungsplan geben die Gemeinden oft bis ins Detail vor, wie das Haus am Ende auszusehen hat. Bauherren mit speziellen Wünschen zur Hausgestaltung sollten sich schon vor dem Kauf eines Grundstücks genau informieren, ob sie ihr Bauvorhaben dort überhaupt verwirklichen dürfen.

Was die Gemeinde über den Bebauungsplan vorschreiben kann

"Auf dem Bebauungsplan finden sich Vorgaben etwa zu den Baugrenzen", erläutert der Architekt Wolfgang Szubin vom Verband Wohneigentum. "Also, wie weit und wie groß darf ich bauen, wie viel Abstand muss ich zur Straße halten? Wie hoch oder tief darf ich bauen? Welches Dach darf ich draufsetzen? Darf ich ein Türmchen bauen, oder darf ich nur ein Satteldach planen?" Aber auch wo das Haus auf dem Grundstück platziert oder an welcher Seite ein Carport angebaut werden darf, kann im Bebauungsplan geregelt sein.

"Es gibt Bebauungspläne, die sehr detailliert sind – etwa in sehr hübschen Städten, die nicht den Katalog aller deutschen Fertigbaufirmen abbilden wollen", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Sie könnten dann beispielsweise vorschreiben, dass es Reetdächer sein müssen oder dass Butzenscheiben verbaut werden. Andere Kommunen legen den Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit und geben vor, dass Passivhäuser oder Plus-Energie-Häuser gebaut werden müssen.

Wo man den Bebauungsplan einsehen kann

Wer wissen möchte, welche Vorgaben beim zukünftigen Traumhaus zu beachten sind oder ob auf einem bestimmten Grundstück das gewünschte Bauvorhaben umgesetzt werden darf, wendet sich am besten an die zuständige Stadtplanung. "Hier kann man die Bebauungspläne einsehen, und es gibt in der Regel eine kostenlose Bauberatung", sagt Weidemüller. "Die ist öffentlich, und jeder kann sich dort beraten lassen." "Wichtig ist es, sich dort alles gründlich von den Bauplanern erklären zu lassen. Sonst kann man mit seinem Grundstück leicht eine böse Überraschung erleben", warnt Reinhold-Postina. Und wer will schon sein neues Traumhaus wieder abreißen? Immer mehr Kommunen stellten ihre Bebauungspläne auch im Internet zur Verfügung. Allerdings muss man durch das Behörden-Deutsch erst einmal durchsteigen. Hier finden Sie die wichtigsten Fachbegriffe im Bebauungsplan einfach erklärt.

Nicht nur der Bebauungsplan macht klare Vorschriften

Daneben ist die Gestaltungssatzung eine wichtige Informationsquelle für Bauherren. "Da steht zum Beispiel, welche Neigung das Dach haben sollte, welche Firsthöhe und welche Traufhöhe zulässig sind", erklärt Wolfgang Szubin. "Auch Farben und Gestaltung können dort geregelt werden. Etwa, ob Bauherren nur Ziegelsteine verwenden dürfen oder verputzte Fassaden gewünscht sind." In manchen Fällen könnten diese Vorgaben noch detaillierter sein. "Zum Beispiel, wenn es sich um sensible Stadtstrukturen handelt, etwa in der Innenstadt, wo es vielleicht um Denkmalschutz in der Nachbarschaft geht."

Gibt es keinen Bebauungsplan, dann gilt der Paragraf 34 des Baugesetzbuches. "Der sieht vor, dass sich Ihr Neubau an die Umgebung anpassen soll", sagt Architekt Weidemüller. Da gebe es zwar immer einen gewissen Spielraum, doch sollte man auch in diesem Fall nicht einfach drauflos planen, rät Reinhold-Postina. "Hier lohnt es sich, eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen und zu schauen, ob die Wünsche machbar sind, damit es hinterher keinen riesigen Ärger gibt."

Nicht nur beim Neubau den Bebauungsplan beachten

Doch nicht nur in Neubaugebieten oder in Innenstädten muss der Bauherr mit Vorgaben der Kommune rechnen, sondern auch beim Kauf einer Immobilie in einer schon bestehenden Siedlungsstruktur. Kommunen fertigen für ältere Viertel immer häufiger Bebauungspläne an. Die Gebäude dort haben grundsätzlich Bestandsschutz, wenn sie zuvor genehmigt wurden, erläutert Reinhold-Postina. Wer aber ein solches Haus abreißen lässt und ein neues Gebäude errichten will, müsse sich an die aktuell geltenden Vorgaben halten.

"Vielleicht ist jetzt ein Bebauungsplan zu beachten, der vorsieht, dass die Ausrichtung des neuen Hauses ganz anders sein muss als bei dem alten oder dass Abstandsflächen zum Nachbarn nicht mehr stimmen", sagt die Bauexpertin. Dann könne es etwa sein, dass das neue Haus schmaler werden muss. "Da bietet es sich vielleicht an, das alte Haus nicht abzureißen, sondern zu entkernen und innen umzubauen." Auch wer an einer gekauften Immobilie bauliche Veränderungen vornehmen möchte, beispielsweise einen Anbau plant oder das Dach ausbauen und mit Gauben versehen will, sollte schon vor dem Kauf prüfen, ob er das Haus überhaupt nach seinen Wünschen umbauen dürfte.

Bebauungsplan schafft Rechtssicherheit

Die Vorgaben de Bebauungsplans versteht VPB-Sprecherin Reinhold-Postina nicht nur als Einschränkung für Bauherren: "Alles, was da definiert ist, dürfen Sie auch bauen", sagt sie. "Wenn Sie also einen Plan entwickeln, der zu den Vorgaben passt, dann kann auch keiner kommen und sagen, das geht so nicht. Dann haben Sie quasi auch ein Recht, so zu bauen." Insofern schafft das Regelwerk Rechtssicherheit für Bauwillige.

Alle Experten raten gleichermaßen, den örtlichen Bebauungsplan schon vor der Kaufentscheidung für ein Grundstück zu berücksichtigen. Das gilt insbesondere, wenn man eine individuelle Hausgestaltung ins Auge gefasst hat. "Wenn ich etwas Außergewöhnliches plane, dann sollte ich mir das passende Grundstück besorgen, auf dem das auch geht, und nicht umgekehrt ein Grundstück kaufen und dann erst gucken, was ist hier möglich", fasst die Reinhold-Postina zusammen.