Haus als Altersvorsorge? Haltbarkeit und Verschleiß beachten

Gemeinhin gilt das eigene Heim als ideale Altersvorsorge. Schließlich muss man von seiner bescheidenen Rente dann nicht auch noch Miete zahlen. Doch Experten mahnen: Fassade, Fenster, Dach und Co. halten nicht ewig. Nur wenn das Eigenheim zum Zeitpunkt des Renteneintritts optimal in Schuss ist, bleiben die Unterhaltungskosten für die Immobilie überschaubar und das Eigenheim ist wirklich günstiger als eine Mietwohnung. Wie lange die wichtigsten Gebäudeteile halten und unter welchen Umständen sich ein Eigenheim im Alter lohnt.

Als Altersvorsorge tauge die eigene Immobilie nur dann, wenn sie bei Renteneintritt abbezahlt und in gutem Zustand ist, mahnt der Bausachverständige Andreas Holtfrerich vom Verband Privater Bauherren (VPB). "Die meisten Hausbesitzer unterschätzen die Kosten für den laufenden Unterhalt der Immobilie." Der VPB empfiehlt generell, monatlich einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als zurückzulegen, um laufend anfallende Kosten davon tragen zu können. Das reiche aber nur dann aus, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Renteneintritts auch wirklich in Schuss ist und keine kostenintensiven Erneuerungen mehr anstehen.

Gründliche Prüfung zeigt, ob das Haus als Altersvorsorge taugt

"Die meisten Häuser sind bei Eintritt der Besitzer in den Ruhestand 30 oder 40 Jahre alt", gibt Holtfrerich zu bedenken. Der VPB-Experte empfiehlt, die Immobilie schon einige Jahre vor dem Renteneintritt von einem unabhängigen Sachverständigen inspizieren zu lassen. "Stehen dann größere Investitionen an, können sie noch aus dem laufenden Einkommen bezahlt werden, das ja deutlich über der späteren Rente liegt."

Bausachverständige beraten Hausbesitzer unter anderem auch über Möglichkeiten des Abbaus von Barrieren und des Einbaus zusätzlicher Sicherheitstechnik. Für beides gibt es aktuell staatliche Fördermittel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Außerdem können die Experten auch beurteilen, ob die Immobilie an ihrem Standort voraussichtlich an Wert gewinnen oder verlieren wird. Das ist ein wichtiger Aspekt, wenn die Entscheidung ansteht, ob man noch modernisiert – eventuell auch für die Erben, oder lieber rechtzeitig verkauft, um von dem Erlös ein anderes Objekt zu kaufen. Unabhängige Bausachverständige vermitteln neben dem VPB auch der Bauherrenschutzbund oder die Verbraucherzentralen.

Was die Inspektion des Hauses kosten darf

Für den Check des Eigenheims durch einen unabhängigen Sachverständigen müssen Hausbesitzer mit Kosten von rund 300 bis 500 Euro rechnen, so Holtfrerich auf Nachfrage von zuhause.de. Deutlich mehr dürfe ein Sachverständiger für eine bloße Begehung und kurze schriftliche Stellungnahme im Anschluss eigentlich nicht verlangen. "Es geht ja nur darum, dass jemand mit geschultem Auge einmal durch das Haus geht, damit es später nach dem Renteneintritt kein böses Erwachen gibt." Im Preis enthalten sein sollte die etwa zweistündige Begehung samt Erklärungen und Anfahrt sowie eine kurze schriftliche Stellungnahme mit Handlungsempfehlungen im Anschluss an die Inspektion.

So lange halten die wichtigsten Gebäudeteile

Bei der Begehung der Immobilie begutachtet der Experte den Zustand des Hauses innen und außen. Putz, Anstrich und eventuell vorhandene Wärmedämmung werden auf Schäden untersucht. Der Bausachverständige prüft auch die Dachüberstände und Dacheindeckung. Beim Kontrollgang durchs Haus inspiziert der Experte auch alle sichtbaren und zugänglichen Holzteile auf Schädlingsbefall. Holzwurm und Hausbockkäfer beispielsweise können die Lebensdauer tragender Holzteile deutlich reduzieren und im schlimmsten Fall sogar das Dach zum Einsturz bringen.

Dachsteine halten 60 bis 80 Jahre. Entscheidend ist in der Zwischenzeit, dass sie richtig sitzen. Kontrollieren sollte dies der Hausbesitzer nach jedem größeren Sturm und mindestens einmal beim jährlichen Frühjahr-Check, wenn er das Haus auf Winterschäden untersucht. "Kaum jemand achtet auf den Schornstein", ergänzt Bauherrenberater Holtfrerich. "Dabei ist er der Witterung und thermischer Belastung ausgesetzt. Schornsteinköpfe halten deshalb oft nur rund 30 Jahre." Auch Regenrinnen und Fallrohre hätten erfahrungsgemäß nur eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. Kleinere Lecks kann man leicht reparieren und die Dachrinne selbst abdichten.

Heizung und Haustechnik altern besonders schnell

Nichts altert aber so schnell wie die Haustechnik, so der VPB-Experte. Der Sachverständige schaut deshalb besonders auf die Heizung. Ist sie älter als 15 Jahre, lohnt sich oft ein oder eine Modernisierung der Anlage. Der Sachverständige prüft, ob ein kompletter Austausch sinnvoll ist, oder sich kosteneffizienter Einzelteile modernisieren lassen, wie etwa die Umwälzpumpe oder der Brenner. Oft kann man auch schon mit einem hydraulischen Abgleich hohe Einsparungen erreichen, ohne gleich die ganze Heizung zu ersetzen. Zudem prüft der Experte, ob es sich lohnt, die Warmwassergewinnung im Sommer über eine Wärmepumpe oder eine laufen zu lassen, damit die Heizung nicht ganzjährig laufen muss.

Wasser- und Elektroleitungen sollten überprüft werden

Der Check lohnt auch bei den Heizungs- und Wasserrohren. Je nach Qualität des Wassers haben sie oft ebenfalls nur eine begrenzte Lebensdauer und können nach etwa 30 Jahren korrodieren. "Die Hauselektrik von 1970 oder 1980 ist heute grundsätzlich überholt", warnt Holtfrerich. "Wir haben heute viel mehr Geräte in Gebrauch." Viele Hausbesitzer hätten sich schleichend angepasst und einfach überall Steckdosenleisten installiert. "Das ist auf Dauer keine sichere Lösung und sollte geändert werden", mahnt der Experte. Meist müsse dafür auch nicht gleich das ganze Haus neu verkabelt werden. Zudem brächten neue Leitungen auch viele Vorteile – neben dem Plus an Sicherheit etwa bei der Steuerung der Haustechnik.

Austausch alter Fenster kann sich lohnen

Neben der Heiztechnik hat sich in den vergangenen Jahrzehnten kein Bauteil im Einfamilienhaus so radikal verändert wie das Fenster. Zehn Jahre Entwicklung gelten unter Experten als Quantensprung in der Fenstertechnik. Natürlich wirft niemand seine Fenster alle zehn Jahre raus, aber der Einstieg in die Rente ist eine gute Gelegenheit, Fenster und Türen auf Vordermann zu bringen. Damit wird auch die Sicherheitstechnik angepasst, zumal auch die heutigen Mehrfachverglasungen nur eine Lebensdauer von rund 25 Jahren haben. Experten empfehlen außerdem, die Beschläge der Fenster jährlich zu schmieren und alle zwei bis drei Jahre vom Fensterbauer kontrollieren zu lassen.

"Der Eintritt ins Rentenalter ist eine gute Gelegenheit, die eigene Immobilie noch einmal in Schuss zu bringen", rät Holtfrerich. "Wer sie über Jahre regelmäßig gewartet hat und alle Reparaturen immer erledigen ließ, der muss auch keinen Sanierungsstau befürchten." Sei hingegen in Zukunft mit hohen Reparaturkosten zu rechnen, müsse man genau abwägen, ob man nicht lieber verkauft und noch einmal umzieht. "Denn das Haus gibt zwar Sicherheit im Alter, aber es kostet auch Geld."