Einziehen oder kündigen: Was tun, wenn ein Mieter stirbt?

Hamburg (dpa/tmn) - Versicherungsverträge kündigen, Bankkonten auflösen oder Mitgliedschaften in Vereinen beenden - nach dem Tod eines Angehörigen haben Hinterbliebene mitunter viel zu tun. Irgendwann stellt sich dabei auch die Frage: Was ist eigentlich mit dem Mietvertrag?

Bestehender Mietvertrag läuft zunächst weiter

Die beruhigende Antwort: Mitbewohner eines verstorbenen Mieters sind vor dem Rauswurf aus der Wohnung geschützt. Der Gesetzgeber hat entsprechende Regeln aufgestellt. Die wichtigste lautet: Der bestehende Mietvertrag läuft zunächst weiter.

"In einem Todesfall stehen die Angehörigen vor so vielen Problemen, dass sie für jede Unterstützung dankbar sind", betont Fabian Lenzen von der Bestatter-Innung Berlin-Brandenburg. "Wir bieten Beratung an, helfen, die Situation zu klären." Viele Bestatter machen sich gemeinsam mit ihren Kunden ein Bild über die Gesamtlage.

Das ist auch nötig, denn Hinterbliebene können sich nicht entspannt zurücklehnen, erklärt Siegmund Chychla. "Gerade in den ersten Wochen nach dem Tod des Mieters müssen wichtige Weichen gestellt werden", betont der Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg.

Wer tritt in das Mietverhältnis ein?

Erste Frage: Wer tritt in das Mietverhältnis ein? "Hier haben Mitbewohner, die mit dem Verstorbenen in einem Haushalt lebten, Vorrang vor Erben, die nicht dort wohnten", sagt Chychla.

Wohnte der Verstorbene gemeinsam mit seinem Ehepartner oder in einer Wohngemeinschaft, besteht das Mietverhältnis automatisch mit den Überlebenden weiter, wenn alle Personen gemeinsam Mieter sind.

Hatte nur der Verstorbene Mieter die Unterschrift unter den Vertrag gesetzt, kommen Ehe- oder Lebenspartner als nächste zum Zug. Sie treten allein in das Mietverhältnis ein. Das gilt "auch wenn im Haushalt Kinder oder weitere Haushaltsangehörige leben", erläutert Chychla. Erst wenn der überlebende Ehegatte nicht in das Mietverhältnis eintreten will, sind die Kinder dazu berechtigt.

Neuer Mietvertrag wird nicht abgeschlossen

"Wichtig zu wissen: In all diesen Fällen braucht kein neuer Mietvertrag abgeschlossen zu werden", betont Chychla. "Der alte Vertrag gilt uneingeschränkt weiter". Eigentümer können – anders als bei einer Neuvermietung – keine höhere Miete durchsetzen. Außerdem dürfen sie keine Neuregelung zu Schönheitsreparaturen oder zu den Nebenkosten vereinbaren.

War der Mieter alleinstehend, kommen die Erben als Rechtsnachfolger in Betracht. "Sie übernehmen alle Rechte und Pflichten des Mieters", betont Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. "Das bedeutet, dass sie auch für sämtliche Verbindlichkeiten des bisherigen Mieters haften - zum Beispiel eventuelle Mietrückstände, Schäden oder fällige Schönheitsreparaturen."

Unternehmen weder Vermieter noch Erben nach dem Todesfall etwas, treten die Erben automatisch in das Mietverhältnis ein, sofern es keine Mitmieter und Mitbewohner gibt. "Sie haben damit auch das Recht, in die Wohnung einzuziehen", sagt Chychla. "Das kann durchaus ein Vorteil sein, wenn die Wohnung gut gelegen und bezahlbar ist."

Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht

Ob man so dauerhaft an die schicke, große Altbau-Wohnung in bester Lage zu einer günstigen Miete kommt, ist nicht gesichert. "Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht", erläutert Chychla. Er darf das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen. Dafür gilt je nach Wohndauer eine Frist von drei bis neun Monaten. Voraussetzung: Der Vermieter erklärt die Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters.

Kündigungsschreiben muss an alle Erben gehen

Allerdings muss das Kündigungsschreiben an alle Erben geschickt werden, erklärt Haus & Grund Deutschland. Umgekehrt gilt: Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen auch alle unterschreiben. "Hat der Erbe ein sehr großes Interesse an der Wohnung, kann es sich lohnen, mit dem Vermieter über einen neuen Mietvertrag zu verhandeln und die Miete anzupassen", rät Happ.

Ein Erbe, der direkt im Haushalt des Verstorbenen lebte, zum Beispiel, weil er Eltern oder Großeltern pflegte, kann aber nicht einfach vor die Tür gesetzt werden. Ihm darf der Vermieter nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, er etwa gewalttätig war.

Allerdings haben auch die Erben die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden. Das kann sinnvoll sein, denn Erben müssen auch für eventuelle Mietschulden aufkommen.