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FĂŒr diesen Beitrag haben wir alle relevanten Fakten sorgfĂ€ltig recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Energieausweis-Pflicht: Das sollten Sie wissen

dpa-tmn, ots, t-online, rw

Aktualisiert am 03.05.2021Lesedauer: 5 Min.
Energieausweis: Er zeigt auch an, wie viel Heizkosten verschwendet werden.
Energieausweis: Er zeigt auch an, wie viel Heizkosten verschwendet werden. (Quelle: blickwinkel/imago-images-bilder)
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Von einem Energieausweis hat fast jeder schon einmal gehört. Aber wann ist der Pass vorgeschrieben und wer darf ihn ausstellen? Lesen Sie die wichtigsten Fragen und Antworten rund um das Dokument.

Das Wichtigste im Überblick


Ein Energieausweis oder Energiepass zeigt, wie energieeffizient ein GebĂ€ude ist – oder mit anderen Worten: wie die verfĂŒgbare Energie optimal ausgenutzt und nicht verschwendet wird. Wir beantworten die zehn wichtigsten Fragen. Danach wissen Sie, wie viel ein Energieausweis kostet und welche Bußgelder bei VerstĂ¶ĂŸen drohen.


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Wer braucht einen Energieausweis?

Fast jedes GebĂ€ude, das beheizt und dauerhaft genutzt werden soll, braucht einen Energieausweis. Zudem ist ein solcher Pass nötig, wenn Sie eine Immobilie – eine Wohnung oder ein Haus – verkaufen oder neu vermieten möchten.

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Info
Beim Abschluss des Kaufvertrages ĂŒber eine Wohnung oder ein Haus muss der Notar darauf achten, dass auch ein Energieausweis vorgelegt wird. Denn: Kein Notarvertrag ohne Energieausweis!

Keinen Energieausweis braucht, wer selbst in einem eigenen Haus wohnt, fĂŒr das die Baugenehmigung vor dem 1. Oktober 2007 beantragt wurde, und dieses nicht verkaufen oder vermieten will. Auch fĂŒr sehr kleine GebĂ€ude mit NutzflĂ€chen unter 50 Quadratmetern wird der Ausweis nicht verlangt. Ebenso benötigen EigentĂŒmer von BaudenkmĂ€lern, unbeheizten und nur kurzzeitig oder selbst bewohnten GebĂ€uden keinen Energieausweis.

Vermieter einer Immobilie, bei der das MietverhĂ€ltnis schon bei EinfĂŒhrung der Energieausweis-Pflicht bestand, brauchen erst dann einen Energieausweis, wenn das MietverhĂ€ltnis endet und die Immobilie zur Neuvermietung oder zum Verkauf inseriert werden soll.

Bei einer WohnungseigentĂŒmergemeinschaft (WEG) ist die Hausverwaltung dafĂŒr verantwortlich beziehungsweise hat die Pflicht, einen Energieausweis zu beantragen. An den Kosten werden alle EigentĂŒmer beteiligt.

FĂŒr GebĂ€ude wie Einkaufszentren, BĂŒro- oder VerwaltungsgebĂ€ude oder andere GebĂ€ude dieser Art wird ein "Energieausweis fĂŒr NichtwohngebĂ€ude" benötigt.

Was ist das neue GebÀudeenergiegesetz (GEG)?

Das neue GebĂ€udeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 in Kraft. Damit wird unter anderem die bisherige Energie-Einsparverordnung (EnEV) ersetzt. FĂŒr Energieausweise von Bestandsbauten lĂ€uft damit bald eine Übergangsfrist ab. Das berichtet die Zeitschrift "Haus & Grund" (Januar 2021).

Nach dem neuen GEG erhalten Energieausweise kĂŒnftig zusĂ€tzliche Informationen, die die Klimawirkung berĂŒcksichtigen. Ab dem 1. Mai 2021 mĂŒssen zusĂ€tzlich die sich aus dem PrimĂ€renergiebedarf oder PrimĂ€renergieverbrauch ergebenden Kohlendioxidemissionen eines GebĂ€udes angegeben werden.

Bis zum Stichtag sind Energieausweise fĂŒr GebĂ€ude, die verkauft, vermietet, verpachtet, verleast oder nach Erbbaurecht ĂŒbertragen werden, noch nach den Vorschriften der EnEV auszustellen.

Wie wird die Energieausweis-Pflicht kontrolliert?

Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene novellierte Energie-Einsparverordnung (EnEV 2014) hatte die Energieausweis-Pflicht bereits weiter verschĂ€rft. VerstĂ¶ĂŸe gegen die Ausweispflichten werden mit Bußgeldern geahndet, die korrekte Verwendung soll stichprobenartig kontrolliert werden. Auch das Dokument selbst wurde verĂ€ndert und teilt GebĂ€ude nun in Energieeffizienzklassen ein, wie man sie bislang vor allem von ElektrogerĂ€ten kannte.

Welche Energieausweis-Infos in Anzeige?

Außerdem gilt seit 2014, dass Immobilienanzeigen Informationen zum energetischen Zustand des inserierten GebĂ€udes enthalten mĂŒssen. Die VerkĂ€ufer beziehungsweise Vermieter sind dafĂŒr verantwortlich, dass die drei wichtigsten Kenndaten aus dem Energieausweis genannt werden:

  • Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/mÂČ) und Jahr
  • HauptenergietrĂ€ger der GebĂ€udeheizung
  • Baujahr des WohngebĂ€udes.

SpĂ€testens bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung muss das gesamte Ausweisdokument dem Interessenten ohne Aufforderung vorgelegt werden. Bei Vertragsabschluss muss es dem KĂ€ufer oder Mieter unverzĂŒglich ausgehĂ€ndigt werden.

Welche Energieeffizienzklassen gibt es?

Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, ordnen ein WohngebĂ€ude außerdem einer Energieeffizienzklasse von "A+" bis "H" zu. Diese muss dann ebenfalls in Immobilienanzeigen mit angegeben werden. Sie soll es Kauf- und Mietinteressenten ermöglichen, auf den ersten Blick einen fundierten Eindruck vom energetischen Zustand eines GebĂ€udes zu erhalten:

  • "A+"-klassifiziert werden GebĂ€ude, deren Endenergiebedarf oder -verbrauch unter 30 kWh/mÂČ im Jahr liegt.
  • "H"-klassifiziert werden GebĂ€ude, deren Bedarf oder Verbrauch höher als 250 kWh/mÂČ im Jahr ist.

Kombiniert wird die Einteilung mit dem schon aus dem alten Energieausweis bekannten Bandtacho, der die Energieeffizienz auch noch einmal farblich von grĂŒn (sehr effizient) ĂŒber gelb (durchschnittlich effizient) bis hin zu orange und rot (wenig effizient) kennzeichnet.

Allerdings wies der Bandtacho vor 2014 die Energiebedarfswerte bis 400 kWh/mÂČ aus. Ein HĂ€uschen mit einem Endenergiebedarf von 228 kWh/mÂČ beispielsweise wird in einem aktuellen Energieausweis der zweitschlechtesten Effizienzklasse "G" und dem roten Bereich des Bandtachos zugeordnet. In der Skala des alten Ausweises wĂ€re es noch im gelben Mittelbereich des Bandtachos gelandet.

Energieausweis: Welche Varianten gibt es?

UnverÀndert gibt es den Energieausweis auch nach der EnEV 2014 beziehungsweise dem GebÀudeenergiegesetz (GEG) in zwei verschiedenen Ausweisarten:

Verbrauchsausweis

Dieser verbrauchsbasierte Ausweis hĂ€ngt von dem Energieverbrauch der Hausbewohner in den zurĂŒckliegenden drei Jahren ab und wird auf Basis der Heizkostenabrechnungen erstellt. Das bedeutet, dass hier die Heizgewohnheiten der Verbraucher ausschlaggebend sind. Wer zum Beispiel beruflich hĂ€ufig unterwegs ist, heizt zu Hause weniger und der Verbrauchsausweis wird das GebĂ€ude als effizienter klassifizieren, als wenn es etwa von jemandem bewohnt wĂŒrde, der oft zu Hause ist, schnell friert und deshalb hĂ€ufiger und stĂ€rker heizt.

Energieausweis: Er beschreibt den Energiestandard eines WohngebÀudes.
Energieausweis: Er beschreibt den Energiestandard eines WohngebÀudes. (Quelle: Westend61/imago-images-bilder)

Bedarfsausweis

Hier spielt hingegen das individuelle Heizverhalten keine Rolle. FĂŒr diese bedarfsbasierte Ausweisart nimmt ein Fachmann die baulichen Bestandteile des GebĂ€udes und die PlĂ€ne genau unter die Lupe. "Beim Bedarfsausweis werden die Energiebedarfskennwerte rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen, technischen GebĂ€ude- und Heizungsdaten und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt", erklĂ€rt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (NRW).

Info
Der Bedarfsausweis gilt seit dem 1.Oktober 2018 fĂŒr jeden Altbau mit bis zu vier Wohneinheiten sowie einem Baujahr 1977 und Ă€lter.

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Bedarfsausweise sind aufwĂ€ndiger als Verbrauchsausweise. Das schlĂ€gt sich im Preis nieder. Die Kosten fĂŒr Verbrauchsausweise können laut Verbraucherzentrale unter 100 Euro liegen. Die Kosten fĂŒr einen Bedarfsausweis hĂ€ngen vor allem von der GebĂ€udegrĂ¶ĂŸe ab. Er liegt mit mehreren hundert Euro deutlich ĂŒber dem fĂŒr Verbrauchsausweise. Weitere preisliche Unterschiede hĂ€ngen zum einen von der GrĂ¶ĂŸe und Art des GebĂ€udes ab. Zum anderen ist ein Energieberater, der ein Objekt intensiv bewertet, teurer als die Erstellung eines Energieausweises via Internet.

Die VZ NRW warnt allerdings vor Online-Billigangeboten: "GĂŒnstige Angebote können zu Lasten der Genauigkeit gehen." Im Internet gĂ€be es fĂŒr Energieausweise Billig- und SchnĂ€ppchenangebote, die weniger als 25 Euro kosten. Dahinter wĂŒrden sich oft Verbrauchsausweise via Online-Datenerhebung verbergen, ohne dass der Aussteller das GebĂ€ude vor Ort prĂŒfe.

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Wann ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben?

Deshalb hat der Bedarfsausweis viele BefĂŒrworter, weil er die energetischen GebĂ€udeeigenschaften unabhĂ€ngig vom Verbrauchsverhalten der Bewohner abbildet. Er ist zwar teurer, bietet dafĂŒr aber eine echte Vergleichsgrundlage fĂŒr potenzielle Mieter oder KĂ€ufer. In vielen FĂ€llen ist der Bedarfsausweis sogar Pflicht. Denn: Der bedarfsorientierte Energieausweis ist seit dem 1. Oktober 2007 fĂŒr alle Neubauten vorgeschrieben.

Gleiches gilt fĂŒr Ă€ltere GebĂ€ude, die aber nach dem Stichtag noch einmal erheblich modernisiert oder erweitert wurden. Bei Verkauf oder Vermietung von GebĂ€uden mit weniger als fĂŒnf Wohnungen, fĂŒr die der Ausweis ab dem 1. Oktober 2008 ausgestellt wurde und fĂŒr die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der bedarfsorientierte Ausweis in den meisten FĂ€llen ebenfalls vorgeschrieben. Ausnahme sind HĂ€user, die spĂ€ter noch einmal nach den Anforderungen der WĂ€rmeschutzverordnung vom 1. November 1977 modernisiert wurden. Bei allen anderen GebĂ€uden haben EigentĂŒmer die Wahl, ob sie sich nun einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis anfertigen lassen.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Ausgestellt werden darf das Dokument nur von qualifizierten Fachleuten. Dazu zĂ€hlen unter anderem viele Schornsteinfeger, Architekten und natĂŒrlich Energieberater. Da es kein Zertifikat fĂŒr die Zulassung gibt, empfiehlt die Verbraucherzentrale, sich schriftlich vom Aussteller eine Ausstellungsberechtigung geben zu lassen, die bescheinigt, dass er einen Energieausweis erstellen darf. Geraten wird auch, darauf zu achten, dass der Dienstleister eine Berufshaftpflicht hat. Diese kann AnsprĂŒche abdecken, die durch fehlerhaft ausgestellte Ausweise entstehen können.

Wie lange ist ein Energieausweis gĂŒltig?

Energieausweise sind zehn Jahre lang gĂŒltig. Trotz der mit der EnEV 2014 beziehungsweise dem GebĂ€udeenergiegesetz (GEG) verbundenen Änderungen brauchen Hausbesitzer, die bereits einen Energieausweis fĂŒr ihr GebĂ€ude haben, also keinen neuen. Nur wenn am Haus energetische Änderungen vorgenommen werden, muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Welche Bußgelder drohen bei VerstĂ¶ĂŸen?

Seit dem 1. Mai 2015 können VerstĂ¶ĂŸe gegen die Ausstellungspflichten richtig teuer werden. Sie gelten als Ordnungswidrigkeit und werden mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 15.000 Euro geahndet. Allerdings kritisieren Umwelt- und MieterschĂŒtzer, die Einhaltung der Informationspflichten wĂŒrde viel zu wenig behördlich kontrolliert.

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