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Rauchmelderpflicht im Mietrecht

Rauchmelder im Mietrecht

19.08.2016, 11:36 Uhr | rw, t-online.de

Rauchmelderpflicht im Mietrecht. Die Rauchmelderpflicht gilt in immer mehr Bundesländern auch schon für Bestandswohnungen. (Quelle: imago images/Sven Simon)

Die Rauchmelderpflicht gilt in immer mehr Bundesländern auch schon für Bestandswohnungen. (Quelle: Sven Simon/imago images)

In fast allen Bundesländern ist der Einbau von Rauchmeldern in Neubauten schon vorgeschrieben. Vielerorts müssen mittlerweile auch schon Bestandswohnungen mit den lebensrettenden und günstigen Geräten nachgerüstet sein. Wer aber ist für den Einbau und die Wartung der Rauchmelder zuständig? Wir erklären, welche Pflichten Mieter und Vermieter haben. Manche Eigentümer tricksen bei den Kosten.

In den meisten Bundesländern müssen schon alle Häuser und Wohnungen mit Brandwarnmeldern – meist einfach als Rauchmelder bezeichnet – ausgerüstet sein. In einigen Ländern läuft noch eine Übergangsfrist für die Nachrüstung von Bestandsbauten. Ende 2016 läuft diese in Nordrhein-Westfalen und im Saarland aus, in Bayern und Thüringen ist noch bis Ende 2017 beziehungsweise 2018 Zeit. Brandenburg und Berlin haben die Rauchmelderpflicht erst vor kurzem verabschiedet. Sie gewähren eine Übergangsfrist für die Nachrüstung von Bestandsbauten bis Ende 2020. Als einziges Bundesland verzichtet Sachsen bislang ganz auf die Pflicht.

Meist müssen die Vermieter Rauchmelder einbauen lassen

Unterschiedlich ist, wer in Mietwohnungen für Einbau und Wartung des Geräte zuständig ist. Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein nehmen dafür die Mieter in die Pflicht. Überall sonst ist der Einbau Sache des Wohnungseigentümers. "Er muss die Geräte installieren und ist auch berechtigt, dafür einen Modernisierungszuschlag zu erheben in Höhe von jährlich elf Prozent der Anschaffungs- und Anbringungskosten", informiert der hessische Landesverband des Deutschen Mieterbunds (DMB). "Die übliche dreimonatige Ankündigungsfrist für Modernisierungsmaßnahmen braucht beim Einbau von Rauchmeldern nicht eingehalten zu werden."

Was aber kann man als Mieter tun, wenn der Eigentümer sich nicht rührt? "Wenn der Vermieter keinen Rauchmelder einbauen lässt, sollte man ihn schriftlich auf die Pflicht hinweisen und unter Fristsetzung dazu auffordern, die Installation vornehmen zu lassen", empfiehlt Eva-Maria Winckelmann, Verbandsdirektorin beim DMB Hessen, im Gespräch mit zuhause.de. Drei Wochen hält die Mieterschützerin für eine angemessene Frist. Kommt der Vermieter der Aufforderung dann nicht nach, setzt man eine zweite kurze Frist von etwa einer Woche. Lässt der Eigentümer auch diese verstreichen, dürfe man die benötigten Rauchmelder selbst installieren oder einen Handwerker damit beauftragen, erklärt Winckelmann. "Die Kosten stellt man dem Eigentümer in Rechnung oder zieht sie von der nächsten Miete ab."

BGH: Mieter müssen Installation von Rauchmeldern dulden

Vorgeschrieben sind mindestens ein Rauchmelder in jedem Schlaf- und Kinderzimmer, sowie auf Fluren, die als Fluchtweg dienen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden und dem Vermieter beziehungsweise einem beauftragten Handwerker Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren. Die Duldungspflicht gilt laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch dann, wenn in der Wohnung schon Rauchmelder installiert sind, die der Mieter in der Vergangenheit auf eigene Kosten installiert hat.

Im verhandelten Fall wollte eine Wohnungsbaugesellschaft in Sachsen-Anhalt in all ihren Wohnungen die gleichen Brandwarnmelder installieren und klagte, als ein Mieter dies nicht dulden wollte. Zu Recht, entschieden die Karlsruher Richter. "Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude 'in einer Hand' sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist", so die Begründung des BGH (Az.: VIII ZR 290/14).

Anders sieht es aus, wenn Eigentümer über die gesetzlichen Pflichten hinausgehen wollen. "Manche Vermieter wollen in sämtlichen Räumen der Wohnung Rauchmelder anbringen", haben die hessischen Mieterschützer beobachtet. Dem müsse man nach Auffassung des DMB aber nicht zustimmen. "Der Vermieter kann, wenn der Mieter der Montage dennoch zustimmt, jedenfalls keinen Modernisierungszuschlag für die fraglichen Räume verlangen."

Manche Vermieter versuchen zu tricksen

Manche Vermieter versuchen, sich der Investitionskosten zu entledigen. "Manche Hausverwaltungen versuchen mit einem Umweg, die Kosten auf die Mieter umzuwälzen", berichtet der der DMB Bodensee in Konstanz. Sie würden Leihgeräte installieren lassen und die anfallenden Miet- und Leasinggebühren den Mietern als Betriebskosten in Rechnung stellen. "Doch das ist rechtswidrig", sagt der Vorsitzende des DMB Bodensee, Herbert Weber.

Wer die Rauchmelder warten lassen muss

Für die Wartung der Rauchmelder ist meistens der Mieter verantwortlich. Er muss sicherstellen, dass das Gerät stets einwandfrei funktioniert. Die Wartungspflichten umfassen vor allem den Austausch der Batterie bei Bedarf und die regelmäßige Reinigung. Grobe Verschmutzungen können dazu führen, dass der Rauchmelder nicht mehr ordnungsgemäß funktioniert. Mindestens einmal im Jahr sollte man kontrollieren, ob die akustischen und optischen Warnsignale noch funktionieren.

Nicht selten wollen Eigentümer – insbesondere große Wohnbau-Gesellschaften – die Wartung lieber selbst übernehmen, damit es im Schadensfall nicht zu Haftungsstreitigkeiten kommt. Das ist in der Regel möglich. In einigen Bundesländern braucht es dafür aber eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Übernimmt der Eigentümer die Wartung, kann er einen Hausmeister oder anderen Dienstleister mit der Durchführung beauftragen.

Wenn der Mietvertrag dies zulässt, kann er seinen Mietern diese Kosten als Betriebskosten in Rechnung stellen. "Diese werden normalerweise wenige Euro pro Monat betragen", so der DMB Hessen. Höhere Forderungen seien verdächtig. Auch die hessischen Mieterschützer warnen vor dem Trick, nicht nur Wartungskosten, sondern auch eigentlich nicht umlagefähige Miet- und Leasingkosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.


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