Worauf beim Kauf älterer Immobilien zu achten ist

Statt zu bauen, greifen manche Immobilienkäufer lieber bei älteren Gebäuden zu. Sie stehen oft in guten Lagen, sind in der Regel günstiger als ein Neubau, kommen aber auch des öfteren mit kleinen Macken. Worauf zu achten ist.

Der Traum vom Eigenheim kann durch einen Neubau oder den Kauf einer Bestandsimmobilie realisiert werden. Während der erste Fall oft mit Planungs- und Baustress verbunden ist, fällt dieser Aspekt beim Erwerb eines älteren Hauses weg. Das bedeutet aber nicht, dass der Kauf einer gebrauchten Immobilie stressfreier von statten geht. Wichtig ist, die Immobilie auf Baumängel und Altersschäden zu prüfen.

Traum mit dem Budget abgleichen

Jeder Kaufinteressent sollte sich vorab folgende grundlegenden Fragen stellen. Denn diese stecken den ersten Rahmen ab:

• Was will ich?
• Was brauche ich?
• Wird meine Familie größer oder kleiner?

Im Anschluss sollten die Vorstellungen mit dem vorhandenen Budget überprüft werden. Klarheit über die eigenen Finanzen macht es einfacher, gezielt Ausschau nach der Traumimmobilie zu halten. So lassen sich Enttäuschungen vermeiden, wenn etwa das Budget am Ende nur für eine Doppelhaushälfte, nicht aber für den Traum-Bungalow in Alleinlage reicht.

Internet und Immobilienportale durchforsten

Für die Suche nach dem neuen Zuhause sollten mindestens sechs Monate eingeplant werden. Erste Hinweise auf Objekte gibt es unter anderem im Internet und in Zeitungsinseraten. Auch Nachfragen im Bauamt und in der Nachbarschaft sind hilfreich und kostenlos. Das gilt auch für die Registrierung bei den größeren Immobilienportalen. Hier lassen sich Immobiliengesuche hinterlegen. Die entsprechenden Angebote kommen dann per E-Mail ins Postfach.

Beim Makler registrieren lassen

Bei Maklern wird eine Provision fällig – und zwar sowohl bei der eigenen Beauftragung als auch wenn der Verkäufer diesen beauftragt hat. Wer selbst einen Makler einschalten will, sollte sich in dessen Kundenkartei aufnehmen lassen. Vorgemerkte Kunden würden oft mit anderen Angeboten bedient als solche, die über das Internet ein Exposé anforderten.

Lage und Preis vergleichen

Erfüllt ein Haus die Grundvoraussetzungen wie Zimmerzahl und Fläche, kommt ein weiteres Kriterium hinzu: die Lage. Diese entscheidet maßgeblich über den Wert der Immobilie und damit den Preis. Jeder Käufer sollte sich klar sein: Selbst Schrott verkauft sich in guter Lage besser als Luxus in schlechter. So oder so sollte der kritische Blick weder von der Lage oder einem günstigen Preis getrübt werden.

Umfeld unter die Lupe nehmen

Beim Umfeld kommt es darauf an, was man jetzt oder auch später braucht: Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Bus- und Bahnanbindung? Mit einem Spaziergang vor dem Immobilienkauf lässt sich das Umfeld erkunden. Hilfreich kann auch ein Plausch mit den Nachbarn sein. Bei ihnen gibt es wichtige Informationen, die für den Kauf relevant sein könnten. Zugleich bekommt man ein Gefühl für das spätere Miteinander.

Lagepläne und Baulasten ansehen

Nicht scheuen sollten Immobilienkäufer den Gang zum Grundbuchamt und zum Liegenschaftsamt. Hier können die Lage- und Bebauungspläne angesehen werden. Zudem lässt sich prüfen, ob auf dem Grundstück oder Haus eine Baulast eingetragen ist. In der Regel übergibt der Makler dem Kaufinteressenten eine Kopie eines aktuellen Grundbuchauszugs, aus dem entsprechende Lasten hervorgehen müssen. Ein Bodengutachten kann helfen, möglichen Schadstoffen oder Grundwasserproblemen auf die Schliche zu kommen. In Ostdeutschland sollten auch Aktivitäten des Kampfmittelräumdienstes beachtet werden. Der Kampfmittelräumdienst entschärft unter anderem Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg.

Baugenehmigung einfordern

Eine Frage, die in manchen Fällen nicht einfach beantwortet werden kann: Gibt es für die bestehende Immobilie bzw. den Ausbau dieser eine Baugenehmigung? Wurde zum Beispiel das Dachgeschoss eines vormals einstöckigen Gebäudes ausgebaut, sollte dafür eine Baugenehmigung vorliegen. Ist dies nicht der Fall, können die Neubesitzer im schlimmsten Fall zum Rückbau gezwungen werden. In jedem Fall kostet eine nachträgliche Genehmigung eines so genannten Schwarzbaus Zeit und Geld. Sie können das Vorliegen einer Baugenehmigung auch zur Voraussetzung des Kaufs machen. Dann muss sich der Verkäufer darum kümmern.

Gründlich in jede Ecke sehen

Das Wunschobjekt sollte man von außen nach innen und vom Keller bis zum Speicher besichtigen. Experten empfehlen dafür mindestens zwei Termine. Einen ersten, um Lage, Größe, Aufteilung und Ausstattung zu prüfen, und einen zweiten, um gründlich in die Ecken zu gucken. So sind ein möglicher Sanierungsbedarf und eine damit eihergehende eventuelle Wertminderung besser einschätzbar.

Vorsicht sollte man auch bei verschachtelten Anbauten oder aufwändig gestalteten Wand- oder Bodenverkleidungen walten lassen. Dahinter können zum Beispiel Feuchtigkeitsmängel stecken. Auch sämtliche Installationen einschließlich Telefon-, Internet- und Fernsehanschluss sowie Heizung und Fenster sollten gründlich geprüft werden.

Jede Hausgeneration hat Schwachpunkte

Keller ohne Abdichtung, Rost an tragenden Elementen, morsche Balken und korrodierte Leitungen sind charakteristisch für Häuser des beginnenden 20. Jahrhunderts. Blei-Wasserleitungen und ungedämmte Dächer kommen häufig bei Gebäuden aus den Nachkriegsjahren vor. Asbest oder giftige Holzschutzmittel können in Immobilien stecken, die zwischen 1946 und 1989 entstanden.

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In fast allen älteren Gebäuden sind zudem die Wärmedämmung und der Schallschutz ein Problem. Kaufwillige sollten einen Sachverständigen oder Architekten zur Besichtigung hinzunehmen und eine Bestandsaufnahme machen.

Sind Mängel vorhanden, müssen diese in die Modernisierungskosten einkalkuliert werden. Sie addieren sich somit zum Kaufpreis hinzu. Die Investitionen sollten nach Dringlichkeit, Finanzen und Stand der Technik geplant werden.

Angaben zu Immobilie prüfen

Neben den Angaben über die Größe und die Beschaffenheit, sollten sich Käufer auch auf das angegebene Baujahr eines Hauses verlassen können. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm hervor (Az.: 22 U 82/16). Wurde das Haus zwei Jahre früher errichtet als im Vertrag angegeben, lässt sich der Kaufvertrag rückabwickeln. Denn die falsche Angabe stellt einen Mangel dar.

In dem verhandelten Fall hatte ein Ehepaar 2013 ein Haus gekauft. In dem notariellen Kaufvertrag war als Baujahr des Gebäudes 1997 angegeben. Tatsächlich wurde das Gebäude aber bereits zwei Jahre zuvor, also 1995, bezugsfertig fertiggestellt. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr verlangten die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Mit Erfolg: Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, stellte das Gericht fest. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen. Für diesen Mangel habe die Beklagte einzustehen. Die Pflichtverletzung sei erheblich.

Kaufvertrag beim Notar unterschreiben

Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten angehende Hausbesitzer eine Finanzierungszusage der Bank in der Tasche haben. Außerdem muss ein Termin beim Notar vereinbart werden, wo sämtliche Fragen zum üblicherweise von Makler oder Verkäufer entworfenen Kaufvertrag gestellt werden und dieser Vertrag gegebenenfalls geändert wird.

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Statt der gängigen Formel "gekauft wie gesehen" sollten Haus- und Grundstücksgröße, Mängel sowie Zahlungs- und Übergabemodalitäten in den Vertrag aufgenommen werden. Der Entwurf sollte spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. So bleibt Zeit zum Überlegen.