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Miete nicht gezahlt – wann darf der Vermieter kündigen?

Von t-online, sm, mak

Aktualisiert am 22.03.2021Lesedauer: 4 Min.
Ein Mietvertrag für eine Wohnung und Euro Geldscheine
Mietzahlung: Zahlen Mieter nicht rechtzeitig, so ist eine fristlose Kündigung möglich. (Quelle: Stadtratte/getty-images-bilder)
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Wenn die Miete nicht oder nicht pünktlich gezahlt wird, darf der Vermieter seinem Mieter kündigen – und zwar fristlos. Betroffene Mieter können die sofortige Kündigung in der Regel noch abwenden, wenn sie einiges beachten.

Das Wichtigste im Überblick


  • Bei welchem Mietrückstand darf der Vermieter kündigen?
  • Was mache ich, wenn ich die Miete nicht bezahlen kann?
  • Kann mein Vermieter mich einfach rausschmeißen?

Der Termin rückt immer näher, aber Ihr Konto wird immer leerer: Wenn Sie Ihre Miete mal nicht bezahlen können, ist das noch kein Grund für eine Kündigung. Allerdings gilt: Lange zögern sollten Sie nicht, sondern suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter.

Doch ab wann kann er mich wirklich rausschmeißen? Und welche Rechte habe ich als Mieter in einem solchen Fall? t-online beantwortet die wichtigsten Fragen zu einem Mietrückstand.

Bei welchem Mietrückstand darf der Vermieter kündigen?

Die gesetzlichen Regelungen zum Schutz der Vermieter sind relativ eindeutig formuliert. So gibt es drei Regeln, die zu einer "außerordentlichen fristlosen Kündigung" führen können.

  • Zahlt ein Mieter seine Miete zweimal hintereinander auch nur einen Tag zu spät, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
  • Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander nur unvollständig Miete zahlt und sich der Fehlbetrag auf mehr als eine Monatsmiete summiert.
  • Wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum ganze zwei Monatsmieten beträgt, droht ebenfalls die fristlose Kündigung.

Einen Mietrückstand kann der Mieter beispielsweise auch durch offene Nebenkostennachzahlungen anhäufen (diese Fristen sollten Sie daher kennen). Summieren sich offene Nebenkostennachzahlungen oder ungerechtfertigte Mietminderungen auf insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Dabei kommt es nicht auf den Zeitraum an, in dem sich die offenen Rückstände angesammelt haben.

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Wie muss eine fristlose Kündigung gestaltet sein?

Damit die fristlose Kündigung gültig ist, muss Ihr Vermieter den Grund für die fristlose Kündigung anführen – also den Mietrückstand. Womöglich wird er auch deutlich machen, wie viel Miete Sie ihm genau schulden.

Außerdem muss die fristlose Kündigung von Ihrem Vermieter unterschrieben sein. Ihr Vermieter wird auch schreiben, dass Sie die Wohnung zu räumen haben und ihm die Wohnungsschlüssel übergeben müssen. Dazu wird er Ihnen wahrscheinlich einen Termin vorschlagen.

Beachten Sie: Ziehen Sie nach einer fristlosen Kündigung nicht aus, kann Ihr Vermieter eine Räumungsklage anstreben (siehe unten).

Gut zu wissen: Der Vermieter darf bei einem Mietrückstand nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Das ist erst bei einer Räumungsklage möglich.

Was mache ich, wenn ich die Miete nicht bezahlen kann?

Im Prinzip können Mieter die Kündigung noch verhindern. Sind die Zahlungsrückstände bereits entstanden, sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen.

So könnten Sie versprechen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Was Sie noch tun können:

  • Mieterverein: Wenn es einen Mieterverein gibt, sollten Sie sich zunächst an diesen wenden. Dieser kann Sie bei Problemen mit Ihrem Vermieter unterstützen.
  • Sozialbehörden: Als Empfänger von Arbeitslosengeld können Sie auch das Jobcenter einschalten, das Ihre Mietschulden gegebenenfalls übernimmt – oder Ihnen ein Darlehen gewährt.
  • Wohngeld: Wenn Sie nicht arbeitslos sind und kein Hartz IV erhalten, aber nur über ein geringes Einkommen verfügen, haben Sie womöglich Anspruch auf Wohngeld. Lassen Sie sich von der Wohngeldbehörde bei Ihrer Stadt- oder Kreisverwaltung beraten. Wie Sie Wohngeld beantragen, lesen Sie hier.

Gut zu wissen: Grundsätzlich haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn es einen nachvollziehbaren Mangel gibt. Doch wer die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte, entschied der Bundesgerichtshof (AZ.: VIII ZR 193/16).

Ausreden wie "Ich dachte, die Miete wäre zur Monatsmitte fällig" lässt der Gesetzgeber hingegen nicht gelten. In jedem Mietvertrag ist klar geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig wird.

Bereits unpünktliche Zahlungen gelten als "gravierende Pflichtverletzungen" seitens des Mieters. Sie sind dazu verpflichtet, sich ohne ständige Abmahnungen des Vermieters zu informieren, wann die Miete fällig ist – und auf welches Konto diese überwiesen werden muss.

Flattert eine Mahnung mit der Zahlungsaufforderung der rückständigen Miete ins Haus, sollten Sie allerspätestens das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen (siehe oben).

Achtung: Selbst wenn säumige Mieter ihrer Zahlungspflicht nachkommen und den offenen Rückstand zahlen, sind sie nicht vor einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gefeit. Das heißt, sie müssen sich dann zwar nicht sofort, aber innerhalb der gesetzlichen Frist eine neue Bleibe suchen.

Können Mietschulden verjähren?

Ja. Mietschulden unterliegen der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter Zeit, seinen Anspruch auf die rückständige Miete samt Verzugszinsen gerichtlich geltend zu machen.

Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand oder dieser vom Mietrückstand erfahren hat oder hätte erfahren müssen.

Kann mein Vermieter mich einfach rausschmeißen?

Nein. Einfach so geht das nicht. Es muss ein wichtiger Grund vorliegen, etwa dass Sie die Miete nicht bezahlt haben (siehe oben). Doch in der Regel schickt Ihr Vermieter Ihnen eine Mahnung – juristisch verpflichtet dazu ist er allerdings nicht.

Sollten Sie darauf nicht reagieren, kann Ihr Mieter Ihnen kündigen. Kommt der Mieter der Aufforderung zum Auszug nicht nach, folgt die Räumungsklage.

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Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen. Dann folgt keine fristlose Kündigung – mit einer Einschränkung: Wenn in den vergangenen zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind, ist das nicht mehr möglich.

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