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Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Mieter oder Vermieter? Wer das Mietkautionskonto anlegen muss

Von Nele Behrens

Aktualisiert am 26.01.2022Lesedauer: 6 Min.
Mieter oder Vermieter? Beide d├╝rfen f├╝r das Mietverh├Ąltnis ein Kautionskonto er├Âffnen.
Mieter oder Vermieter? Beide d├╝rfen f├╝r das Mietverh├Ąltnis ein Kautionskonto er├Âffnen. (Quelle: imago-images-bilder)
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Seit Jahren steigen die Kautionen f├╝r Wohnungen. Doch wie verwalten Sie als Vermieter das Fremdgeld eigentlich korrekt? Und welche Anspr├╝che d├╝rfen Sie als Mieter geltend machen? t-online kl├Ąrt auf.

Das Wichtigste im ├ťberblick


  • Was ist ein Kautionskonto?
  • Wer muss das Kautionskonto anlegen?
  • Wie er├Âffne ich ein Treuhandkonto?
  • Gibt es Alternativen zum klassischen Treuhandkonto?
  • Gibt es eine Mindestlaufzeit f├╝r das Mietkautionskonto?

Der Vertrag ist unterschrieben, die Schl├╝ssel ├╝bergeben und die erste gro├če Summe wechselt die Hand: die Mietkaution. Zum Teil ├╝bergeben Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages dem Vermieter das Geld sogar in bar, doch was passiert danach?

F├╝r Vermieter gibt es bei der Kaution einige Fallstricke und auch Mieter sollten wissen, was mit Ihrem Geld geschieht. t-online erkl├Ąrt, wie die Kaution richtig verwahrt wird, wie die juristische Lage ist und was mit den Zinsen geschieht.

Was ist ein Kautionskonto?

Ein Kautionskonto ist ein spezielles Bankkonto, auf dem der Vermieter die Kaution f├╝r eine Wohnung getrennt von seinem eigenen Verm├Âgen verwahrt. Daf├╝r gibt es mehrere M├Âglichkeiten:

  • Ein offenes Treuhandkonto,
  • ein gepf├Ąndetes Sparkonto,
  • ein gemeinsames oder gepf├Ąndetes Sparbuch.

Bei einem Treuhandkonto ist klar geregelt, wer der Eigent├╝mer des Geldes ist ÔÇô der Mieter ÔÇô und wer es lediglich verwaltet ÔÇô der Vermieter. Der Mieter hat dabei keinen Zugriff auf das Konto, das sichert wiederum den Vermieter ab. Der Mieter kann so nicht nach dem Auszug einfach die Mietkaution von dem Konto ziehen, bevor der Vermieter nicht die Wohnung ├╝berpr├╝ft hat.

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Wichtig: Ein Treuhandkonto erm├Âglicht es, Gelder von Dritten zu verwalten. Der Inhaber des Kontos ist also nicht der Besitzer des Verm├Âgens, hat aber als einziger Zugriff und die Verwaltungshoheit ├╝ber das Konto.

Als Mieter sollten Sie darauf achten, dass Sie im Konto dennoch namentlich genannt sind. Denn laut dem Bundesgerichtshof ist der Vermieter verpflichtet, das Treuhandkonto als offenes Sonderkonto zu f├╝hren, nicht als sogenanntes verstecktes Treuhandkonto.

Das bedeutet, dass der Vermieter zwar der Inhaber des Kontos ist ÔÇô Sie als Mieter gleichzeitig aber der Treuhandgeber, also Inhaber des Verm├Âgens, bleiben. Neben Ihrem Namen sollte das Konto dabei auch auf Ihre Anschrift laufen. Sollte Ihr Vermieter das Geld anschlie├čend zweckentfremden, muss die Bank bei einem offenen Sonderkonto haften.

Bei einem versteckten Treuhandkonto ist es f├╝r die Bank nicht ersichtlich, dass Ihnen das Verm├Âgen auf dem Konto geh├Ârt und nicht dem Kontoinhaber. Bei Missbrauch kann die Bank also nicht eingreifen.

Zudem ist das Treuhandkonto nur von dem Privatverm├Âgen getrennt, wenn es ein offenes Sonderkonto ist. Ein Insolvenzverwalter kann bei einem versteckten Treuhandkonto nicht erkennen, dass es sich um Fremdkapital handelt, weil dieses schlie├člich nicht im Konto ausgeschrieben ist.

Als Mieter haben Sie einen Anspruch darauf, dass Ihr Vermieter Ihnen nachweist, auf welche Weise er das Geld aus der Kaution anlegt. Praktisch f├╝r Vermieter: Manche Banken bieten Treuhandkonten an, die mehrere Unterkonten verschiedener Mieter sammeln. Das vereinfacht die Verwaltung.

Wer muss das Kautionskonto anlegen?

In Deutschland legt in der Regel der Vermieter das Kautionskonto an. Dabei gilt: Er darf die Kaution nicht auf seinem Privatkonto lagern. Stattdessen muss er die gezahlte Mietsicherheit auf einem separaten Konto hinterlegen.

Denn sollte der Vermieter insolvent gehen, ist das Geld des Mieters auf einem separaten Konto gesichert, sodass er es sp├Ąter garantiert wieder zur├╝ckerh├Ąlt.

Der Gesetzgeber setzt Vermietern dabei drei weitere wichtige Bedingungen:

  • Er muss das Geld bei einer Bank zum ├╝blichen Zinssatz anlegen,
  • das Konto muss innerhalb von drei Monaten k├╝ndbar sein,
  • die Zinsertr├Ąge stehen dem Mieter zu.

Wie er├Âffne ich ein Treuhandkonto?

Die Er├Âffnung eines Treuhandkontos ist aufwendiger als die Er├Âffnung eines normalen Girokontos. Viele Banken bieten Ihnen als Vermieter aber Servicepakete bei Treuhandkonten an.

Bei vielen klassischen Banken gehen Sie daf├╝r in die Filiale und lassen sich beraten. Bei Direktbanken im Internet l├Ąuft es zum Teil anders. Die DKB etwa wirbt mit einem Online-Servicepaket: Bei der Direktbank k├Ânnen Sie online das Treuhandkonto er├Âffnen und verwalten. Nach Angaben der Bank unterst├╝tzt die DKB Sie als Vermieter dabei auch bei den rechtlichen Rahmenbedingungen.

Denn bei einem Treuhandkonto sollten Sie als Vermieter auch einen Treuhandvertrag mit Ihrem Mieter schlie├čen. Dieser Vertrag gibt dem Vermieter das Recht, einen Teil des Verm├Âgens des Mieters zu verwalten. Der Mieter beh├Ąlt als sogenannter Treugeber aber die Rechte an seinem Geld. Folgende Punkte sollte ein solcher Vertrag enthalten:

  • Nennung des Treugebers
  • Nennung des Treuh├Ąnders
  • Beschreibung des Verm├Âgens
  • Die Art der Verwaltung des Verm├Âgens
  • Befristung & K├╝ndigung des Vertrags
  • Rechte des Treugebers
  • Verg├╝tung des Treuh├Ąnders
  • Pflichten des Treuh├Ąnders

Ein Treuhandkonto wirkt auf den ersten Blick kompliziert, sichert aber sowohl Mieter als auch Vermieter rechtssicher ab. Der Bundesgerichtshof ist dabei auch klar auf der Seite der Mieter.

Denn f├╝r Mieter gilt:

  • Mieter m├╝ssen die Kaution nicht ├╝berweisen, solange der Vermieter nicht ein Treuhandkonto nachweisen kann. Der Vermieter darf in diesem Fall den Mietern auch nicht k├╝ndigen. Das best├Ątigte ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) 2010.
  • Das gilt auch bei einer Ratenzahlung der Kaution. Wenn der Vermieter nach der ersten Zahlung kein Treuhandkonto nachweisen kann, muss der Mieter die weiteren Raten nicht zahlen, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt. Und: Die Mieter k├Ânnen diesen Nachweis auch gerichtlich erzwingen.
  • Wenn die Mieter die Kaution schon gezahlt haben, k├Ânnen Sie bei ausbleibenden Nachweis die Mietzahlungen in H├Âhe der Kaution zur├╝ckhalten. Das zeigt ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2015.

F├╝r Vermieter gilt:

  • Wenn Sie als Vermieter das Geld nicht von Ihrem Privatverm├Âgen trennen, versto├čen Sie gegen das B├╝rgerliche Gesetzbuch und k├Ânnten der Untreue angeklagt werden.
  • Doch keine Sorge, auch hier gibt der BGH Entwarnung: Solange Sie als Vermieter die Kautionssumme jederzeit an den Mieter zur├╝ckzahlen k├Ânnen, machen Sie sich nicht der Untreue schuldig.

Gibt es Alternativen zum klassischen Treuhandkonto?

Ja, denn auch der Mieter kann ein Konto er├Âffnen und es dem Vermieter verpf├Ąnden. Es muss nur deutlich sein, dass es sich bei der Kautionssumme nicht um das Verm├Âgen des Vermieters handelt.

Als Mieter unterschreiben Sie in diesem Fall eine Verpf├Ąndungserkl├Ąrung, in der Sie die Daten zum Vermieter angeben und das Datum des Mietvertrages. Beide Parteien m├╝ssen die Verpf├Ąndungserkl├Ąrung unterzeichnen. Anschlie├čend leitet die Bank die Kontoinformationen an den Vermieter weiter.

Die Bank als Mittelsmann

Sollte der Vermieter das Ersparte aufl├Âsen, um etwa Sch├Ąden mit der Kaution zu begleichen, informiert die Bank Sie als Mieter. Einige Banken bewerben dieses Modell direkt als Mietkautionskonto.

Die Bank ├╝bertr├Ągt bei diesem Service den Kautionsbetrag von Ihrem Hauptkonto automatisch auf das Kautionskonto. Je nach Bank sind diese Konten kostenlos oder kostenpflichtig, auch die Antr├Ąge k├Ânnen Sie zum Teil online stellen. Sollten Sie die Verpf├Ąndung online abschlie├čen, schickt Ihnen Ihre Bank anschlie├čend die Urkunden per Post zu.

Als Mieter k├Ânnen Sie als Alternative ein Sparbuch verpf├Ąnden oder es gemeinsam mit ihrem Vermieter er├Âffnen. Zudem gibt es auch noch das Modell der Mietkautionsversicherung. Hier birgt das Versicherungsunternehmen gegen├╝ber ihren Mieter f├╝r die Kautionssumme, daf├╝r zahlen Sie als Mieter eine monatliche Geb├╝hr (mehr zu diesem Modell lesen Sie hier). Auch der Vermieter kann ein Sparbuch anlegen und es treuh├Ąndisch verwalten, wie oben beschrieben.

Gibt es eine Mindestlaufzeit f├╝r das Mietkautionskonto?

Nein, nicht prinzipiell. Da Ihr Vermieter die Kaution auf einem Treuhandkonto verwahren muss oder Sie Ihrem Vermieter ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag verpf├Ąnden k├Ânnen, gibt es nicht zwangsl├Ąufig eine Mindestlaufzeit.

Nach dem Ende des Mietverh├Ąltnisses und der gesetzlichen K├╝ndigungen zahlt der Vermieter Ihnen den Kautionsbetrag von dem Treuhandkonto aus und k├╝ndigt dieses dann bei der Bank.

Ebenso k├Ânnen Sie bei einem verpf├Ąndeten Sparbuch die Pf├Ąndung nach der endg├╝ltigen Beendigung des Mietverh├Ąltnisses zur├╝cknehmen. Bei einer Kontok├╝ndigung sollten Sie allerdings stets die K├╝ndigungsfristen des Instituts beachten, die variieren k├Ânnen.

Sollten Sie oder Ihr Vermieter ein Service-Produkt einer Bank in Anspruch genommen haben, sollten Sie hier einen Blick in die Bedingungen werfen, da sich diese je nach Bank unterscheiden k├Ânnen.

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Fest steht: Solange das Mietverh├Ąltnisse besteht, muss der Vermieter die Kautionssumme treuh├Ąndisch verwalten. Er darf also den Betrag nicht zwischenzeitlich vom Kautionskonto auf ein privat gef├╝hrtes Konto ├╝bertragen oder sich auszahlen lassen. Das Geld muss also mindestens so lange auf dem Mietkautionskonto verbleiben, wie Sie Mieter des Objekts sind.

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