Stolperfallen für Paare bei der Immobilienfinanzierung

Viele Paare träumen von den eigenen vier Wänden. Die Finanzierung ist ein Langzeitprojekt. Manchmal überdauert sie die Beziehung. Wenn nicht vorgesorgt wurde, kann es teuer werden – und zwar für beide Partner.

Der Kauf des Eigenheims ist für Paare die größte finanzielle Gemeinschaftsanschaffung. Im Vorfeld wollen zahlreiche Fragen beantwortet sein. Dazu gehört nicht nur, wie viel Immobilie für das vorhandene Geld drin ist, sondern auch die, wer den Kreditvertrag unterschreibt und als Eigentümer im Grundbuch steht. Die wirtschaftliche und rechtliche Absicherung beider Partner für den Fall, dass es zu einer Trennung kommt, sollte nicht außen vor sein.

Das Beste ist, sich vor dem Hauskauf über Nutzungsrechte und Kostenteilung im Trennungsfall zu verständigen: Wer bleibt in der Wohnung? Wer kommt für die Finanzierung auf? Die Vereinbarung sollte regelmäßig daraufhin geprüft werden, ob sie noch zur Lebenssituation passt.

Die Kreditbedingungen

Die meisten Menschen brauchen zur Finanzierung ihres Eigenheims einen Kredit. Der Vertrag sollte zum einen viel Flexibilität beim Zinssatz und zum anderen eine lange Zinsbindung bieten. Das ist wichtige als die Zinshöhe, denn das Darlehen muss sich der Lebenssituation anpassen können, nicht umgekehrt.

Der Kreditvertrag

Geldinstitute bestehen bei Paaren – ob verheiratet oder nicht – in der Regel auf den Anschluss eines gemeinsamen Vertrags. Sind beide Partner kreditwürdig, sollten auch beide den Kreditvertrag unterschreiben. Aus Sicht der finanzierenden Banken hat das den Vorteil, dass sie beide in Haftung nehmen können, falls die Finanzierung zusammenbricht. Eine Alternative sind getrennte Kredite. In diesem Fall steht jeder Partner nur für seinen eigenen Vertrag gerade. Dies wird in der Praxis jedoch nur selten genutzt.

Der Grundbucheintrag

Für den Eintrag in das Grundbuch ist das Eigentum maßgebend. So kann es vorkommen, dass ein Partner die finanzielle Last trägt, aber das Paar dennoch gemeinsam im Grundbuch steht und damit auch gemeinsamer Eigentümer der Immobilie ist. Das bedeutet, das Haus gehört beiden zur Hälfte. Kauft ein Ehegatte die Immobilie allein, kann sich dieser jedoch auch als alleiniger Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Wer Eigentümer werden soll, sollten Paare im Vorfeld klären.

Der gemeinsame Grundbucheintrag

Der Eintrag im Grundbuch dient der Vorsorge für den ehelichen Krisenfall. Der Kreditnehmer sichert seine Ansprüche an der Immobilie ab. Und der wirtschaftlich schlechter gestellte Partner bekommt die Chance, um den Erhalt des Hauses zu verhandeln. Steht im Krisenfall nur eine Person im Grundbuch, hat die andere keine Rechte und kann keine Ansprüche auf die Immobilie oder ein Wohnrecht geltend machen.

Kein gemeinsamer Grundbucheintrag

Im Prinzip geht es auch ohne gemeinsamen Grundbucheintrag. Paare ohne Ehevertrag leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass Vermögen am Ende der Ehe ausgeglichen werden muss. Anders ausgedrückt: Der Ehepartner, der in der Ehezeit einen höheren Vermögenszuwachs hatte, zahlt die Hälfte der Differenz an den anderen aus. Dabei wird auch der Wert einer während der Ehe erworbenen Immobilie. Mit dieser Regelung profitiert indirekt auch der andere Partner, selbst wenn nur ein Ehegatte der Eigentümer ist. Wurde die Immobilie vor der Hochzeit erworben, wird bei einer Zugewinngemeinschaft der zwischenzeitliche Wertzuwachs angesetzt.

Vorsorge für unverheiratete Paare

Nicht verheiratete Paare sollten bei der Baufinanzierung besondere Vorsicht walten lassen. Denn hier gilt bei einer Trennung oder im Todesfall eine andere Rechtslage. Ohne gesonderte Vorsorge gibt es keine Regeln für die Aufteilung des Vermögens.

Zur rechtlichen Absicherung bieten sich zwei Möglichkeiten an:

• notariell beglaubigter Partnerschaftsvertrag
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Partnerschaftsvertrag

Ein notariell beglaubigter Partnerschaftsvertrag kann ähnlich umfangreich gestaltet sein wie ein Ehevertrag. Hier können alle Vereinbarungen die Finanzierung, den Besitz sowie die Veräußerung einer Immobilie betreffend festgehalten werden. Nicht fehlen sollten Regelungen, wie im Fall einer Trennung oder im Todesfall zu verfahren ist.

Gesellschaftervertrag

Für den Kauf einer Immobilie kann alternativ eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet werden. Diese ist auf den unmittelbaren Zweck – den Erwerb oder den Bau einer Immobilie samt zugehöriger Finanzierung – begrenzt. Zudem werden die Formalitäten im Fall einer Trennung oder des Todesfalls geregelt.

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Sowohl im notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag als auch im Gesellschaftervertrag kann festgehalten werden, in welchen Anteilen sich die Partner an der Finanzierung beteiligen. Zudem sollten sämtliche Nebenabreden die Baufinanzierung betreffend notariell beurkundet werden.

Der Todesfall

Stirbt ein Partner, greift die gesetzliche Erbfolge. Das bedeutet: Ohne vertragliche Regelung geht der Lebenspartner ohne Trauschein leer aus. Zur Absicherung können unverheiratete Paare ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen. Alternativ kann dem Partner, der nicht im Grundbuch steht, bereits zu Lebzeiten ein Anteil an der Immobilie übertragen oder ein lebenslanges Wohnrecht zugesichert werden.

Im Übrigen steht den Angehörigen des Verstorbenen je nach Verwandtschaftsgrad ein Pflichtteil zu. Aber auch das Finanzamt schaut ganz genau hin – wenn der andere Teil der Immobilie an den Hinterbliebenen vererbt wird. Für unverheiratete Paare gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Vom verbleibenden Verkehrswert kassiert der Staat üblicherweise 30 Prozent Erbschaftssteuer.

Trennung und Verkauf der Immobilie

Trotz Ehe- oder Partnerschaftsvertrag oder anderen Regelungen ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie in vielen Fällen der letzte Ausweg. Aber auch hier gilt es einiges zu beachten. Denn in nicht wenigen Fällen deckt der Verkaufserlös nicht die Darlehensschuld. Die offene Restschuld ist dann in der Regel von beiden zu tragen – wenn sie den Kreditvertrag gemeinsam unterzeichnet haben.

Aus diesem Grund sollte von Anfang an realistisch an die Finanzierung herangegangen und nicht zu knapp kalkuliert werden. Dann stehen die Chancen gut, dass bei der Notwendigkeit des Verkaufs der Immobilie die Kreditverbindlichkeiten nicht allzu hoch sind.

Folgende Aspekte helfen bei der Finanzplanung:

• eigene Lebenssituation realistisch einschätzen
• mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen
• Rückstellung für außerplanmäßige Kosten einkalkulieren
• keine übertriebenen Sonderwünsche beim Bau
• Tilgung nicht zu niedrig ansetzen
• Sondertilgungen nutzen

Vorsicht Spekulationsfrist

Für den Verkauf privater Immobilien gibt es eine Spekulationsfrist. Diese beträgt im Grundsatz zehn Jahre ab Kaufdatum. Wird die Immobilien nach diesem Zeitraum verkauft, fallen keine Steuern an. Es gibt aber auch Ausnahmen, die einen steuerfreien Verkauf der Privatimmobilie vor Fristablauf ermöglichen. Dazu muss das Haus oder die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein – und zwar zumindest im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren.

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Steuerfalle Auszug und Trennungsjahr

Was sich so einfach anhört, kann bei einer Trennung jedoch zum Problem werden. Denn: Gehört die Immobilie nur einem Ehepartner und zieht dieser nach der Trennung aus, ist die Selbstnutzung nicht mehr erfüllt. Das gleiche trifft zu, wenn die Immobilie beiden Ehepartnern gehört, einer jedoch auszieht. Dann erfüllt nur noch der verbleibende Ehepartner die Anforderung der Selbstnutzung.

In beiden Fällen kann es für denjenigen, der auszieht, teuer werden. Das Finanzamt kann den Verkauf in diesem Fall als privates Veräußerungsgeschäft deuten und steuerlich entsprechend veranschlagen. Das ist auch der Fall, wenn der Immobilienanteil eines Partners auf den anderen übertragen wird. Dies kann ebenfalls als privates Veräußerungsgeschäft gedeutet werden.