Tiny House | Genehmigung und Kosten – und wo sie stehen können

Günstiger ist ein eigenes Haus nicht zu bekommen: Tiny Houses vereinen auf engstem Raum, was Sie zum Leben brauchen. Was Sie über den Trend wissen sollten.

Wohnen in Deutschland wird immer teurer. Selbst mit mittlerem Einkommen ist es kaum noch möglich, an Eigentum zu kommen – vor allem nicht in den großen Städten. Alternativen zum klassischen Hausbau werden daher immer attraktiver.

Eine davon sind sogenannte Tiny Houses. Wir erklären, was sich hinter dem Begriff verbirgt, welche Vorschriften dafür in Deutschland gelten und was die Minihäuser kosten.

Was ist ein Tiny House?

Der Begriff "Tiny House", auch Small House, Minihaus, Mikrohaus oder Kleinsthaus genannt, kommt ursprünglich aus den USA. Dort gibt es auch eine Definition im Baugesetz, nach der ein Tiny House nicht mehr als 37 Quadratmeter Wohnfläche besitzen darf, um noch als "tiny" (zu Deutsch "winzig") durchzugehen. Zusätzlich kann es mobil sein, muss es aber nicht.

In Deutschland ist noch nicht gesetzlich festgelegt, welche Kriterien solch ein Kleinsthaus erfüllen muss. In der Regel bieten die Tiny Houses aber zwischen 8 und 55 Quadratmeter Wohnraum und gelten als energieeffizient und ökologisch, da sie deutlich weniger Ressourcen verschlingen als ein klassisches Haus – etwa beim Heizen und dank ihrer Bauweise – und wenig Stauraum für Konsumgüter bieten.

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Markenzeichen eines Tiny House ist, dass es alle wesentlichen Bestandteile eines normalen Hauses mitbringt, diese aber auf kleinem Raum platzsparend unterbringt. So finden sich in Tiny Houses Wohn- und Sitzgelegenheiten mit Tisch, Küchenzeile, Bad und ein Schlafbereich. Wer in ihnen lebt, für den ist der freiwillige Verzicht in der Regel eine Mischung aus Haltung und Lifestyle.

Manche Tiny Houses sind autark und benötigen keine Anschlüsse für Strom, Wasser oder Abwasser. Laut Bundesnetzagentur ist das aber nur im Freizeitbereich möglich, zum Beispiel für Tiny Houses als Wochenendhäuser. Andernfalls muss das Mikrohaus an die Ver- und Entsorgung mit Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen werden, um überhaupt eine Baugenehmigung zu erhalten.

Tiny Houses können außer zum Wohnen auch als Ferien- oder Gästeunterkunft, mobiler Büroraum, Singlehaus, Musikübungsraum oder Jagd- und Anglerhütte genutzt werden.

Sind Tiny Houses in Deutschland erlaubt?

Tiny Houses finden auch in Deutschland immer mehr Anhänger. Stehen sie allerdings auf Rädern, sind also mobil, ist Vorsicht geboten. Denn für den Erstwohnsitz ist laut deutschem Recht ein fester Wohnsitz vorgesehen. Sie dürfen mit einem Tiny House also nicht ständig den Wohnsitz wechseln.

Letztlich entscheiden Bundesländer und Kommunen, wie sie das Wohnrecht auslegen. Befindet sich das Minihaus auf Dauer auf einem Grundstück, müssen Sie es dort wie jedes normale Wohnhaus genehmigen lassen – auch wenn es auf einem Anhänger steht.

Ob groß oder klein: "In dem Moment, wo Sie etwas bauen, unterliegen Sie dem Baurecht", erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Entscheidend seien die Landesbauordnungen und die kommunalen Bebauungspläne, in denen zum Beispiel Hausgrößen festgelegt werden. "Der Bebauungsplan regelt das Baurecht in der Kommune", so die Expertin. "Hier steht drin, was an welcher Stelle gebaut werden darf." Deshalb rät sie jedem Bauherrn, sich zuerst beim zuständigen Bauamt zu erkundigen.

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Hat ein Tiny House Räder und soll auf die Straße, gilt es als Wohnwagen und muss für den Straßenverkehr zugelassen sein. Die Betriebserlaubnis erteilen amtlich anerkannte Sachverständige oder Prüfer des TÜV oder der DEKRA. Voraussetzung ist, dass das rollende Tiny House maximal 4 Meter hoch, 2,55 Meter breit und 3,5 Tonnen schwer ist.

Bekommen die Besitzer die Zulassung, müssen die rollenden Häuser dann auch wie Wohnwagen angemeldet, versichert, versteuert und technisch kontrolliert werden. Wichtig: Die Wohnwagenzulassung gilt nur in Deutschland. Für Fahrten ins EU-Ausland benötigen Sie entweder eine separate Zulassung des jeweiligen Landes oder eine Genehmigung nach der europäischen Rahmenrichtlinie 70/156/EWG (EG-Typgenehmigung).

Wo dürfen Tiny Houses stehen?

In Deutschland dürfen Sie sich mit einem Tiny House nicht an jeder Ecke niederlassen, die Ihnen gefällt. Es muss sich um ein ausgewiesenes Wohngebiet oder eine Ferienhaussiedlung handeln. Außerdem benötigen Sie eine Baugenehmigung (siehe oben). Eine Alternative für Tiny Houses auf Rädern wäre ein Campingplatz, der Dauerstellplätze zur Verfügung stellt.

Campingplätze bieten in der Regel gleich zwei Vorteile: Sie befinden sich oft in einer attraktiven Lage und verfügen über eine gute Infrastruktur. Lesen Sie hier, ob Dauercamper Zweitwohnungssteuer zahlen müssen.

Wenn Sie Ihr Tiny House vor allem als Ferienwohnung nutzen wollen, könnte auch ein Freizeitgrundstück eine Alternative sein, das nicht für Dauerwohnraum vorgesehen ist. Wohnen Sie weniger als vier Monate im Jahr in Ihrem Minihaus, müssen Sie die Vorschriften der Energieeinsparverordnung nicht einhalten.

Wie viel kostet ein Tiny House?

Tiny Houses sind vergleichsweise günstige Eigenheime. Ihre genauen Kosten hängen natürlich von ihrer Größe und Ausstattung ab. Laut dem Bundesverband Mikrohaus e.V. bekommen Sie ein baugenehmigungsfähiges und energieeffizientes Mikrohaus jedoch nicht unter 80.000 bis 90.000 Euro. Allein für Baustatik, Wärmeschutznachweis, Standsicherheitsnachweis und Schallschutznachweis werden allein etwa 15.000 Euro fällig. Eventuell kommt noch eine Karosseriestatik für etwa 10.000 Euro hinzu.

Insgesamt setzen sich die Kosten zusammen aus den Ausgaben für das Grundstück, die Anschlussgebühren, die Versorgungstechnik, die Innenausstattung, die Außenanlage und die Baunebenkosten. Die Grundstückspreise für ein Tiny House unterscheiden sich je nach Region. Der Bundesverband Mikrohaus e.V. empfiehlt, dass das Baugrundstück ohne Nebenkosten maximal die Hälfte des Mikrohauses kosten sollte. Um Zufahrten und Pkw-Stellplatz unterbringen zu können, dürfte das Baugrundstück in der Praxis mindestens 250 Quadratmeter betragen.