Mängel im Altbau erkennen und sanieren

Ein bisschen neue Farbe, vielleicht einen Satz neuer Fenster – schon ist das alte Haus wieder in Form. Wer so denkt, kann beim Immobilienkauf leicht auf die Nase fallen.

Besonders alte Häuser haben häufig einen viel größeren Sanierungsbedarf, als es auf den ersten Blick den Anschein hat. Auch für Eigentümer alter Häuser, die schon länger nicht in den Erhalt ihrer Immobilie investiert haben, kann sich eine gründliche Bestandsaufnahme vorhandener Schäden lohnen. Schimmel, Schädlinge und Schadstoffe.

Alte Häuser sind romantisch. Doch durch die rosarote Brille sieht so manch ein Bewohner oder Kaufinteressent vielleicht nicht, wie groß der Sanierungsbedarf tatsächlich ist. Der reicht von nassen Wänden bis hin zu gesundheitsgefährdendem Asbest – und ist damit gänzlich unromantisch.

Feuchte Keller und Wände im Altbau

"Aufsteigende Feuchtigkeit ist ein Dauerthema", sagt Ulrich Zink vom Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung. Mit ihr einher gehe die Zerstörung von Mauerwerk. Meist sei ein feuchter Keller Ursache für die Feuchtigkeit. 60 bis 70 Prozent der Häuser, die Zink sich ansieht, haben einen nassen Sockel. "Eigentlich müssen Sie das gesamte Gebäude trockenlegen." Das Haus muss nachträglich von außen abgedichtet werden. Um aber überhaupt an die Kellerwände zu gelangen, muss zuvor unter Umständen Erde abgetragen werden. Für die horizontale Abdichtung seien zwei Verfahren üblich: Entweder werden Platten in die Fugen eingeschlagen, oder es wird durch Bohrungen Material in die Wände injiziert. Dafür muss man mit 180 bis 280 Euro pro laufendem Meter Mauerwerk rechnen, schätzt der Bauexperte.

Durch falsche Baumaßnahmen und Sanierungen in der Vergangenheit kann sich Feuchtigkeit auch in den Wänden ansammeln. Vor rund 20 bis 30 Jahren habe man teilweise zu viel Kunststoff verwendet, wenn die Fassaden saniert wurden, erläutert Zink. Dadurch könne die Feuchtigkeit nur schlecht ausweichen. In den Wänden entstünden so Blasen, von außen ist die Nässe durch Dellen erkennbar. Von oben kann Wasser durch defekte Rinnen oder Ziegel eindringen. Dadurch bestehe die Gefahr, dass Holz- oder Stahlträger beschädigt werden.

Schimmel im Altbau ist nicht immer sichtbar

Feuchtigkeit begünstigt gleich das nächste Problem, mit dem alte Häuser zum Teil kämpfen: Schimmel. Gerade in Gipsputz halte sich die Feuchtigkeit gut, sagt Jürgen Gesell, Bauherrenberater des Vereins Wohnen im Eigentum. Eventuell müssten die Eigentümer die Räume mit Schimmelbefall von Grund auf neu verputzen.

Das Tückische an Schimmel: Nicht immer ist eine Schimmelbelastung offenkundig und zeigt sich in Form der bekannten grau-schwarzer Flecken an der Wand. Sage und schreibe 85 Prozent der schädlichen Sporen sei unsichtbar, schätzt Baubiologe und Schimmelspürhund-Führer Johannes May. Um sich wirklich zu vergewissern, ob eine Schimmelpilzbelastung vorliegt, gibt es mehrere Möglichkeiten. "Schimmel kann durch Raumluftanalysen und Materialproben nachgewiesen werden", erklärt May. Die eingesammelten Proben werden dann im Labor untersucht. Schneller und oft auch günstiger ist die Ortung durch einen ausgebildeten Schimmelspürhund.

Schlecht gedämmte oder falsch eingebaute Fenster sowie das Fehlverhalten beim Lüften können die Pilzbildung ebenfalls begünstigen. Zusätzlich kann es sinnvoll sein, Lüftungsanlagen zu installieren. "Sobald 30 Prozent der Fassaden- und der Dachfläche eines Hauses gedämmt werden, muss ein sogenanntes Lüftungskonzept erstellt werden", erklärte Thomas Weber, Bausachverständiger des Verbands privater Bauherren (VPB), im zuhause.de-Expertenchat zum Thema Wärmedämmung. "Reicht lüften nicht mehr aus, um die Feuchtigkeit aus der Wohnung zu transportieren, dann muss eine lüftungstechnische Maßnahme ergriffen werden."

Schädlinge und Pilze greifen die Bausubstanz des Altbaus an

Doch nicht nur Schimmel greift das Haus an. Auch Schädlinge nisten sich gerne mal ein – Holzwurm und Hausbockkäfer beispielsweise. Was bei einem Befall getan werden muss, ist je nach Ausmaß ganz unterschiedlich: "Die Sanierung reicht vom Austausch beschädigten Holzes bis hin zum Abschlagen des Dachstuhls und Rausnehmen beschädigter Wände", erklärt VPB-Sprecherin Eva Reinhold-Postina. Noch ein bisschen übler kann ein anderer Pilz den Bewohnern mitspielen: der echte Hausschwamm. "Das ist so ziemlich der Gau." Die Sanierung muss dann eine Fachfirma vornehmen. Betroffene Holzbauteile müssen noch einen Meter über den sichtbaren Befall hinaus entfernt werden. Ist auch das Mauerwerk betroffen, müssen auch der Putz und lose Mörtelreste entfernt werden.

Wasser- und Stromleitungen im Altbau oft sanierungsbedürftig

Auch das Leitungssystem lässt in vielen Altbauten zu wünschen übrig. Alte Wasserleitungen setzen sich im Laufe der Jahre häufig zu, erklärt Gesell. "Schlecht ist, wenn zwischendurch mal saniert wurde und nun zwei Materialien zusammenkommen, die nicht zusammengehören",ergänzt Altbau-Experte Zink. Bei ganz alten Anlagen und bei solchen mit Rohren aus unterschiedlichen Materialien müsse mitunter die gesamte Anlage ausgetauscht werden. Das bedeutet mitunter: Abbrucharbeiten, neuer Putz, Malerarbeiten und so weiter. Das sei ein Kosten-, Schmutz- und Zeitfaktor, so Gesell.

Eventuell müssen Bewohner auch beim Stromnetz nachbessern: In alten Häusern gibt es mitunter nämlich nur eine Steckdose pro Raum, für den heutigen Bedarf sei das unangemessen, sagt Reinhold-Postina. Je nachdem, wie die Leitungen verlegt sind, kann die Nachrüstung mehr oder weniger Aufwand bedeuten. Sind sie in Schienen verlegt, gehe es leichter, als wenn sie auf dem Mauerwerk unter dem Putz liegen. Keinesfalls sollte man sich dadurch behelfen, einfach mehrere Steckerleisten in Reihe hintereinander zu schalten und so ihre Belastungsgrenze zu überschreiten. Überlastete Steckerleisten können sich so stark erhitzen, dass sie in Flammen aufgehen. Das droht sogar bei teureren Markenprodukten, wie die Stiftung Warentest bei einem Test von 19 Steckdosenleisten herausfand.

Energetischer Sanierungsbedarf bei Dämmung, Heizung oder Fenstern

Auch in Sachen Energieeffizienz entsprechen viele alte Häuser nicht mehr dem aktuellen Standard. Bevor man aufwendige Modernisierungen in Angriff nimmt, ist aber eine sorgfältige Abwägung das A und O. Womöglich sei es beispielsweise sinnvoller, in eine gute Heiz- und Fenstertechnik zu investieren als in eine neue Dämmung, sagt Reinhold-Postina. Auch Gesell erklärt: Alte Gebäude mit 40 bis 50 Zentimeter dickem Mauerwerk benötigen nicht immer eine Wärmedämmung. Viele Häuser aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts hätten wiederum eine recht dünne Außenwand, so dass sich Dämmmaßnahmen durchaus rentieren könnten.

Käufer eines Altbaus müssen beachten, dass auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) ihnen womöglich einige Nachrüstpflichten auferlegt, von denen der Vorbesitzer noch befreit war. So sind beispielsweise die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die mindestens seit dem 1. Februar 2002 selbst in ihrer Immobilie wohnen, von der Dämmpflicht für Dach und oberste Geschossdecke befreit. Bei einem Verkauf allerdings muss der neue Eigentümer binnen zwei Jahren nachrüsten.

Asbest und andere Schadstoffe in vielen Altbauten

Auch Schadstoffe finden sich noch heute in vielen Altbauten. Asbest sei beispielsweise immer noch ein Problem, berichtet Gesell. Erst seit 1993 darf es in Deutschland nicht mehr eingesetzt werden. Bis dahin galt der günstige und hitze- sowie säurebeständige Werkstoff auch hierzulande als eine Art "Wunderfaser", die nach Expertenschätzung in 3000 bis 5000 unterschiedlichen Bauprodukten von der Dacheindeckung bis zum Fußbodenkleber verwendet wurde. Solange die Asbestteile intakt sind, stellten sie keine Gesundheitsgefahr dar. "Dann müssen Sie es nicht entfernen", sagt Reinhold-Postina. Aber sobald Fasern austreten, muss eine Spezialfirma her, welche die Sanierung nach den Vorgaben der Gefahrstoffverordnung durchführt.

Auch die früher verwendete künstliche Mineralfaser für Dämmung und Isolierung gilt heute als schädlich, erklärt Gesell. Sie müsse je nach Situation mit besonderer Vorsicht ausgebaut und entsorgt werden. Kritisch sei auch das Holzschutzmittel Lindan, das lange benutzt wurde, erklärt Reinhold-Postina. Gleiches gelte für Farben, mit denen man in den 70er-Jahren manchmal gearbeitet hat und die heute verboten sind. Unter Umständen müsse mit einer Luftprobe im Innenraum geprüft werden, ob sie noch ausgasen. Eine Gegenmaßnahme kann darin bestehen, die betroffenen Materialien zu "maskieren", also mit einer äußeren Schutzhülle abzudecken, sagt Zink.

Sanierungskosten beim Altbau-Kauf von vorne herein mit einplanen

"Die Leute unterschätzen, was alte Häuser wirklich kosten", warnt Reinhold-Postina. Wer in ein Haus aus den 30er Jahren kauft, müsse etwa 50 Prozent der Kaufkosten noch einmal an Sanierungskosten einrechnen, nennt die Expertin eine Faustformel für die ganz grobe Orientierung. Bei Häusern aus den 70ern bis 80ern seien es etwa 35 Prozent. Und schon bei nur 20 Jahre alten Häusern fallen rund 20 Prozent an, um es an moderne Anforderungen anzupassen.

Im Einzelfall kann der Sanierungsbedarf natürlich abweichen – immer auch abhängig davon, wie regelmäßig ein Gebäude schon vor dem Verkauf modernisiert wurde. Sinnvoll ist in jedem Fall eine Begehung der Wunsch-Immobilie zusammen mit einem Fachmann. Ein unabhängiger Bausachverständiger kann einschätzen, ob ein Altbau sein Geld wirklich wert ist oder ob er sich nach dem Kauf womöglich als Fass ohne Boden herausstellt, weil notwendige Sanierungen jedes Budget sprengen würden

Altbau-Eigentümer sollten eine Instandhaltungsrücklage aufbauen

Auch unabhängig von einem anstehenden Verkauf sollten Eigentümer eines Altbaus jeden Monat etwas Geld zurücklegen. Für eine solche Instandhaltungsrücklage empfiehlt der VPB, einen Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zu sparen. So ist der Hauseigentümer stets flüssig, um kleinere Mängel beheben zu lassen, bevor größere Folgeschäden auftreten oder sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren. Nur so kann der Wert des Hauses langfristig erhalten werden.