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Diese Strafen drohen bei Verstoß gegen den Bestandsschutz

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 07.02.2022Lesedauer: 4 Min.
Abriss eines Hauses (Symbolbild): Trotz Bestandsschutz kann es rechtens sein, ein WohngebĂ€ude abzureißen.
Abriss eines Hauses (Symbolbild): Trotz Bestandsschutz kann es rechtens sein, ein WohngebĂ€ude abzureißen. (Quelle: Alexander_Photo/Thinkstock by Getty-Images-bilder)
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Ändert ein Bundesland seine Bauordnung, schafft es mitunter GebĂ€ude, die nach neuem Recht nicht mehr genehmigt werden dĂŒrften. Illegal sind sie deshalb aber nicht. Denn es greift der Bestandsschutz.

Das Wichtigste im Überblick


Wer in Deutschland ein Haus baut, kann ziemlich sicher sein, dass es auch dann noch steht, wenn sich die gesetzlichen Spielregeln Àndern. Das liegt am sogenannten Bestandsschutz. Wir erklÀren, was es damit auf sich hat, welche Arten von Bestandsschutz es gibt und wann er entfÀllt.

Wann gilt Bestandsschutz?

Bestandsschutz ist das Recht eines EigentĂŒmers, eine bauliche Anlage, etwa ein Haus, auch dann noch nutzen zu können, wenn sich die Rechtslage Ă€ndert und die Anlage nach den neuen Regeln nicht mehr errichtet werden dĂŒrfte. Voraussetzung dafĂŒr ist, dass der Bau den damals geltenden Gesetzen entsprochen hat.

Bestandsschutz gibt EigentĂŒmern also die Sicherheit, dass neue Gesetze oder vertragliche Regelungen ihre Eigentumsgarantie nicht einschrĂ€nken. Der Staat darf von ihnen in der Regel nicht einmal fordern, dass sie etwas am GebĂ€ude Ă€ndern sollen. Von einem Abriss des Hauses ganz zu schweigen. Es gibt aber Ausnahmen (siehe unten).

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Alternative Begriffe fĂŒr den Bestandsschutz sind Bestandssicherung, Bestandsgarantie und Bestandswahrung. Er ergibt sich aus dem Recht am Eigentum im Grundgesetz (Art. 14 Abs. 1 GG). § 35 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) zĂ€hlt zudem verschiedene Vorhaben auf, die zu Bestandsschutz fĂŒhren können. Eine ausdrĂŒckliche Definition im Baurecht gibt es aber nicht. Auch der Flug- und Bahnverkehr kennen Vorgaben zum Bestandsschutz.

Wann genießt ein GebĂ€ude Bestandsschutz?

Ein GebĂ€ude genießt immer dann Bestandsschutz, wenn es die folgenden drei Voraussetzungen erfĂŒllt:

  • Das GebĂ€ude wurde rechtmĂ€ĂŸig errichtet. Das heißt, es muss beim Bau eine gĂŒltige Baugenehmigung erteilt worden sein.
  • Der Bestand ist funktionsgerecht nutzbar. Ein Wohnhaus muss zum Beispiel bewohnt werden können.
  • Die Nutzung dauert an. Das GebĂ€ude darf nicht seit mehreren Jahren leer stehen.

Sind alle Voraussetzungen gegeben, können Bauordnungsbehörden in der Regel keine AbrissverfĂŒgung erteilen.

Was fÀllt unter Bestandsschutz?

Bestandsschutz können alle möglichen Arten von GebĂ€uden und baulichen Anlagen genießen. Dazu zĂ€hlen:

  • WohnhĂ€user
  • Gewerbeimmobilien
  • Schulen
  • GartenhĂ€user
  • Garagen
  • BrĂŒcken

Voraussetzung ist, dass fĂŒr die Anlagen eine Baugenehmigung benötigt wurde und diese auch in gĂŒltiger Form vorlag.

Kann es auch Bestandsschutz ohne Baugenehmigung geben?

In AusnahmefĂ€llen ist es auch möglich, dass GebĂ€ude Bestandsschutz genießen, ohne dass je eine gĂŒltige Baugenehmigung vorlag. Das kann dann der Fall sein, wenn ein GebĂ€ude zwar widerrechtlich errichtet wurde, die Baubehörde aber nichts dagegen unternommen hat.

  • Beispiel: Sie errichten ein Wohnhaus, ohne dafĂŒr eine Baugenehmigung zu haben. Die Baubehörde bekommt davon Wind, teilt Ihnen aber in einem Bescheid mit, dass sie nichts gegen Ihren Schwarzbau unternehmen wird. Dann können Sie sich auch ohne Genehmigung auf den Bestandsschutz berufen, falls man Ihr Haus doch noch nachtrĂ€glich abreißen lassen will.

Eine Sonderregelung gilt zudem fĂŒr Bauwerke, die vor dem 1. August 1985 ohne Genehmigung auf dem Gebiet der frĂŒheren DDR errichtet wurden. Hat die jeweilige Kommune nicht bis spĂ€testens zum 31. Juli 1990 den Abriss angeordnet, gilt fĂŒr die Bauten Bestandsschutz – und zwar bis heute (Urteil Oberverwaltungsgericht Weimar vom 18. Dezember 2002, Az. 1 KO 639/01).

Tipp: Bevor Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie prĂŒfen, ob zum Zeitpunkt des Baus eine Genehmigung vorgelegen hat.

Welche Arten von Bestandsschutz gibt es?

Man unterscheidet im öffentlichen Baurecht zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz:

Passiver Bestandsschutz bedeutet, dass GebĂ€ude bestehen bleiben und weiter wie bisher genutzt werden dĂŒrfen, auch wenn sich die Rechtslage Ă€ndert. Es handelt sich also um einen Schutz des Istzustands von baulichen Anlagen gegen nachtrĂ€gliche staatliche Anforderungen. Diese Art des Bestandsschutzes nennt sich auch abwehrender Bestandsschutz.

  • Beispiel: Nehmen wir an, Sie haben vor Jahren ein Einfamilienhaus mit gĂŒltiger Baugenehmigung errichtet. SpĂ€ter wird das GrundstĂŒck zum Teil eines Naturschutzgebiets erklĂ€rt. Die Behörden können dann nicht von Ihnen verlangen, dass Sie ausziehen. Voraussetzung: Es weist keine gravierenden MĂ€ngel auf und Sie haben keine deutlichen VerĂ€nderungen am Haus vorgenommen, die schĂ€dlich fĂŒr die Natur sind.

Beim aktiven Bestandsschutz kann es hingegen erlaubt sein, GebÀude zu reparieren, instand zu setzen und zu modernisieren, damit sie funktionsgerecht nutzbar bleiben. Auch Anbauten oder gar Ersatzbauten können darunter fallen, wenn sie das Wesen des Hauses nicht verÀndern.

  • Beispiel: Nehmen wir an, das Dach Ihres Wohnhauses droht einzustĂŒrzen. Dann dĂŒrfen Sie es instand setzen, ohne dass dafĂŒr eine Genehmigung nötig ist. Geschieht bei den Arbeiten hingegen mehr, als bloß die beschĂ€digten Dachteile wiederherzurichten, kann es sich bereits um eine genehmigungspflichtige Änderung handeln.

Wann entfÀllt der Bestandsschutz?

Bestandsschutz entfĂ€llt trotz gĂŒltiger Baugenehmigung, wenn ein GebĂ€ude nicht mehr funktionsgerecht nutzbar ist oder dauerhaft nicht mehr genutzt wird. Steht also beispielsweise ein Wohnhaus leer und zeigt bereits Anzeichen des Verfalls, erlischt der Bestandsschutz. Kurzfristiger Leerstand fĂŒhrt hingegen noch nicht zum Ende des Bestandsschutzes.

Nehmen Sie so starke Änderungen am Bauwerk vor, dass Sie es anschließend anders als zuvor nutzen, entfĂ€llt der Bestandsschutz ebenfalls. Das wĂ€re zum Beispiel der Fall, wenn Sie das Haus Ihrer Großeltern erben und es so sanieren, dass der im Erdgeschoss eingebaute Kiosk verschwindet.

Tipp: Kontaktieren Sie vor Sanierungen und Modernisierungen die örtlichen Bau- oder Denkmalschutzbehörden, um sicherzugehen, dass Sie den Bestandsschutz nicht gefÀhrden.

Welche Strafen drohen bei Verstoß gegen den Bestandsschutz?

EntfĂ€llt der Bestandsschutz, kann die Bauaufsichtsbehörde Sie schlimmstenfalls zum Abriss verpflichten (AbrissverfĂŒgung). Außerdem kann sie eine Nutzungsuntersagung aussprechen und eventuell laufende Bauarbeiten stoppen (StilllegungsverfĂŒgung).

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Möglich ist auch, dass die Behörde Sie nun auffordert, bestimmte Anpassungen vorzunehmen, damit das GebĂ€ude der aktuellen Rechtslage entspricht. Dabei kann es zum Beispiel um Brandschutz, Schall- und WĂ€rmeschutz oder die Nutzungsart gehen. FĂŒr EigentĂŒmer kann das hohe Kosten bedeuten.

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