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Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Diese Strafen drohen bei Versto├č gegen den Bestandsschutz

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 27.06.2022Lesedauer: 4 Min.
Abriss eines Hauses (Symbolbild): Trotz Bestandsschutz kann es rechtens sein, ein Wohngeb├Ąude abzurei├čen.
Abriss eines Hauses (Symbolbild): Trotz Bestandsschutz kann es rechtens sein, ein Wohngeb├Ąude abzurei├čen. (Quelle: Alexander_Photo/Thinkstock by Getty-Images-bilder)
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├ändert ein Bundesland seine Bauordnung, schafft es mitunter Geb├Ąude, die nach neuem Recht nicht mehr genehmigt werden d├╝rften. Illegal sind sie deshalb aber nicht. Denn es greift der Bestandsschutz.

Das Wichtigste im ├ťberblick


Wer in Deutschland ein Haus baut, kann ziemlich sicher sein, dass es auch dann noch steht, wenn sich die gesetzlichen Spielregeln ├Ąndern. Das liegt am sogenannten Bestandsschutz. Wir erkl├Ąren, was es damit auf sich hat, welche Arten von Bestandsschutz es gibt und wann er entf├Ąllt.

Wann gilt Bestandsschutz?

Bestandsschutz ist das Recht eines Eigent├╝mers, eine bauliche Anlage, etwa ein Haus, auch dann noch nutzen zu k├Ânnen, wenn sich die Rechtslage ├Ąndert und die Anlage nach den neuen Regeln nicht mehr errichtet werden d├╝rfte. Voraussetzung daf├╝r ist, dass der Bau den damals geltenden Gesetzen entsprochen hat.

Bestandsschutz gibt Eigent├╝mern also die Sicherheit, dass neue Gesetze oder vertragliche Regelungen ihre Eigentumsgarantie nicht einschr├Ąnken. Der Staat darf von ihnen in der Regel nicht einmal fordern, dass sie etwas am Geb├Ąude ├Ąndern sollen. Von einem Abriss des Hauses ganz zu schweigen. Es gibt aber Ausnahmen (siehe unten).

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Alternative Begriffe f├╝r den Bestandsschutz sind Bestandssicherung, Bestandsgarantie und Bestandswahrung. Er ergibt sich aus dem Recht am Eigentum im Grundgesetz (Art. 14 Abs. 1 GG). ┬ž 35 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) z├Ąhlt zudem verschiedene Vorhaben auf, die zu Bestandsschutz f├╝hren k├Ânnen. Eine ausdr├╝ckliche Definition im Baurecht gibt es aber nicht. Auch der Flug- und Bahnverkehr kennen Vorgaben zum Bestandsschutz.

Wann genie├čt ein Geb├Ąude Bestandsschutz?

Ein Geb├Ąude genie├čt immer dann Bestandsschutz, wenn es die folgenden drei Voraussetzungen erf├╝llt:

  1. Das Geb├Ąude wurde rechtm├Ą├čig errichtet. Das hei├čt, es muss beim Bau eine g├╝ltige Baugenehmigung erteilt worden sein.
  2. Der Bestand ist funktionsgerecht nutzbar. Ein Wohnhaus muss zum Beispiel bewohnt werden k├Ânnen.
  3. Die Nutzung dauert an. Das Geb├Ąude darf nicht seit mehreren Jahren leer stehen.

Sind alle Voraussetzungen gegeben, k├Ânnen Bauordnungsbeh├Ârden in der Regel keine Abrissverf├╝gung erteilen.

Was f├Ąllt unter Bestandsschutz?

Bestandsschutz k├Ânnen alle m├Âglichen Arten von Geb├Ąuden und baulichen Anlagen genie├čen. Dazu z├Ąhlen:

  • Wohnh├Ąuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Schulen
  • Gartenh├Ąuser
  • Garagen
  • Br├╝cken

Voraussetzung ist, dass f├╝r die Anlagen eine Baugenehmigung ben├Âtigt wurde und diese auch in g├╝ltiger Form vorlag.

Kann es auch Bestandsschutz ohne Baugenehmigung geben?

In Ausnahmef├Ąllen ist es auch m├Âglich, dass Geb├Ąude Bestandsschutz genie├čen, ohne dass je eine g├╝ltige Baugenehmigung vorlag. Das kann dann der Fall sein, wenn ein Geb├Ąude zwar widerrechtlich errichtet wurde, die Baubeh├Ârde aber nichts dagegen unternommen hat.

  • Beispiel: Sie errichten ein Wohnhaus, ohne daf├╝r eine Baugenehmigung zu haben. Die Baubeh├Ârde bekommt davon Wind, teilt Ihnen aber in einem Bescheid mit, dass sie nichts gegen Ihren Schwarzbau unternehmen wird. Dann k├Ânnen Sie sich auch ohne Genehmigung auf den Bestandsschutz berufen, falls man Ihr Haus doch noch nachtr├Ąglich abrei├čen lassen will.

Eine Sonderregelung gilt zudem f├╝r Bauwerke, die vor dem 1. August 1985 ohne Genehmigung auf dem Gebiet der fr├╝heren DDR errichtet wurden. Hat die jeweilige Kommune nicht bis sp├Ątestens zum 31. Juli 1990 den Abriss angeordnet, gilt f├╝r die Bauten Bestandsschutz ÔÇô und zwar bis heute (Urteil Oberverwaltungsgericht Weimar vom 18. Dezember 2002, Az. 1 KO 639/01).

Tipp: Bevor Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie pr├╝fen, ob zum Zeitpunkt des Baus eine Genehmigung vorgelegen hat.

Welche Arten von Bestandsschutz gibt es?

Man unterscheidet im ├Âffentlichen Baurecht zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz:

Passiver Bestandsschutz bedeutet, dass Geb├Ąude bestehen bleiben und weiter wie bisher genutzt werden d├╝rfen, auch wenn sich die Rechtslage ├Ąndert. Es handelt sich also um einen Schutz des Istzustands von baulichen Anlagen gegen nachtr├Ągliche staatliche Anforderungen. Diese Art des Bestandsschutzes nennt sich auch abwehrender Bestandsschutz.

  • Beispiel: Nehmen wir an, Sie haben vor Jahren ein Einfamilienhaus mit g├╝ltiger Baugenehmigung errichtet. Sp├Ąter wird das Grundst├╝ck zum Teil eines Naturschutzgebiets erkl├Ąrt. Die Beh├Ârden k├Ânnen dann nicht von Ihnen verlangen, dass Sie ausziehen. Voraussetzung: Es weist keine gravierenden M├Ąngel auf und Sie haben keine deutlichen Ver├Ąnderungen am Haus vorgenommen, die sch├Ądlich f├╝r die Natur sind.

Beim aktiven Bestandsschutz kann es hingegen erlaubt sein, Geb├Ąude zu reparieren, instand zu setzen und zu modernisieren, damit sie funktionsgerecht nutzbar bleiben. Auch Anbauten oder gar Ersatzbauten k├Ânnen darunter fallen, wenn sie das Wesen des Hauses nicht ver├Ąndern.

  • Beispiel: Nehmen wir an, das Dach Ihres Wohnhauses droht einzust├╝rzen. Dann d├╝rfen Sie es instand setzen, ohne dass daf├╝r eine Genehmigung n├Âtig ist. Geschieht bei den Arbeiten hingegen mehr, als blo├č die besch├Ądigten Dachteile wiederherzurichten, kann es sich bereits um eine genehmigungspflichtige ├änderung handeln.

Wann entf├Ąllt der Bestandsschutz?

Bestandsschutz entf├Ąllt trotz g├╝ltiger Baugenehmigung, wenn ein Geb├Ąude nicht mehr funktionsgerecht nutzbar ist oder dauerhaft nicht mehr genutzt wird. Steht also beispielsweise ein Wohnhaus leer und zeigt bereits Anzeichen des Verfalls, erlischt der Bestandsschutz. Kurzfristiger Leerstand f├╝hrt hingegen noch nicht zum Ende des Bestandsschutzes.

Nehmen Sie so starke ├änderungen am Bauwerk vor, dass Sie es anschlie├čend anders als zuvor nutzen, entf├Ąllt der Bestandsschutz ebenfalls. Das w├Ąre zum Beispiel der Fall, wenn Sie das Haus Ihrer Gro├čeltern erben und es so sanieren, dass der im Erdgeschoss eingebaute Kiosk verschwindet.

Tipp: Kontaktieren Sie vor Sanierungen und Modernisierungen die ├Ârtlichen Bau- oder Denkmalschutzbeh├Ârden, um sicherzugehen, dass Sie den Bestandsschutz nicht gef├Ąhrden.

Welche Strafen drohen bei Versto├č gegen den Bestandsschutz?

Entf├Ąllt der Bestandsschutz, kann die Bauaufsichtsbeh├Ârde Sie schlimmstenfalls zum Abriss verpflichten (Abrissverf├╝gung). Au├čerdem kann sie eine Nutzungsuntersagung aussprechen und eventuell laufende Bauarbeiten stoppen (Stilllegungsverf├╝gung).

M├Âglich ist auch, dass die Beh├Ârde Sie nun auffordert, bestimmte Anpassungen vorzunehmen, damit das Geb├Ąude der aktuellen Rechtslage entspricht. Dabei kann es zum Beispiel um Brandschutz, Schall- und W├Ąrmeschutz oder die Nutzungsart gehen. F├╝r Eigent├╝mer kann das hohe Kosten bedeuten.

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