Energieausweis erstellen: Pflicht, Kosten, Gültigkeit & Bußgelder

Von einem Energieausweis hat fast jeder schon einmal gehört. Aber wann ist der Pass vorgeschrieben und wer darf ihn ausstellen? Lesen Sie die wichtigsten Fragen und Antworten rund um das Dokument.

Ein Energieausweis oder Energiepass zeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist – oder mit anderen Worten: wie die verfügbare Energie optimal ausgenutzt und nicht verschwendet wird. Wir beantworten die zehn wichtigsten Fragen. Danach wissen Sie, wie viel ein Energieausweis kostet und welche Bußgelder bei Verstößen drohen.

Wer braucht einen Energieausweis?

Fast jedes Gebäude, das beheizt und dauerhaft genutzt werden soll, braucht einen Energieausweis. Zudem ist ein solcher Pass nötig, wenn Sie eine Immobilie – eine Wohnung oder ein Haus – verkaufen oder neu vermieten möchten.

Keinen Energieausweis braucht, wer selbst in einem eigenen Haus wohnt, für das die Baugenehmigung vor dem 1. Oktober 2007 beantragt wurde, und dieses nicht verkaufen oder vermieten will. Auch für sehr kleine Gebäude mit Nutzflächen unter 50 Quadratmetern wird der Ausweis nicht verlangt. Ebenso benötigen Eigentümer von Baudenkmälern, unbeheizten und nur kurzzeitig oder selbst bewohnten Gebäuden keinen Energieausweis.

Vermieter einer Immobilie, bei der das Mietverhältnis schon bei Einführung der Energieausweis-Pflicht bestand, brauchen erst dann einen Energieausweis, wenn das Mietverhältnis endet und die Immobilie zur Neuvermietung oder zum Verkauf inseriert werden soll.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Hausverwaltung dafür verantwortlich beziehungsweise hat die Pflicht, einen Energieausweis zu beantragen. An den Kosten werden alle Eigentümer beteiligt.

Für Gebäude wie Einkaufszentren, Büro- oder Verwaltungsgebäude oder andere Gebäude dieser Art wird ein "Energieausweis für Nichtwohngebäude" benötigt.

Was ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 in Kraft. Damit wird unter anderem die bisherige Energie-Einsparverordnung (EnEV) ersetzt. Für Energieausweise von Bestandsbauten läuft damit bald eine Übergangsfrist ab. Das berichtet die Zeitschrift "Haus & Grund" (Januar 2021).

Nach dem neuen GEG erhalten Energieausweise künftig zusätzliche Informationen, die die Klimawirkung berücksichtigen. Ab dem 1. Mai 2021 müssen zusätzlich die sich aus dem Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch ergebenden Kohlendioxidemissionen eines Gebäudes angegeben werden.

Bis zum Stichtag sind Energieausweise für Gebäude, die verkauft, vermietet, verpachtet, verleast oder nach Erbbaurecht übertragen werden, noch nach den Vorschriften der EnEV auszustellen.

Wie wird die Energieausweis-Pflicht kontrolliert?

Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene novellierte Energie-Einsparverordnung (EnEV 2014) hatte die Energieausweis-Pflicht bereits weiter verschärft. Verstöße gegen die Ausweispflichten werden mit Bußgeldern geahndet, die korrekte Verwendung soll stichprobenartig kontrolliert werden. Auch das Dokument selbst wurde verändert und teilt Gebäude nun in Energieeffizienzklassen ein, wie man sie bislang vor allem von Elektrogeräten kannte.

Welche Energieausweis-Infos in Anzeige?

Außerdem gilt seit 2014, dass Immobilienanzeigen Informationen zum energetischen Zustand des inserierten Gebäudes enthalten müssen. Die Verkäufer beziehungsweise Vermieter sind dafür verantwortlich, dass die drei wichtigsten Kenndaten aus dem Energieausweis genannt werden:

• Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) und Jahr
• Hauptenergieträger der Gebäudeheizung
• Baujahr des Wohngebäudes.

Spätestens bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung muss das gesamte Ausweisdokument dem Interessenten ohne Aufforderung vorgelegt werden. Bei Vertragsabschluss muss es dem Käufer oder Mieter unverzüglich ausgehändigt werden.

Welche Energieeffizienzklassen gibt es?

Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, ordnen ein Wohngebäude außerdem einer Energieeffizienzklasse von "A+" bis "H" zu. Diese muss dann ebenfalls in Immobilienanzeigen mit angegeben werden. Sie soll es Kauf- und Mietinteressenten ermöglichen, auf den ersten Blick einen fundierten Eindruck vom energetischen Zustand eines Gebäudes zu erhalten:

• "A+"-klassifiziert werden Gebäude, deren Endenergiebedarf oder -verbrauch unter 30 kWh/m² im Jahr liegt.
• "H"-klassifiziert werden Gebäude, deren Bedarf oder Verbrauch höher als 250 kWh/m² im Jahr ist.

Kombiniert wird die Einteilung mit dem schon aus dem alten Energieausweis bekannten Bandtacho, der die Energieeffizienz auch noch einmal farblich von grün (sehr effizient) über gelb (durchschnittlich effizient) bis hin zu orange und rot (wenig effizient) kennzeichnet.

Allerdings wies der Bandtacho vor 2014 die Energiebedarfswerte bis 400 kWh/m² aus. Ein Häuschen mit einem Endenergiebedarf von 228 kWh/m² beispielsweise wird in einem aktuellen Energieausweis der zweitschlechtesten Effizienzklasse "G" und dem roten Bereich des Bandtachos zugeordnet. In der Skala des alten Ausweises wäre es noch im gelben Mittelbereich des Bandtachos gelandet.

Energieausweis: Welche Varianten gibt es?

Unverändert gibt es den Energieausweis auch nach der EnEV 2014 beziehungsweise dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) in zwei verschiedenen Ausweisarten:

Verbrauchsausweis

Dieser verbrauchsbasierte Ausweis hängt von dem Energieverbrauch der Hausbewohner in den zurückliegenden drei Jahren ab und wird auf Basis der Heizkostenabrechnungen erstellt. Das bedeutet, dass hier die Heizgewohnheiten der Verbraucher ausschlaggebend sind. Wer zum Beispiel beruflich häufig unterwegs ist, heizt zu Hause weniger und der Verbrauchsausweis wird das Gebäude als effizienter klassifizieren, als wenn es etwa von jemandem bewohnt würde, der oft zu Hause ist, schnell friert und deshalb häufiger und stärker heizt.

Bedarfsausweis

Hier spielt hingegen das individuelle Heizverhalten keine Rolle. Für diese bedarfsbasierte Ausweisart nimmt ein Fachmann die baulichen Bestandteile des Gebäudes und die Pläne genau unter die Lupe. "Beim Bedarfsausweis werden die Energiebedarfskennwerte rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt", erklärt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (NRW).

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Bedarfsausweise sind aufwändiger als Verbrauchsausweise. Das schlägt sich im Preis nieder. Die Kosten für Verbrauchsausweise können laut Verbraucherzentrale unter 100 Euro liegen. Die Kosten für einen Bedarfsausweis hängen vor allem von der Gebäudegröße ab. Er liegt mit mehreren hundert Euro deutlich über dem für Verbrauchsausweise. Weitere preisliche Unterschiede hängen zum einen von der Größe und Art des Gebäudes ab. Zum anderen ist ein Energieberater, der ein Objekt intensiv bewertet, teurer als die Erstellung eines Energieausweises via Internet.

Die VZ NRW warnt allerdings vor Online-Billigangeboten: "Günstige Angebote können zu Lasten der Genauigkeit gehen." Im Internet gäbe es für Energieausweise Billig- und Schnäppchenangebote, die weniger als 25 Euro kosten. Dahinter würden sich oft Verbrauchsausweise via Online-Datenerhebung verbergen, ohne dass der Aussteller das Gebäude vor Ort prüfe.

Wann ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben?

Deshalb hat der Bedarfsausweis viele Befürworter, weil er die energetischen Gebäudeeigenschaften unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Bewohner abbildet. Er ist zwar teurer, bietet dafür aber eine echte Vergleichsgrundlage für potenzielle Mieter oder Käufer. In vielen Fällen ist der Bedarfsausweis sogar Pflicht. Denn: Der bedarfsorientierte Energieausweis ist seit dem 1. Oktober 2007 für alle Neubauten vorgeschrieben.

Gleiches gilt für ältere Gebäude, die aber nach dem Stichtag noch einmal erheblich modernisiert oder erweitert wurden. Bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Ausweis ab dem 1. Oktober 2008 ausgestellt wurde und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der bedarfsorientierte Ausweis in den meisten Fällen ebenfalls vorgeschrieben. Ausnahme sind Häuser, die später noch einmal nach den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 modernisiert wurden. Bei allen anderen Gebäuden haben Eigentümer die Wahl, ob sie sich nun einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis anfertigen lassen.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Ausgestellt werden darf das Dokument nur von qualifizierten Fachleuten. Dazu zählen unter anderem viele Schornsteinfeger, Architekten und natürlich Energieberater. Da es kein Zertifikat für die Zulassung gibt, empfiehlt die Verbraucherzentrale, sich schriftlich vom Aussteller eine Ausstellungsberechtigung geben zu lassen, die bescheinigt, dass er einen Energieausweis erstellen darf. Geraten wird auch, darauf zu achten, dass der Dienstleister eine Berufshaftpflicht hat. Diese kann Ansprüche abdecken, die durch fehlerhaft ausgestellte Ausweise entstehen können.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Trotz der mit der EnEV 2014 beziehungsweise dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbundenen Änderungen brauchen Hausbesitzer, die bereits einen Energieausweis für ihr Gebäude haben, also keinen neuen. Nur wenn am Haus energetische Änderungen vorgenommen werden, muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?

Seit dem 1. Mai 2015 können Verstöße gegen die Ausstellungspflichten richtig teuer werden. Sie gelten als Ordnungswidrigkeit und werden mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 15.000 Euro geahndet. Allerdings kritisieren Umwelt- und Mieterschützer, die Einhaltung der Informationspflichten würde viel zu wenig behördlich kontrolliert.