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  • Mietminderung bei Schimmelbefall und Ruhest√∂rung: So gehen Sie vor


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Ja, die Redaktion hat f√ľr diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Bei der Mietminderung richtig vorgehen

Von dpa-tmn, t-online, jb

Aktualisiert am 07.04.2022Lesedauer: 6 Min.
Schimmelbefall am Fenster einer Wohnung
Schimmelbefall am Fenster: Schimmel in der Wohnung kann eine Mietminderung rechtfertigen. Hier kommt es jedoch auf Details an. (Quelle: blickwinkel/imago-images-bilder)
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Mieter haben Anspruch darauf, dass ihre Wohnung keine Mängel aufweist. Schimmel, Ruhestörungen oder auch Schäden an Gebäudeteilen und Installationen können zur Mietminderung berechtigen. Die häufigsten Wohnungsmängel, die zur Mietminderung berechtigen und wie Sie ohne Risiko mindern.

Das Wichtigste im √úberblick


"Man muss nicht 100 Prozent Miete zahlen, wenn die Wohnung nicht 100 Prozent in Ordnung ist", erkl√§rt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds (DMB). Heizung, Warmwasserboiler oder Aufzug m√ľssen einwandfrei funktionieren. Au√üerdem darf die Wohnung selbst keine Sch√§den aufweisen. Das Wasser darf nicht die W√§nde herunterlaufen und in keiner Ecke darf sich Schimmel bilden. Auch eine permanente oder zumindest regelm√§√üige Ruhest√∂rung kann die Lebensqualit√§t so weit beeintr√§chtigen, dass ein Mieter seine Zahlungen k√ľrzen darf.


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Wohnungsmängel berechtigen zur Mietminderung

Sobald die Wohnung wegen eines Mangels nicht im vertragsgem√§√üen Zustand oder der vertragsgem√§√üe Gebrauch der Mietsache beeintr√§chtigt ist, darf man Teile der monatlichen Miete einbehalten. Ein Mieter m√ľsse sich seinen Mietvertrag mit dem Wohnungseigent√ľmer wie eine Waage vorstellen. Beim Vertragsabschluss befinden sich beide Waagschalen im Gleichgewicht. Wenn sich w√§hrend der Mietdauer M√§ngel einstellen, entsteht ein Ungleichgewicht. Die M√§ngel m√ľssen vom Vermieter in angemessener Zeit beseitigt werden. F√ľr den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, kann die Mietzahlung gemindert werden.

Mietminderung: Bei Mängeln sollten Sie sich zunächst beim Vermieter melden.
Mietminderung: Bei Mängeln sollten Sie sich zunächst beim Vermieter melden. (Quelle: imago-images-bilder)

Mietminderung orientiert sich an der Bruttomiete

Berechnungsgrundlage f√ľr die H√∂he der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive aller Betriebskosten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner laufenden Rechtsprechung mehrfach best√§tigt. Zuletzt urteilte der BGH im Mai 2011, dass eine berechtigte Mietminderung auch bei der j√§hrlichen Betriebskostenabrechnung ber√ľcksichtigt werden muss (AZ.: VIII ZR 223/10). "Der Vermieter muss die geminderten Zahlungen zu seinen Lasten ber√ľcksichtigen und auch bei einer Nachforderung die Minderung mit einbeziehen", fasst DMB-Direktor Lukas Siebenkotten das Urteil zusammen.

Bei unberechtigter Mietminderung droht fristlose K√ľndigung

Experten raten aber zur Vorsicht. Damit man Teile der Miete einbehalten darf, muss ein Mangel n√§mlich schon erheblich sein. "Ein kleiner Wasserfleck von zwei Quadratzentimetern schr√§nkt die Tauglichkeit der Mietsache nicht ein", sagt J√∂rn-Peter J√ľrgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Zudem d√ľrfen Mieter nur dann mindern, wenn sie den Schaden nicht selbst verursacht haben. Ansonsten ist es allerdings unerheblich ob der Vermieter einen Mangel zu verantworten hat. Auch Baul√§rm aus der Nachbarschaft kann beispielsweise zur Mietminderung berechtigen.

Gerade bei Schimmel in der Wohnung ‚Äď einer der h√§ufigsten Gr√ľnde f√ľr eine Mietminderung ‚Äď ist nicht immer eindeutig klar, ob ein Eigenverschulden des Mieters vorliegt. Sowohl bauliche M√§ngel als auch falsches Heizen und L√ľften des Mieters k√∂nnen Schimmel beg√ľnstigen. Wenn Mieter wegen eines solchen Mangels ihre Zahlungen k√ľrzen, und es stellt sich sp√§ter heraus, dass sie den Schaden selbst verursacht haben, d√ľrfen Vermieter unter Umst√§nden fristlos k√ľndigen. Tr√§gt der Vermieter die Schuld, k√∂nnen Mieter Mietminderungen wegen Schimmel verlangen.

Das best√§tigte der BGH im Juli 2012. Die Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern hatten die Miete wegen Schimmel- und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemindert. Nachdem ein Mietr√ľckstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, k√ľndigte der Vermieter fristlos. Aus seiner Sicht war das Heiz- und L√ľftungsverhalten des Mieters f√ľr die M√§ngel verantwortlich, was sich sp√§ter durch ein Gutachten best√§tigte.

Nach Ansicht des BGH haben die Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihnen Vorsatz oder Fahrl√§ssigkeit zur Last gelegt werden kann. Da sich zwei Aquarien und ein Terrarium im Haus bef√§nden, h√§tten die Mieter wissen k√∂nnen, dass sie wegen der h√∂heren Luftfeuchtigkeit ihr L√ľftungsverhalten h√§tten anpassen m√ľssen und die Schimmelbildung somit auf ihr Vers√§umnis zur√ľckzuf√ľhren sei. Der BGH best√§tigte die Wirksamkeit der fristlosen K√ľndigung (AZ.: VIII ZR 138/11).

√úbrigens: Auch wenn der Vermieter ein Merkblatt zum richtigen L√ľftungsverhalten und somit zur Vorbeugung von Schimmel aush√§ndigt, kann ein Grund zur Mietminderung vorliegen. Ist ein entsprechendes Merkblatt nur unzureichend, k√∂nnen Feuchtigkeitssch√§den nicht dem Mieter angelastet werden. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 358/20).

Kein Risiko bei der Mietminderung eingehen

"Mieter sollten deshalb vor einer Mietminderung unbedingt Rechtsrat beim √∂rtlichen Mieterverein einholen", warnt Siebenkotten vor Alleing√§ngen. Au√üerdem habe man die M√∂glichkeit, einen Teil der Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen. So h√§ufen sich keine Mietschulden an, die eine K√ľndigung rechtfertigen k√∂nnten. Stellt sich sich sp√§ter ‚Äď zum Beispiel durch ein gerichtliches Gutachten ‚Äď heraus, dass die Mieter den Mangel nicht zu verantworten haben, k√∂nnen sie die vorbehaltlich gezahlten Betr√§ge zur√ľckfordern oder mit den n√§chsten Mietzahlungen verrechnen.

Angemessene Höhe der Mietminderung

Um die H√∂he der Mietk√ľrzung zu bestimmen, muss der Mieter absch√§tzen, wie stark ein Mangel der Wert der Wohnung senkt. Das kann mitunter schwierig sein. Ein Totalausfall der Heizungsanlage beispielsweise senkt den Wohnwert im Sommer deutlich weniger als im Winter. Bei Dauerfrost sind laut einem Beschluss des Landgerichts Berlin im Einzelfall sogar Mietminderungen von 100 Prozent zul√§ssig, wenn die Heizung gar nicht funktioniert (AZ. 65 S 70/92).

Mit gr√∂√üter Vorsicht sollte man Mietminderungstabellen im Internet betrachten, in denen aufgelistet wird, wie hoch die Minderung bei welchem Mangel ausfallen darf. Die dort aufgelisteten Minderungsquoten beziehen sich meist auf Gerichtsurteile. In Deutschland sind Richterspr√ľche aber in der Regel Einzelfallentscheidungen, eine Pr√§zedenzfall-Regelung wie etwa in den USA gibt es hierzulande nicht. Lediglich h√∂chstrichterliche Grundsatzurteile haben Einfluss auf die Rechtsprechung der nachgeordneten Amts- und Landgerichte. Ansonsten sind Richter in ihrer Entscheidungsfindung frei.

Mietminderungstabellen sollten deshalb h√∂chstens f√ľr die erste Orientierung zurate gezogen werden, ob ein bestimmter Mangel √ľberhaupt zur Minderung berechtigen kann. Man kann sich dort auch einen ersten √úberblick verschaffen, welche Minderungsquoten bei einem bestimmten Mangel bislang f√ľr zul√§ssig erkl√§rt wurden. √úbertragbar auf den eigenen individuellen Fall sind die Minderungsquoten aber nicht unbedingt. Auch deshalb empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen, bevor man seine Zahlungen k√ľrzt.

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Wenn die Minderung zu hoch ist

Wer zu viel mindert, muss mit einer K√ľndigung rechnen. Denn durch die geringere Mietzahlung kann ein Zahlungsverzug entstehen, der ab einer gewissen Grenze Folgen hat. Geraten Mieter in Zahlungsverzug, m√ľssen sie mit der K√ľndigung rechnen. Laut Gesetz darf der Vermieter fristlos k√ľndigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder √ľber einen l√§ngeren Zeitraum mit einem Betrag in H√∂he von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Streiten sich Mieter und Vermieter um eine Mietk√ľrzung, gilt: Messlatte f√ľr den k√ľndigungsrelevanten R√ľckstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) hervor (AZ.: VIII ZR 193/16), √ľber das die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Nr. 21/2017) berichtet.

Minderung nur bei angezeigten Mängeln

Au√üerdem muss der Mieter den Eigent√ľmer √ľber einen bestehenden Mangel informieren. Dies erreichen Sie mit einem entsprechenden Schreiben, indem Sie auch die Minderung ank√ľndigen. "Erst dann hat der Mieter Rechte", sagt Ropertz. Au√üerdem haftet der Mieter, wenn er seinen Vermieter nicht benachrichtigt und der Schaden durch die Verz√∂gerung gr√∂√üer wird. Am besten sollte man den Vermieter schriftlich benachrichtigen und dabei eine angemessene Frist f√ľr die Behebung des Mangels setzen, sagt J√ľrgens. Bei einem defekten Dach kann man dem Vermieter sechs Wochen Zeit f√ľr die Reparatur geben, bei einem Heizungsausfall im Winter ein bis zwei Tage.

Mietminderungsgr√ľnde beweisen

Wer sich auf einen Mangel beruft, muss diesen auch beweisen können. DMB-Sprecher Ropertz empfiehlt, Schäden wie Schimmelflecken zu fotografieren. Bei strittigen Mängeln wie Ruhestörungen sollten Mieter unbedingt Zeugen oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Auch ein Lärmprotokoll sollten sie anfertigen, in dem Datum, Uhrzeit sowie Art und Dauer der Störung angegeben werden.

Wenn der Vermieter die Mängel nicht beheben lässt

Meist ist aber unstrittig, dass es ein Problem in der Wohnung gibt. "Entweder ist das Dach undicht oder es ist nicht undicht", sagt Ropertz. Damit ist in aller Regel auch die Pflicht des Vermieters unstrittig, den Schaden zu reparieren. R√ľhrt er sich trotzdem nicht, kann der Mieter nach Verstreichen der gesetzten Frist als Druckmittel neben der Minderung noch einen weiteren Teil der Miete einbehalten: das Drei- bis F√ľnffache der Minderung.

Au√üerdem kann der Mieter im Extremfall selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten mit den k√ľnftigen Mietzahlungen verrechnen. Sollte der Mieter nicht gen√ľgend Geld haben, kann er sogar seinen Vermieter auf Vorschusszahlungen verklagen, erkl√§rt J√ľrgens. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Denn der Vermieter argumentiert in einem solchen Fall h√§ufig, er h√§tte es billiger bekommen k√∂nnen. Auch hier empfiehlt es sich, fachm√§nnischen Rat einzuholen, bevor man einen Auftrag erteilt.

Mietminderungstabelle

Die folgenden Werte dienen lediglich zur Orientierung der von den Gerichten zugesprochenen Minderungen in Prozent. Ohne offizielle Mietberatung sollten Sie die Werte nicht auf Ihren Fall √ľbertragen. Bei einer ungerechtfertigten Mietminderung kann Ihnen das Mietverh√§ltnis gek√ľndigt werden.

Mangel Mietminderung in Prozent Urteil
Bau
Bauger√ľst, das nur K√ľche und Speisekammer verdunkelt keine Mietminderung Landgericht Berlin (Az.: 63 S 194/06
Baulärm bei stadtbekanntem Bauvorhaben keine Mietminderung Amtsgericht Eckernförde (Az.: 6 C 670/09)
Erhebliche Beeintr√§chtigung durch Bauarbeiten im Dachgeschoss (Schmutz, Gestank, Einbr√ľche von Regenwasser) 80 Landgericht Hamburg (Az.: 307 S 135/95)
Ger√ľst und Bauarbeiten am Haus 20 Amtsgericht Wiesbaden (Az.: 93 C 2969/11)
Ger√ľst vor der Dachgeschosswohnung und Dacharbeiten 50 Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 181/12)
Großbaustelle in unmittelbarer Nachbarschaft (Lärm, Gestank, Staub sowie eingeschränkter Lichteinfall und Ausblick) 35 Landgericht Hamburg (Az.: 333 S 13/01)
Balkon
Unbenutzbarkeit des Balkons wegen Bauarbeiten im Sommer 2 - 22 Landgericht Berlin (Az.: 65 S 321/11)
Feuchtigkeit
Feuchtigkeit in einer Erdgeschosswohnung 60 Amtsgericht Bad Vilbel (Az.: 3 b C 52/96)
Keller nach Regenf√§llen feucht 5 Amtsgericht D√ľren (Az.: 8 C 465/81)
Tropfendes Wasser aus Zimmerdecke 30 Amtsgericht Kiel (Az.: 13 C9/80)
Überschwemmung der Wohnung durch Regen, unerträglicher Gestank 80 Amtsgericht Friedberg (Az.: C 389/82)
Wasserfleck von ca. 1 qm vor dem Badezimmer und fehlende Teppichleisten 3 Landgericht Berlin (Az.: 64 S 21/98)
Heizung
Ausfall der Heizungsanlage (Mieter muss keine Instandsetzung an der Anlage ausf√ľhren) 25 Amtsgericht Waldbr√∂l (Az.: 3 C 396/80)
Ausfall der Heizungsanlage während der Heizperiode (März und April) 50 Landgericht Berlin (Az.: 64 S 273/90)
Heizungsausfall während der Wintermonate 100 Landgericht Hamburg (Az.: 7 O 80/74)
Unzumutbare Heizungsgeräusche im Schlafzimmer, Raum daher nicht nutzbar 75 Landgericht Mannheim (Az.: 4 S 95/77)
Lärm
Baulärm bei stadtbekanntem Bauvorhaben keine Mietminderung Amtsgericht Eckernförde (Az.: 6 C 670/09)
Lärmbelästigung durch laute Musik der Nachbarn (wenn z.B. Gläser im Schrank zittern) 50 Amtsgericht Braunschweig (Az.: 113 C 168/89 (9))
Lärmbelästigung durch zwei Gaststätten 40 Landgericht Berlin (Az.: 67 S 342/01)
Schimmel
Schimmelbildung nur durch st√§ndiges L√ľften vermeidbar 100 Amtsgericht M√ľnchen (Az.: 412 C 1150/09)
Schimmelbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad 20 Landgericht Osnabr√ľck (Az.: 11 S 277/88)
Sicherheit
Kompletter Ausfall der Elektrik 100 Amtsgericht Neukölln (Az.: 15 C 23/87)
Beleuchtung im Treppenhaus defekt 1 Amtsgericht Schöneberg (Az.: 5 C 72/90)
Haust√ľr nicht abschlie√übar 5 Amtsgericht K√∂ln (Az.: 153 C 3204/76)
Nichtabschlie√übare Wohnungst√ľr 25 Amtsgericht Potsdam (Az.: 26 C 406/94)
Verschmutztes Treppenhaus 2 Landgericht Berlin (Az.: 63 S 439/93)
Tiere
Mäuse in einer Stadtwohnung 100 Amtsgericht Brandenburg a. d.
Havel (Az.: 32 C 520/00)
Massive Verunreinigung durch Taubenbefall 35 Amtsgericht Freiburg (Az.: 4 C 2113/96)
Trocknungsgeräte
Einsatz von Trocknungsgeräten (Schimmelbildung, Feuchtigkeit, aufgebrochenes Laminat) 100 Amtsgericht Schöneberg (Az.: 109 C 256/07)
Zwei Trocknungsger√§te und Abr√ľcken der M√∂bel von der Wand wegen eines Wasserschadens 80 Landgericht K√∂ln (Az.: 1 S 176/11)
Wohnung
Ausfall des Aufzugs, abhängig von der Etage 7,5 - 15 Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 10 C 24/07)
Backofen ist defekt 2 Landgericht Berlin (Az.: 63 S 142/9)
Defekte Fliesen im Badezimmer 0 - 2 Landgericht Berlin (Az.: 64 S 108/01)
1 qm unverputzte Wand im Bad keine Mietminderung Amtsgericht Schöneberg (Az.: 16 C 508/89)
fehlende Teppichleisten 3 Landgericht Berlin (Az.: 64 S 21/98)
Risse in der Wohnzimmerdecke 0,5 Landgericht Berlin (Az.: 64 S 334/03)
Verstopfte unbenutzbare Toilette 50 Amtsgericht Hannover (Az.: 559 C 3475/08)
Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben (hängt von der Differenz der Quadratmeter ab) 15 - 20 BGH (Az.: VIII ZR 144/09)
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