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Immobilie & Wohnung als Kapitalanlage: Darauf sollten Sie achten


So viel Rendite bringen Immobilien als Kapitalanlage


Aktualisiert am 21.12.2022Lesedauer: 6 Min.
Qualitativ geprΓΌfter Inhalt
Qualitativ geprΓΌfter Inhalt

FΓΌr diesen Beitrag haben wir alle relevanten Fakten sorgfΓ€ltig recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Ein Paar unterschreibt einen Kaufvertrag (Symbolbild): Eine vermietete Immobilie kann als Altersvorsorge dienen.Vergrâßern des Bildes
Ein Paar unterschreibt einen Kaufvertrag (Symbolbild): Eine vermietete Immobilie kann als Altersvorsorge dienen. (Quelle: Maskot/getty-images-bilder)
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Manch einer denkt ΓΌber ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage nach. Damit sich das lohnt, gilt es aber einiges zu beachten.

Auch wenn die Zinsen wieder steigen, mΓΆchten viele Menschen ihr Geld in Sachwerte wie Immobilien investieren. Kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, um die Immobilie zu vermieten, kΓΆnnen Sie damit fΓΌrs Alter vorsorgen.

Doch wann lohnt sich die Investition und mit wie viel Rendite kΓΆnnen Sie bei Immobilien als Kapitalanlage tatsΓ€chlich rechnen? Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten.

Wann sind Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll?

Immobilien gelten als wertbestÀndig und, solange die Zinsen nur mÀßig steigen, als Anlageform mit vergleichsweise hoher Rendite. Doch in Immobilien zu investieren, ist nicht per se sinnvoll.

Zum einen sollten Sie selbst gewisse Voraussetzungen mitbringen, um sich eine Immobilie leisten zu kΓΆnnen, zum anderen sollte das Objekt bestimmten Anforderungen gerecht werden.

Voraussetzungen, die Sie selbst erfΓΌllen sollten:

  • sichere Einnahmen
  • Eigenkapital

Voraussetzungen, die die Immobilie erfΓΌllen sollte:

  • gute Lage
  • guter Zustand des GebΓ€udes
  • Rendite und Risiko entsprechen Ihren Vorstellungen
  • angemessener Mietpreismultiplikator, auch Kauf-Mietpreis-VerhΓ€ltnis genannt

Mietpreismultiplikator: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nâtig sind, um die Immobilie inklusive Neben- und Modernisierungskosten zu finanzieren. Kaufen Sie beispielsweise ein Haus für 300.000 Euro, mit dem Sie pro Jahr 12.000 Euro Mieteinnahmen erzielen kânnen, lÀge der Mietpreismultiplikator bei 25. Das heißt, Sie brauchen 25 Jahre, bis Sie den Kaufpreis durch die Mieten wieder drin haben. Das gilt in der Regel als angemessen, in beliebterer Lage kann aber auch ein Multiplikator von 30 akzeptabel sein.

Welche Faktoren sind fΓΌr die Rendite wichtig?

Ob sich ein Investment in eine Immobilie auszahlt, hΓ€ngt stark davon ab, wie sich die Lage entwickelt. Experten unterscheiden dabei zwischen Mikro- und Makrolage.

Bei der Mikrolage geht es um die direkte Umgebung. Macht sie generell einen guten Eindruck? Spricht sie eine breite Zielgruppe an, damit Sie bei einem Mieterwechsel schnell wieder Einnahmen erzielen? Gibt es EinkaufsmΓΆglichkeiten, Γ„rzte, Restaurants, Kitas und Schulen in der NΓ€he? Ist die Gegend gut an den ΓΆffentlichen Nahverkehr angebunden?

Bei der Makrolage geht es um die Region als Ganzes. Wie sind die wirtschaftlichen Perspektiven? Wie entwickelt sich die BevΓΆlkerung? Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen?

Es gilt: Je wachstumsstΓ€rker die Region, desto besser sind die Chancen auf einen Wertzuwachs Ihrer Immobilie. Allerdings fΓΌhren gute Lagen auch zu hΓΆheren Kaufpreisen, was Ihre Rendite schmΓ€lert. Hier braucht es also nicht zuletzt ein glΓΌckliches HΓ€ndchen, das Potenzial einer noch unterbewerteten Region zu erkennen.

Renditerechner: Rendite einfach berechnen
Berechnung
Endkapital13.159 €
Zinsen3.159 €

Gutachter beauftragen, um Kostenfallen zu entlarven

Γ„hnlich entscheidend dafΓΌr, ob es sich lohnt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist der Zustand der Immobilie selbst. Damit Sie keine Bruchbude kaufen, deren Erhaltungsaufwand immens ist, empfiehlt es sich, die Immobilie mit einem Gutachter anzuschauen. So kΓΆnnen Sie mΓΆgliche Sanierungskosten besser kalkulieren.

Beim Kaufpreis ist das Kauf-Mietpreis-VerhΓ€ltnis (Mietpreismultiplikator) entscheidend. Sprich: Wie viele Jahreskaltmieten sind nΓΆtig, um den Kaufpreis wieder hereinzuholen? In den meisten Lagen ist ein Faktor von 25 angemessen, 20 ist in der Regel gΓΌnstig, 30 teuer.

Weitere Faktoren, die Ihre Rendite beeinflussen:

  • Nebenkosten bei der Anschaffung wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklerprovision
  • Nutzungsdauer
  • Mieteinnahmen
  • Verwaltungskosten
  • Erhaltungsaufwand
  • Steuern (mehr dazu unten)
  • Finanzierung
  • Wiederverkauf

Tipp: Ein Kredit kann die Rendite Ihrer Immobilie nach oben, aber auch nach unten treiben. Ist der Hypothekenzins nach Steuern niedriger als die Rendite, die Sie mit dem selbst eingesetzten Geld erzielen, erhΓΆht der Baukredit Ihre Rendite. Denn dann zahlen Sie weniger fΓΌr das geliehene Geld, als Sie insgesamt mit der Immobilie verdienen. Ist der Hypothekenzins hΓΆher, drΓΌckt die Finanzierung die Rendite hingegen nach unten – und es wΓ€re gΓΌnstiger gewesen, wenn Sie mehr Eigenkapital hΓ€tten einsetzen kΓΆnnen.

Welche Steuern muss ich zahlen?

Vermieten Sie eine Immobilie, profitieren Sie von einigen Steuervorteilen. Nutzen Sie das Haus oder die Wohnung selbst, ist das nicht so. Andererseits mΓΌssen Sie Einnahmen durch Vermietung natΓΌrlich auch versteuern.

Diese steuerlichen Vorteile gibt es:

  • Je nach Alter des Objekts kΓΆnnen Sie 2 oder 2,5 Prozent der Investitionssumme abzΓΌglich des GrundstΓΌcks abschreiben.
  • Als Werbungskosten kΓΆnnen Sie Reparatur- und Renovierungsarbeiten, Maklerkosten und Fahrtkosten absetzen.
  • Auch Darlehenszinsen kΓΆnnen Sie bei der Steuer geltend machen.

Gut zu wissen: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder, mΓΌssen Sie den Gewinn mit Ihrem aktuellen Einkommensteuersatz versteuern und Abschreibungen, die Ihnen bis dahin gewΓ€hrt wurden, ebenfalls als Gewinne hinzurechnen. Bei einem Verkauf nach dieser Zehn-Jahres-Frist fΓ€llt diese Steuer weg.

ZusΓ€tzlich zur Grunderwerbssteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie als Nebenkosten zahlen, mΓΌssen Sie auch Steuern auf die EinkΓΌnfte aus der Vermietung zahlen – und zwar mit Ihrem persΓΆnlichen Steuersatz, den Sie auch auf andere Einnahmen zahlen.

Außerdem fÀllt für jeden Eigentümer einmal im Jahr die Grundsteuer an. Diese kânnen Sie aber auf die Mieter umlegen. Wie das geht, lesen Sie hier.

Wie berechnet sich die Rendite?

Zu unterscheiden ist hier zwischen Brutto- und Nettorendite. Die Bruttorendite ist einfacher zu ermitteln. Sie setzt sich zusammen aus den Mieteinnahmen eines Jahres und dem Marktwert der Immobilie.

  • Beispiel: Nehmen wir an, Sie erzielen pro Jahr Mieteinnahmen von 16.800 Euro und der Marktwert der Immobilie betrΓ€gt 300.000 Euro. Dann wΓΌrden Sie eine Bruttorendite von 5,6 Prozent erzielen (16.800 Euro x 100 / 300.000 Euro).

In der Bruttorendite sind aber noch gar keine Kosten berΓΌcksichtigt. Das geschieht bei der Berechnung der Nettorendite. Die berechnet sich so:

Nettorendite = Netto-MieterlΓΆs / Investitionskosten x 100

Der Netto-MieterlΓΆs ist die Jahreskaltmiete abzΓΌglich der Betriebskosten, die Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen kΓΆnnen, und der jΓ€hrlichen RΓΌcklagen, die Sie fΓΌr eventuelle Reparaturen benΓΆtigen. Ein anderes Wort dafΓΌr ist Jahresreinertrag.

Dabei ist noch nicht einkalkuliert, dass Mieten auch einmal ausfallen kΓΆnnen, weil Mieter nicht mehr zahlen kΓΆnnen oder die Immobilie eine Zeit lang leer steht. Um ganz sicher zu gehen, sollten Sie also einen Puffer im Rahmen der ortsΓΌblichen Ausfallquote einplanen.

Die Investitionskosten setzen sich zusammen aus dem sogenannten Erwerbsaufwand, bestehend aus Kaufpreis, Notar- und GrundbuchgebΓΌhr, Grunderwerbssteuer und Maklerhonorar.

  • Beispiel: Sie erzielen pro Jahr Mieteinnahmen von 16.800 Euro mit einer Immobilie, die Sie 300.000 Euro gekostet hat. Von diesen Einnahmen subtrahieren Sie die nicht umlagefΓ€higen Betriebskosten, beispielsweise 850 Euro, sowie die RΓΌcklagen fΓΌr Instandhaltungskosten, beispielsweise 1.200 Euro. Ihr Netto-MieterlΓΆs wΓΌrde dann 14.750 Euro betragen. Geteilt durch die Investitionskosten von 330.000 Euro (300.000 Euro Kaufpreis + 30.000 Euro Nebenkosten) x 100 ergibt sich eine Nettorendite von 4,7 Prozent ergeben.

Allerdings ist auch diese Rechnung noch nicht vollstΓ€ndig. Es kommt auch darauf an, wie viel Eigenkapital Sie einbringen kΓΆnnen, wie lange Sie die Immobilie halten wollen und welche Finanzierungsbedingungen Sie dadurch bekommen.

Außerdem spielt Ihre Steuersituation eine Rolle und wie sich die Immobilie im Wert entwickelt – also ob Sie sie zum gleichen Kauf-Mietpreis-VerhΓ€ltnis verkaufen kΓΆnnen, wie Sie sie gekauft haben, oder nicht.

Tipp: Am besten spielen Sie mehrere Varianten durch: ein optimistisches Szenario, bei dem der Verkaufspreis dem Kaufpreis entspricht, ein pessimistisches Szenario, bei dem der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis liegt, und ein pessimistisches Szenario mit zusΓ€tzlichem Mietausfall. So kΓΆnnen durchaus Renditeunterschiede von mehr als 2 Prozent entstehen.

Zum GlΓΌck gibt es im Internet Hilfen, mit denen Sie Ihre Rendite berechnen kΓΆnnen. So bietet zum Beispiel Stiftung Warentest einen Rechner fΓΌr Immobilien als Kapitalanlage mit allen wichtigen Faktoren.

Immobilie vermieten oder selbst nutzen?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, plant in der Regel das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Man kann eine Immobilie aber auch dann als Geldanlage betrachten, wenn man selbst darin wohnt. Schließlich fließt Ihr Geld so in den Vermâgensaufbau statt in Mieten.

Welche Vorteile und Nachteile beide Varianten haben, zeigt die folgende Tabelle:


Vorteile Nachteile
Vermietete Immobilie relativ sichere GeldanlagemΓΆgliche ZusatzeinkΓΌnfte durch Mieteinnahmen nach der Finanzierungsphaseviele Steuervorteile wie Abschreibungen auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten, Erhaltungsaufwand und Zinsen geltend machensteuerfreier Gewinn bei Verkauf nach zehn Jahrensinnvolle PortfolioergΓ€nzung (ein Baustein eines breit gestreuten Portfolios) Risiko durch Wertverlust lange Verschuldung mΓΆglichmΓΆgliches Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindunghoher VerwaltungsaufwandSie mΓΌssen Mieteinnahmen versteuernPflicht zu Renovierung und Instandhaltunglangfristig gebundenes Kapital auf ein einziges Objekt (Klumpenrisiko)MietausfΓ€lle mΓΆglich
Selbstgenutzte Immobilie Mietfreiheit nach Ende der FinanzierungWohnsicherheitsteuerfreier Verkauf nach zehn Jahren mΓΆglichstaatlicher Zuschuss mit Wohn-Riester mΓΆglich lange Verschuldung mΓΆglichmΓΆgliches Zinsrisiko nach Ablauf der ZinsbindungRisiko durch Wertverlustkeine FlexibilitΓ€t bei Wohnortwechsel

Immobilie erst vermieten, dann selbst nutzen?

Sie brauchen sich weder fΓΌr das eine noch fΓΌr das andere zu entscheiden: Sie kΓΆnnen beide Optionen auch einfach kombinieren und eine Immobilie vermieten, die Sie spΓ€ter selbst nutzen. Das hat den Vorteil, dass Sie das Finanzamt an einem Teil Ihrer Investition beteiligen kΓΆnnen. Bei einer rein selbstbewohnten Immobilie wΓ€re das nicht mΓΆglich.

Zwar mΓΌssen Sie alle Mieteinnahmen versteuern, im Gegenzug dΓΌrfen Sie aber alle Kosten der Immobilie von der Steuer absetzen. Dazu zΓ€hlen:

  • Abschreibungen in HΓΆhe von jΓ€hrlich 2 Prozent auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten des GebΓ€udes (nicht des GrundstΓΌcks) ΓΌber 50 Jahre,
  • die Kosten fΓΌr Erhalt und Verwaltung
  • und die Zinsen des Darlehens (nicht die Tilgungsleistungen).

All das kΓΆnnen Sie in der SteuererklΓ€rung als Verlust mit ihren EinkΓΌnften verrechnen. Damit Sie spΓ€ter allerdings auch problemlos in die Immobilie einziehen kΓΆnnen, sollten Sie den geplanten Eigenbedarf von Anfang an klarstellen und eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag schreiben.

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Was sind alternative Geldanlagen?

Nicht jeder kann oder mΓΆchte sich eine Investition in Immobilien leisten. Viel weniger Stress und Sicherheit vor Verlusten haben Sie zum Beispiel mit gut verzinstem Festgeld. Hier sollten Sie unbedingt Angebote vergleichen, um die besten Zinsen herauszuholen.

Eine langfristig bessere Rendite ohne großen Aufwand erzielen Sie am Aktienmarkt. Bequem und einfach geht das zum Beispiel mit einem Sparplan auf einen bârsennotierten Indexfonds, kurz ETF.

Dabei bildet ein Computeralgorithmus einen Aktienindex wie zum Beispiel den internationalen MSCI World ab. Ein ETF entwickelt sich also immer genauso wie der Index, den er nachbildet.

Wichtig ist, dass Sie einen ETF wΓ€hlen, der breit gestreut ist – also aus Aktien vieler verschiedener Unternehmen auf der ganzen Welt besteht. Der MSCI World ist so ein Index. Außerdem sollten Sie Ihr Geld mindestens 15 Jahre fΓΌr sich arbeiten lassen, um Kursschwankungen aussitzen zu kΓΆnnen.

MΓΆchten Sie unbedingt auf Immobilien setzen, haben aber nicht das nΓΆtige Kapital, um sich Eigentum zu kaufen, kΓΆnnen Sie auch den Umweg ΓΌber Immobilienfonds gehen. In diesem Ratgeber erklΓ€ren wir Ihnen, wie Sie mit einer Geldanlage in Fonds ganz einfach in Immobilien investieren.

Verwendete Quellen
  • Eigene Recherche
  • Dr. Klein
  • Finanztip
  • Stiftung Warentest
  • financescout24.de
  • Interhyp
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