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Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Das sind Rechte und Pflichten von Eigent├╝mergemeinschaften

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 19.01.2022Lesedauer: 5 Min.
Mehrfamilienh├Ąuser (Symbolbild): In einer Eigent├╝mergemeinschaft werden Sie mitunter automatisch Mitglied.
Mehrfamilienh├Ąuser (Symbolbild): In einer Eigent├╝mergemeinschaft werden Sie mitunter automatisch Mitglied. (Quelle: Zacharie Scheurer/dpa-tmn-bilder)
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Wer eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufen will, sollte sich mit Eigent├╝mergemeinschaften auskennen. Wir erkl├Ąren, was hinter dem sperrigen Begriff steckt und was das f├╝r Sie bedeutet.

Das Wichtigste im ├ťberblick


Wer sich ein Eigenheim zulegt, bekommt damit nicht nur vier eigene W├Ąnde, sondern in der Regel auch diverse neue Nachbarn. Handelt es sich bei Ihrem Zuhause um eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus, sind Sie mit den anderen Eigent├╝mern noch enger verbunden. Denn Sie alle sind Mitglieder derselben Eigent├╝mergemeinschaft.

Was es mit diesem Verbund auf sich hat, welche Rechte und Pflichten damit einhergehen und was das f├╝r Ihren Alltag bedeutet, zeigen wir Ihnen in diesem Ratgeber.

Wann ist man eine Eigent├╝mergemeinschaft?

In eine Eigent├╝mergemeinschaft treten Sie automatisch ein, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufen. Dabei handelt es sich n├Ąmlich um "die Gesamtheit aller Wohnungseigent├╝mer innerhalb einer Wohneigentumsanlage".

Laut ┬ž 9a Abs. 1 Wohnungseigent├╝mergesetz (WEG) wird die Eigent├╝mergemeinschaft auch als "Gemeinschaft der Wohnungseigent├╝mer" oder "Wohnungseigent├╝mergemeinschaft" bezeichnet. Letzterer Begriff wird wie das Wohnungseigent├╝mergesetz als WEG abgek├╝rzt, was gelegentlich zu Verwechslungen f├╝hrt.

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Als Mitglied der Eigent├╝mergemeinschaft sind Sie nicht nur Eigent├╝mer Ihrer Wohnung, sondern auch Miteigent├╝mer der gesamten Immobilie. Alle Entscheidungen, die das gesamte Haus betreffen, m├╝ssen Sie daher mit den anderen Eigent├╝mern abstimmen. Dabei kann es zum Beispiel um bauliche Ma├čnahmen oder die H├Âhe der R├╝cklagen gehen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Die rechtliche Grundlage der Eigent├╝mergemeinschaft regelt ihre Rechte und Pflichten. Das Gesetz unterscheidet Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum (┬ž 1 WEG). Au├čerdem macht es Vorgaben zur Wohnungseigent├╝merversammlung (┬ž 23 WEG). Mehr dazu lesen Sie weiter unten.

Was entscheidet die Eigent├╝mergemeinschaft?

Die Eigent├╝mergemeinschaft entscheidet grunds├Ątzlich ├╝ber alles, was mit dem Gesamtobjekt zu tun hat. In der Regel geschieht das bei Eigent├╝merversammlungen, zu denen ein von der Gemeinschaft bestimmter Hausverwalter mindestens einmal im Jahr einl├Ądt. Die Beschl├╝sse werden in Protokollen festgehalten.

F├╝hren die Entscheidungen zu Kosten, etwa weil das Haus saniert oder Zugangswege erneuert werden sollen, m├╝ssen Sie sich als Teil der Eigent├╝mergemeinschaft daran beteiligen. Wie viel Sie genau zahlen m├╝ssen, h├Ąngt in der Regel von der Gr├Â├če Ihres Wohneigentums ab.

Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Reihenhauses die Protokolle der Eigent├╝merversammlungen zeigen. So erkennen Sie, wie gut die Eigent├╝mergemeinschaft zusammenarbeitet, ob es Querulanten gibt oder Entscheidungen eher unkompliziert fallen.

Seit der WEG-Reform Ende 2020 lassen sich Modernisierungen wie der Einbau neuer Fenster, eine Fassadend├Ąmmung oder die Montage einer Photovoltaik-Anlage leichter umsetzen. Denn seitdem darf die Eigent├╝mergemeinschaft solche baulichen Ver├Ąnderungen mit einfacher Mehrheit beschlie├čen.

Bezahlen m├╝ssen dann nur jene Eigent├╝mer, die f├╝r die Ma├čnahmen gestimmt haben. Es sei denn, diese werfen mit der Zeit Ertr├Ąge f├╝r alle ab oder die Entscheidung fiel mit mindestens einer Zweidrittelmehrheit und der H├Ąlfte der Miteigent├╝meranteile.

Gut zu wissen: Seit Ende 2020 haben Wohnungseigent├╝mer auch das Recht, eine eigene Ladestation f├╝r ihr E-Auto zu installieren. Sie k├Ânnen die Zustimmung der anderen Eigent├╝mer verlangen, wenn die baulichen Ver├Ąnderungen am Gemeinschaftseigentum wie Kellerw├Ąnden, Stromleitungen und Hausanschl├╝ssen angemessen sind.

Was geh├Ârt zum Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum?

Um anfallende Kosten gerecht auf die Mitglieder der Eigent├╝mergemeinschaft aufzuteilen, muss klar sein, wem was am gesamten Geb├Ąude und auf dem Grundst├╝ck geh├Ârt. Diese Eigentumsanteile sind entweder vertraglich vereinbart oder in der sogenannten Teilungserkl├Ąrung aufgef├╝hrt. Darin wird zwischen Sondereigentum, gemeinschaftlichem Eigentum und Teileigentum unterschieden.

Zum Sondereigentum geh├Âren die eigene Wohnung oder das Reihenhaus. Zudem z├Ąhlt dazu weiteres Alleineigentum an R├Ąumen, die zur Wohnung oder dem Haus geh├Âren, aber nicht Wohnzwecken dienen. Das kann eine Garage oder ein Keller sein. Weitere Beispiele f├╝r Sondereigentum sind:

  • Boden- und Wandbel├Ąge, Parkett, Laminat, Fliesen, Tapeten
  • Sanit├Ąre Einrichtungen inklusive Armaturen
  • Einbauk├╝chen
  • Innent├╝ren Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses
  • Nicht tragende W├Ąnde
  • Versorgungsleitungen innerhalb Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses

Sondereigentum wird im Grundbuch eingetragen. Es darf ausschlie├člich von Ihnen genutzt werden. Gleichzeitig sind Sie alleine daf├╝r verantwortlich, dass es instandgehalten wird.

Andersherum ist es beim Gemeinschaftseigentum. Dieses d├╝rfen alle nutzen und m├╝ssen gemeinschaftlich daf├╝r aufkommen, wenn Reparaturen oder Renovierungen n├Âtig werden. Daf├╝r gibt es die sogenannte Instandhaltungsr├╝cklage, in die Sie als Eigent├╝mer regelm├Ą├čig einzahlen. Beispiele f├╝r Gemeinschaftseigentum sind:

  • Treppenhaus
  • Fassade
  • Au├čent├╝ren Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses
  • Aufz├╝ge
  • D├Ącher
  • Heizungsanlagen
  • tragende W├Ąnde
  • Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Wohnung oder das Haus
  • Estrich
  • Fenster
  • Decken

Auch ein Garten, ein Swimming-Pool oder ein Fitnessraum k├Ânnen zum Gemeinschaftseigentum geh├Âren, wenn sie allen Eigent├╝mern zug├Ąnglich sind. F├╝r das Gemeinschaftseigentum k├Ânnen Sie aber auch Sondernutzungsrechte vereinbaren.

Ein Beispiel daf├╝r w├Ąre die alleinige Nutzung eines bestimmten Teils des Gartens. Weil dieser gemeinschaftliches Eigentum bleibt, d├╝rfen Sie dort aber nicht eigenm├Ąchtig gro├če bauliche Ver├Ąnderungen vornehmen.

Teileigentum ergibt sich zusammen aus dem Sondereigentum an jenen R├Ąumen oder Fl├Ąchen, die keinen Wohnzwecken dienen, und Ihrem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (┬ž 1 Abs. 3 WEG).

Teilungserkl├Ąrung: Sie legt fest, wie sich die Eigentumsanteile an der Gesamtimmobilie und am Grundst├╝ck verteilen. Sie besteht aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und oft auch der Gemeinschaftsordnung. Der Aufteilungsplan zeigt die Lage und Gr├Â├če der Geb├Ąudeteile und wie diese unter den Eigent├╝mern aufgeteilt sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung zeigt, welche Geb├Ąudeteile baulich getrennt sind. Die Gemeinschaftsordnung umfasst unter anderem die Regeln f├╝r die Eigent├╝merversammlung und die Kostenaufteilung. Sie darf durch eine Hausordnung erg├Ąnzt werden. Jede Teilungserkl├Ąrung muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Was steht in der Gemeinschafts- und Hausordnung?

Die Gemeinschaftsordnung (GemO) regelt alle Rechte und Pflichten der Eigent├╝mer untereinander. Sie wird in der Eigent├╝merversammlung festgelegt und darf nur ge├Ąndert werden, wenn alle Eigent├╝mer zustimmen. Sie kann durch eine Hausordnung erg├Ąnzt werden. Gibt es keine GemO, gilt das Wohneigentumsgesetz.

Gemeinschafts- und Hausordnung k├Ânnen folgende Bereiche umfassen:

  • Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
  • Verteilung der Stimmrechte der Miteigent├╝mer
  • Verteilung der Kosten auf die Eigent├╝mer
  • Regelungen zur Instandsetzung des Wohngeb├Ąudes
  • Regelungen zur Beauftragung eines Verwalters
  • Regelungen zur Nutzung von Garten und Terrassen
  • Regelungen zu Spielpl├Ątzen und Freizeitanlagen innerhalb des Geb├Ąudes
  • Regelungen zur Haustierhaltung
  • Regelungen zur Hausmusik
  • Festlegung von Ruhezeiten
  • Organisation der Treppenreinigung

Ist eine Hausverwaltung f├╝r Eigent├╝mergemeinschaften Pflicht?

Ja, so sieht es das Wohneigentumsgesetz vor. Die Eigent├╝mer m├╝ssen sich auf eine gemeinsame Hausverwaltung einigen, die alle organisatorischen Aufgaben f├╝r sie erledigt.

Dazu z├Ąhlt beispielsweise, dass sie sich um einen Hausmeisterservice k├╝mmert, Handwerker beauftragt, wenn Reparaturen anstehen, oder die Eigent├╝mer in Fragen zum Gemeinschaftseigentum ber├Ąt. Die Hausverwaltung erstellt zudem einen j├Ąhrlichen Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung.

Der Jahreswirtschaftsplan f├╝hrt alle Ausgaben und Einnahmen auf, die f├╝r die Eigent├╝mergemeinschaft im Kalenderjahr zu erwarten sind. Die Eigent├╝mer stimmen dem Plan auf der Eigent├╝merversammlung zu und verpflichten sich damit, das monatliche Wohngeld (auch Hausgeld genannt) zu zahlen. Damit werden laufende Betriebskosten beglichen und eventuell R├╝cklagen gebildet.

Gut zu wissen: Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten wollen, k├Ânnen Sie nicht auf die Hausverwaltung z├Ąhlen. Denn dabei geht es um Sondereigentum. Daf├╝r ist die Verwaltung nicht zust├Ąndig.

Welche Kosten tr├Ągt die Eigent├╝mergemeinschaft?

Die Eigent├╝mergemeinschaft tr├Ągt alle Kosten, die f├╝r das Gemeinschaftseigentum anfallen. So werden beispielsweise Ausgaben f├╝r Renovierungsarbeiten an der Fassade auf alle Wohnungsbesitzer umgelegt. Diese beteiligen sich anteilig je nach Umfang ihres Sondereigentums (siehe oben).

Au├čerdem zahlen alle Eigent├╝mer ein monatliches Wohn- oder Hausgeld. Es umfasst unter anderem:

  • Kosten und Honorare f├╝r die Hausverwaltung
  • Kosten und Honorare f├╝r die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Hausmeister, G├Ąrtner, Reinigung)
  • R├╝cklagen f├╝r die Instandhaltung der Immobilie
  • M├╝ll- und Abfallgeb├╝hren
  • Heizkosten bei gemeinsamer Heizanlage

Werfen die R├╝cklagen Zinsertr├Ąge ab, k├Ânnen diese das Wohngeld reduzieren. Nicht enthalten ist die Grundsteuer f├╝r Ihr Wohneigentum. Die kommt f├╝r jeden Eigent├╝mer noch oben drauf. Lesen Sie hier, warum die Grundsteuer 2022 zu einer zus├Ątzlichen Steuererkl├Ąrung f├╝r Sie f├╝hrt.

D├╝rfen Eigent├╝mergemeinschaften einen Kredit aufnehmen?

Ja, das geht. Der Weg zum Darlehen ist f├╝r Eigent├╝mergemeinschaften allerdings weit. Nicht nur muss sich die Mehrheit auf der Eigent├╝merversammlung f├╝r die Kreditaufnahme aussprechen, auch m├╝ssen alle Einzelheiten besprochen werden: Darlehensh├Âhe, Zinsen, R├╝ckzahlungskonditionen, Laufzeit und Ausfallhaftung aller, falls einzelne Eigent├╝mer nicht zahlen.

Das gr├Â├čte Problem beim Darlehen sind aber die Banken. Die ├╝berwiegende Zahl von ihnen macht bei Anfragen von Eigent├╝mergemeinschaften dicht, weil Sicherheiten fehlen. Das schreckt ab und macht es schwierig, eine Bank zu finden.

Gelingt es doch, geht das oft mit h├Âheren Zinsen und Auflagen einher. So fordern manche Banken einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit, obwohl rein rechtlich die einfache Mehrheit der Eigent├╝merversammlung ausreicht. Den Kreditvertrag unterschreibt schlie├člich der Hausverwalter.

Die einzelnen Eigent├╝mer zahlen Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits ├╝ber das Hausgeld. Es wird h├Ąufig erh├Âht, um die Kosten reinzubekommen.

Welche Rechtsform hat eine Eigent├╝mergemeinschaft?

Eigent├╝mergemeinschaften sind Gesamthandsgemeinschaften. Diese Rechtsform ist eine Gemeinschaft von Personen, denen ein bestimmtes Verm├Âgen gemeinschaftlich zusteht. Sie ist eine Sonderform des Miteigentums. Ein anderes Beispiel f├╝r eine Gesamthandsgemeinschaft ist die Erbengemeinschaft.

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