Baufinanzierung: Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Bauzinsen sind historisch günstig. Wie hoch die Zinsen in einigen Jahren sein werden, ist nicht vorhersehbar. Wer bei der Baufinanzierung auf Nummer sicher gehen will, kann ein Volltilgerdarlehen wählen.

Das Volltilgerdarlehen ist eine Möglichkeit der Baufinanzierung. Das Besondere ist, dass das Baudarlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett zurückgezahlt wird. Das heißt, der Kredit wird innerhalb einer Finanzierungrunde getilgt. Da keine Restschuld übrig bleibt, entfällt auch die Frage nach einer Anschlussfinanzierung.

Volltilgerdarlehen in Zeiten niedriger Zinsen

Baufinanzierer können mit einem Volltilgerdarlehen das derzeit niedrige Zinsniveau über die gesamte Laufzeit verankern. Damit sichern sie sich auch gegen ein möglich steigendes Zinsniveau ab.

Aufgrund der niedrigen Zinsen können es sich zudem mehr Baufinanzierer leisten, ein Volltilgerdarlehen zu wählen. Denn das aktuelle Zinsniveau drückt auch die Gesamtzinslast beim Volltilgerdarlehen. Da das Darlehen komplett zurückgeführt wird, geben die finanzierenden Banken in der Regel auch noch einen Zinsrabatt.

Sind die Bauzinsen niedrig, können Kreditnehmer einen größeren Teil des Geldes für die Darlehensrückführung verwenden. Der Zinsanteil selbst fällt nicht so stark ins Gewicht wie in Hochzinsphasen. Das bedeutet, die Finanzierung ist schneller zurückgeführt. Das macht sich vor allem in den Regionen bemerkbar, in denen die Immobilienpreise nur moderat gestiegen sind. Hier wird die Zinsersparnis weniger durch die höheren Kaufpreise aufgebraucht.

Kosten eines Volltilgerdarlehens

Die monatlichen Raten sind bei einem Volltilgerdarlehen höher als zum Beispiel bei einem Annuitätendarlehen. So liegt die Anfangstilgung bei einem Annuitätendarlehen zumeist bei einem Prozent. Das führt dazu, dass am Ende der Zinsbindung eine relativ hohe Restschuld übrigbleibt. Anders beim Volltilgerdarlehen, bei dem die gesamte Darlehenssumme über die Laufzeit abgezahlt wird. Das erhöht zwar die monatliche Belastung, verringert aber im Gesamtvergleich auch die Zinskosten.

Wie hoch die Monatsrate für den Kreditnehmer ausfällt, hängt von der individuellen finanziellen Situation ab. Grundlage ist der Betrag, den dieser monatlich stemmen kann. Daraus ergeben sich im Zusammenhang mit der Darlehenshöhe die Laufzeit und der Tilgungssatz des Volltilgerdarlehens.

Da die monatliche Tilgung in der Regel höher und die Laufzeit niedriger als beim Annuitätendarlehen ist, bieten Banken das Volltilgerdarlehen gewöhnlich zu günstigeren Zinsen an. Das wirkt sich auch auf die Gesamtzinskosten aus. Diese sind aufgrund der schnelleren Kreditrückführung in der Regel günstiger als bei anderen Finanzierungsmöglichkeiten.

Vorteile eines Volltilgerdarlehens

Der wesentliche Vorteil eines Volltilgerdarlehens ist die Planungssicherheit. Aus der vereinbarten Laufzeit und der Zinsbindung ergibt sich die monatliche Belastung. Diese bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Baufinanzierer wissen somit genau, welche monatlichen Tilgungsraten auf sie zukommen und wann die Immobilie abbezahlt sein wird. Dies ist der nächste Vorteil: Am Ende der Laufzeit bleibt keine Restschuld übrig. Die Frage einer Anschlussfinanzierung entfällt.

Vorteile auf einen Blick:

• Planbarkeit
• feste Laufzeit
• feste monatliche Tilgung
• keine Restschuld
• geringere Zinskosten
• keine Anschlussfinanzierung

Nachteile eines Volltilgerdarlehens

Die Kehrseite der hohen Planungssicherheit ist die mangelnde Flexibilität eines Volltilgerdarlehens. Denn dieses ist von Anfang bis Ende durchkalkuliert. Eine Verringerung der monatlichen Raten oder ein Aussetzen der Ratenzahlungen sind nicht vorgesehen. Das gilt zumeist auch für die Möglichkeit einer Sondertilgung (ohne Aufpreis), mit der die Laufzeit zusätzlich verkürzt werden kann. Auch ist ein Wechsel der finanzierenden Bank ausgeschlossen.

Sollte sich das Zinsniveau günstiger als vereinbart entwickeln, kann dies nicht für das Volltilgerdarlehen genutzt werden. Eine Umschuldung zu besseren Konditionen ist nicht vorgesehen. Allerdings gilt auch hier die gesetzliche Kündigungsfrist. Das heißt: Nach einer Laufzeit von zehn Jahren können Kreditnehmer gemäß Paragraph 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen – ein Recht, das den Banken übrigens nicht zusteht.

Nachteile auf einen Blick:

• geringe Flexibilität
• höhere Tilgungsrate
• kein Anbieterwechsel
• Zusatzbelastung bei Ausfall von Raten

Entscheidende Kriterien bei einem Volltilgerdarlehen

Ob ein Volltilgerdarlehen die richtige Wahl ist, hängt von den finanziellen Möglichkeiten des Immobilienkäufers ab. Dieser bindet sich in der Regel für zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre an die festgelegten Konditionen eines finanzierenden Instituts. Die Kreditnehmer sollten über ein über Jahre gesichertes und entsprechend hohes Einkommen verfügen. Zum Beispiel kann sich die Einkommenssituation mit dem Eintritt in das Rentenalter ändern, so dass es gegebenenfalls schwieriger wird, die monatlichen Raten zu zahlen.

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Übrigens: Mittlerweile ist rund jede zehnte abgeschlossene Finanzierung für einen Bau oder Kauf ein Volltilgerkredit, ergaben Auswertungen des Vermittlers von Baufinanzierungen, Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen. Bei den Anschlussfinanzierungen sind es sogar über dreißig Prozent. 2013 waren noch rund sieben Prozent aller Erstfinanzierungen und nur 17 Prozent aller Anschlussfinanzierungen Volltilgerkredite.