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F├╝r diesen Beitrag haben wir alle relevanten Fakten sorgf├Ąltig recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Baufinanzierung: Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Von Sabrina Manthey

Aktualisiert am 15.12.2019Lesedauer: 3 Min.
Schl├╝ssel├╝bergabe: Es gibt verschiedene M├Âglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren ÔÇô eine davon ist das Volltilgerdarlehen.
Schl├╝ssel├╝bergabe: Es gibt verschiedene M├Âglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren ÔÇô eine davon ist das Volltilgerdarlehen. (Quelle: Jirapong Manustrong/getty-images-bilder)
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Bauzinsen sind historisch g├╝nstig. Wie hoch die Zinsen in einigen Jahren sein werden, ist nicht vorhersehbar. Wer bei der Baufinanzierung auf Nummer sicher gehen will, kann ein Volltilgerdarlehen w├Ąhlen.

Das Wichtigste im ├ťberblick


  • Volltilgerdarlehen in Zeiten niedriger Zinsen
  • Kosten eines Volltilgerdarlehens
  • Vorteile eines Volltilgerdarlehens
  • Nachteile eines Volltilgerdarlehens
  • Entscheidende Kriterien bei einem Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist eine M├Âglichkeit der Baufinanzierung. Das Besondere ist, dass das Baudarlehen ├╝ber die vereinbarte Laufzeit komplett zur├╝ckgezahlt wird. Das hei├čt, der Kredit wird innerhalb einer Finanzierungrunde getilgt. Da keine Restschuld ├╝brig bleibt, entf├Ąllt auch die Frage nach einer Anschlussfinanzierung.

Volltilgerdarlehen in Zeiten niedriger Zinsen

Baufinanzierer k├Ânnen mit einem Volltilgerdarlehen das derzeit niedrige Zinsniveau ├╝ber die gesamte Laufzeit verankern. Damit sichern sie sich auch gegen ein m├Âglich steigendes Zinsniveau ab.

Aufgrund der niedrigen Zinsen k├Ânnen es sich zudem mehr Baufinanzierer leisten, ein Volltilgerdarlehen zu w├Ąhlen. Denn das aktuelle Zinsniveau dr├╝ckt auch die Gesamtzinslast beim Volltilgerdarlehen. Da das Darlehen komplett zur├╝ckgef├╝hrt wird, geben die finanzierenden Banken in der Regel auch noch einen Zinsrabatt.

Sind die Bauzinsen niedrig, k├Ânnen Kreditnehmer einen gr├Â├čeren Teil des Geldes f├╝r die Darlehensr├╝ckf├╝hrung verwenden. Der Zinsanteil selbst f├Ąllt nicht so stark ins Gewicht wie in Hochzinsphasen. Das bedeutet, die Finanzierung ist schneller zur├╝ckgef├╝hrt. Das macht sich vor allem in den Regionen bemerkbar, in denen die Immobilienpreise nur moderat gestiegen sind. Hier wird die Zinsersparnis weniger durch die h├Âheren Kaufpreise aufgebraucht.

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Kosten eines Volltilgerdarlehens

Die monatlichen Raten sind bei einem Volltilgerdarlehen h├Âher als zum Beispiel bei einem Annuit├Ątendarlehen. So liegt die Anfangstilgung bei einem Annuit├Ątendarlehen zumeist bei einem Prozent. Das f├╝hrt dazu, dass am Ende der Zinsbindung eine relativ hohe Restschuld ├╝brigbleibt. Anders beim Volltilgerdarlehen, bei dem die gesamte Darlehenssumme ├╝ber die Laufzeit abgezahlt wird. Das erh├Âht zwar die monatliche Belastung, verringert aber im Gesamtvergleich auch die Zinskosten.

Wie hoch die Monatsrate f├╝r den Kreditnehmer ausf├Ąllt, h├Ąngt von der individuellen finanziellen Situation ab. Grundlage ist der Betrag, den dieser monatlich stemmen kann. Daraus ergeben sich im Zusammenhang mit der Darlehensh├Âhe die Laufzeit und der Tilgungssatz des Volltilgerdarlehens.

H├Âhe des Volltilgerdarlehens: Ausgangspunkt ist die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Kreditnehmer schuldenfrei sein m├Âchte. Daraus leiten sich Tilgungsh├Âhe und Laufzeit ab und damit auch die monatliche Kreditrate. Je k├╝rzer die Laufzeit bei einem Volltilgerdarlehen, desto h├Âher die monatliche Tilgungsrate.

Da die monatliche Tilgung in der Regel h├Âher und die Laufzeit niedriger als beim Annuit├Ątendarlehen ist, bieten Banken das Volltilgerdarlehen gew├Âhnlich zu g├╝nstigeren Zinsen an. Das wirkt sich auch auf die Gesamtzinskosten aus. Diese sind aufgrund der schnelleren Kreditr├╝ckf├╝hrung in der Regel g├╝nstiger als bei anderen Finanzierungsm├Âglichkeiten.

Vorteile eines Volltilgerdarlehens

Der wesentliche Vorteil eines Volltilgerdarlehens ist die Planungssicherheit. Aus der vereinbarten Laufzeit und der Zinsbindung ergibt sich die monatliche Belastung. Diese bleibt ├╝ber die gesamte Laufzeit gleich. Baufinanzierer wissen somit genau, welche monatlichen Tilgungsraten auf sie zukommen und wann die Immobilie abbezahlt sein wird. Dies ist der n├Ąchste Vorteil: Am Ende der Laufzeit bleibt keine Restschuld ├╝brig. Die Frage einer Anschlussfinanzierung entf├Ąllt.

Vorteile auf einen Blick:

  • Planbarkeit
  • feste Laufzeit
  • feste monatliche Tilgung
  • keine Restschuld
  • geringere Zinskosten
  • keine Anschlussfinanzierung

Nachteile eines Volltilgerdarlehens

Die Kehrseite der hohen Planungssicherheit ist die mangelnde Flexibilit├Ąt eines Volltilgerdarlehens. Denn dieses ist von Anfang bis Ende durchkalkuliert. Eine Verringerung der monatlichen Raten oder ein Aussetzen der Ratenzahlungen sind nicht vorgesehen. Das gilt zumeist auch f├╝r die M├Âglichkeit einer Sondertilgung (ohne Aufpreis), mit der die Laufzeit zus├Ątzlich verk├╝rzt werden kann. Auch ist ein Wechsel der finanzierenden Bank ausgeschlossen.

Sollte sich das Zinsniveau g├╝nstiger als vereinbart entwickeln, kann dies nicht f├╝r das Volltilgerdarlehen genutzt werden. Eine Umschuldung zu besseren Konditionen ist nicht vorgesehen. Allerdings gilt auch hier die gesetzliche K├╝ndigungsfrist. Das hei├čt: Nach einer Laufzeit von zehn Jahren k├Ânnen Kreditnehmer gem├Ą├č Paragraph 489 B├╝rgerliches Gesetzbuch (BGB) von ihrem Sonderk├╝ndigungsrecht Gebrauch machen ÔÇô ein Recht, das den Banken ├╝brigens nicht zusteht.

Sonderk├╝ndigungsrecht: Kreditnehmer k├Ânnen nach zehn Jahren Laufzeit auch einen l├Ąnger laufenden Kredit- oder Darlehensvertrag ganz oder in Teilen k├╝ndigen. Dies muss innerhalb einer sechsmonatigen K├╝ndigungsfrist erfolgen. In diesem Fall entf├Ąllt die Vorf├Ąlligkeitsentsch├Ądigung f├╝r die finanzierende Bank.

Nachteile auf einen Blick:

  • geringe Flexibilit├Ąt
  • h├Âhere Tilgungsrate
  • kein Anbieterwechsel
  • Zusatzbelastung bei Ausfall von Raten

Entscheidende Kriterien bei einem Volltilgerdarlehen

Ob ein Volltilgerdarlehen die richtige Wahl ist, h├Ąngt von den finanziellen M├Âglichkeiten des Immobilienk├Ąufers ab. Dieser bindet sich in der Regel f├╝r zehn, f├╝nfzehn oder zwanzig Jahre an die festgelegten Konditionen eines finanzierenden Instituts. Die Kreditnehmer sollten ├╝ber ein ├╝ber Jahre gesichertes und entsprechend hohes Einkommen verf├╝gen. Zum Beispiel kann sich die Einkommenssituation mit dem Eintritt in das Rentenalter ├Ąndern, so dass es gegebenenfalls schwieriger wird, die monatlichen Raten zu zahlen.

├ťbrigens: Mittlerweile ist rund jede zehnte abgeschlossene Finanzierung f├╝r einen Bau oder Kauf ein Volltilgerkredit, ergaben Auswertungen des Vermittlers von Baufinanzierungen, Interhyp, Deutschlands gr├Â├čtem Vermittler f├╝r private Baufinanzierungen. Bei den Anschlussfinanzierungen sind es sogar ├╝ber drei├čig Prozent. 2013 waren noch rund sieben Prozent aller Erstfinanzierungen und nur 17 Prozent aller Anschlussfinanzierungen Volltilgerkredite.

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