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Nebenkostenabrechnungen – Fehler, die Mietern Geld bringen

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Prüfen lohnt  

Nebenkostenabrechnungen – die häufigsten Fehler

10.08.2018, 13:59 Uhr | sm, t-online.de

Nebenkostenabrechnungen – Fehler, die Mietern Geld bringen. Wasserzähler: Die Nebenkosten werden entweder nach einem Verteilerschlüssel oder nach Wohnfläche abgerechnet, Wasser und Abwasser nach Verbrauch. (Quelle: Getty Images/deepblue4you)

Wasserzähler: Die Nebenkosten werden entweder nach einem Verteilerschlüssel oder nach Wohnfläche abgerechnet, Wasser und Abwasser nach Verbrauch. (Quelle: deepblue4you/Getty Images)

Der Nebenkostenabrechnung sehen viele Mieter mit Schrecken entgegen. Nicht selten werden erhebliche Nachzahlungen gefordert. Doch längst nicht jede der jährlich verschickten Betriebskostenabrechnungen hält einer genauen Überprüfung stand.

Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist rund die Hälfte alle Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft. Vor allem wenn hohe Nachzahlungen gefordert werden, sollten Mieter sich die Zahlen genauer ansehen. Grundsätzlich müssen Mieter nur die Betriebskosten zahlen, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden. Aber auch das ist kein Freibrief für Vermieter, alles auf die Mieter umzulegen.

Nebenkosten – das darf auf Mieter umgelegt werden

Folgende Kosten können im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden:

  • Heizungs-, Wasser- und Warmwasserkosten
  • Kosten für einen Aufzug
  • Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung
  • Grundsteuer
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege
  • Hauswart/Hausmeister
  • Antenne oder Kabelfernsehen
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung 
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen (keine Rechtschutzversicherungen)
  • Kosten für gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküche, Sauna etc.

Nebenkosten stehen unter dem Wirtschaftlichkeitsvorbehalt. Das bedeutet, dass nur angemessene und wirklich erforderliche Kosten den Mietern in Rechnung gestellt werden dürfen. So gab beispielswiese das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Mieter Recht, der sich gegen zu hohe Hausmeisterkosten zur Wehr setzte. Der Hausmeister war in Vollzeit beschäftigt worden, ohne dass ein entsprechender Bedarf bestand. Zwei Drittel der berechneten Kosten erhielt der Mieter deshalb zurück (Az.: I-24 U 115/12).

Formfehler – Nebenkostenabrechnung werden unwirksam

Für Betriebskostenabrechnung gelten Mindestanforderungen, die bei der Abrechnung beachtet werden müssen. Sie darf maximal zwölf Monate umfassen und muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes gestellt sein. Sie muss zudem eindeutig und nachvollziehbar sein. Das heißt: Der Vermieter muss alle Positionen einzeln abrechnen. Neben der Gesamtsumme müssen in der Abrechnung auch die individuellen Nebenkosten je Mieter oder Mieteinheit ersichtlich sein.

Betriebskosten: Nebenkosten werden nach einem Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt – entweder nach Anzahl der Mieter oder entsprechend der Wohnfläche. Wurde im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, gilt die Wohnfläche als Grundlage der Nebenkostenabrechnung.

Zur Nachvollziehbarkeit ist der Vermieter verpflichtet, den Umlageschlüssel anzugeben und die Rechenwege offen darzulegen. Erfüllt eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam. Die formelle Richtigkeit ist aber nicht das Einzige, auf das geachtet werden muss.

Betriebskosten – die wahre Wohnfläche entscheidet

Anfang 2018 stärkte der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter bei der Nebenkostenabrechnung. Die Karlsruher Richter stellten fest, dass es bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, nicht auf die im Mietvertrag vertraglich vereinbarte Größe der Wohnung. Damit gilt der Grundsatz für Mieterhöhungen nunmehr auch für die Berechnung der Betriebs- und Heizkosten. Das bedeutet auch: Weicht die Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach unten ab, können sowohl die Miete als auch die Betriebskosten angepasst werden (BGH AZ. VIII ZR 220/17).

Heizkosten – der größte Posten in der Nebenkostenabrechnung

Vor allem bei der Heizkostenabrechnung können Fehler erheblich zu Buche schlagen. Weicht der in Rechnung gestellte Verbrauch deutlich von den Verbrauchswerten der Vorjahre ab, sollte man genauer hinsehen.

Bewohnt man seine Wohnung noch nicht lange und hat deshalb keine Vergleichswerte, kann man sich am Betriebskostenspiegel orientieren, den der Deutsche Mieterbund (DMB) jährlich herausgibt. Dieser weist die durchschnittlich gezahlten Nebenkosten deutscher Mieter pro Quadratmeter und Monat aus.

Zwar können die eigenen Kosten davon abweichen, etwa in einem unsanierten Altbau. Wenn aber die in Rechnung gestellten Heizkosten deutlich über den im Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten liegt, obwohl das Mietobjekt laut Energieausweis einen hohen energetischen Standard hat, sind Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung angebracht. Aktuelle Zahlen zum Betriebskostenspiegel finden Sie hier.

Wasser- und Heizungskosten: Die Kosten für Warm- und Kaltwasser sowie für die Heizung werden in der Regel verbrauchsabhängig mit Hilfe von gebührenpflichtigen Wasseruhren abgerechnet.

Bei Ungereimtheiten sollte man prüfen, ob der Verteilerschlüssel stimmt. Denn: Bei die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest wird nach der Wohnfläche berechnete, betont der DMB. Die Ausnahme: Sind in allen Wohneinheiten Zähler vorhanden, müssen Wasser und Abwasser gänzlich nach Verbrauch abgerechnet werden.

Nebenkostenabrechnung – häufige Fehler

Neben den Wasser- und Heizungskosten heißt es aufgepasst bei folgenden Posten:

  • Wartungskosten
  • Renovierungskosten
  • Gewerbekosten
  • Doppelte Anrechung

Genau hinsehen sollte man auch bei Wartungskosten. Zwar zählen diese generell zu den umlagefähigen Betriebskosten. Nicht selten werden unter diesem Posten aber auch Reparaturkosten dem Mieter in Rechnung gestellt, die vom Vermieter zu tragen sind. Das bedeutet: Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wird zum Beispiel bei der Wartung des  Aufzugs gleichzeitig etwas am Fahrstuhl repariert, hat die Kosten hierfür allein der Vermieter zu tragen. Im Zweifel können Mieter Einsicht in die Original-Rechnung verlangen.

Auch Verwaltungskosten, seien es Bankgebühren, Porto- und Telefonkosten oder Kosten für Hausverwaltung, müssen nicht vom Mieter getragen werden, finden sich aber dennoch auf mancher Nebenkostenabrechnung.

Außerdem sollte man aufpassen, dass kein Posten mehrfach berechnet wird. Wenn für Aufgaben wie Treppenhausreinigung oder die Pflege der Grünanlagen ein Hausmeister angestellt ist, darf dafür nicht zusätzlich auch nochmal ein externer Dienstleister abgerechnet werden.

Gewerbeeinheiten – Vorsicht vor höheren Nebenkosten

Eine besonders sorgfältige Prüfung der einzelnen Posten der Betriebskostenabrechnung empfiehlt sich ebenfalls, wenn im Mietshaus auch Gewerbeeinheiten untergebracht sind. Diese verursachen zumeist höhere Betriebskosten, die aus den Betriebskostenabrechnungen für die Mieter herausgerechnet werden müssen. Dazu zählen unter anderem die Kosten für die Müllabfuhr.

Das gilt auch für den Posten der Grundsteuer. Gewerberäume können teurer vermietet werden als Wohnräume, was sich auf den Einheitswert und damit auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt. Daher kann es in solchen Wohnanlagen notwendig sein, dass die Grundsteuer aufgeteilt und nur der Teil auf die Wohnungsmieter umgelegt wird, der tatsächlich auf die Wohnräume entfällt.

Bei Fehlern – Nebenkostenabrechnung widersprechen

Wie sollen sich Mieter verhalten, wenn ihnen Unstimmigkeiten in der Abrechnung auffallen? Mieter haben das Recht, bei Unstimmigkeiten die Originalbelege einzusehen. Sind die Einwände berechtigt, kann der Mieter die Zahlung der Nebenkosten entsprechend kürzen oder verweigern. Dies sollte auf jeden Fall schriftlich erklärt und begründet werden.

Verwendete Quellen:
  • Bundesgerichtshof (BGH)
  • Deutscher Mieterbund (DMB)
  • Berliner Mieterverein
  • dpa-tmn
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

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