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Hypothek und Grundschuld: Unterschied einfach erklärt


Grundpfandrecht beim Immobilienerwerb
Hypothek und Grundschuld: Der Unterschied verständlich erklärt

t-online, Günter Beus

Aktualisiert am 18.12.2023Lesedauer: 3 Min.
imago images 0334398900Vergrößern des BildesBei einem Immobilienkauf gilt es zwischen Grundschuld und Hypothek zu unterscheiden. (Quelle: IMAGO/imageBROKER/Oleksandr Latkun/imago-images-bilder)
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Mit einer Hypothek oder Grundschuld setzen Sie Ihre Immobilie bei einer Baufinanzierung als Sicherheit ein. Wir erklären den Unterschied.

Haben Sie schon einmal eine Immobilie erworben, sind Ihnen die Besonderheiten des Kaufs bewusst: In Deutschland sind alle Grundstücke im Katasteramt verzeichnet. Die Eigentumsübertragung ist im Grundbuch der Immobilie vermerkt. Im Grundbuch lassen sich außerdem besondere Rechte und die Vergabe von Sicherheiten nachvollziehen. Die Sicherheit wird als Hypothek oder Grundschuld eingetragen.

Grundpfandrecht: Sicherheiten an Immobilien

Häufig steht der Begriff Hypothek synonym für eine Immobilienfinanzierung. Fachlich richtig ist, dass es sich um ein Grundpfandrecht handelt. Es wird im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen, um eine Finanzierung abzusichern. Sind Sie als Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage, die Darlehensraten zu zahlen, hat der Gläubiger das Recht, die Immobilie zu versteigern. Das Grundpfandrecht kennt drei Formen: Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld.

Grundschuld – Bedeutung und Ablauf

Mit einer Grundschuld sichern Sie eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ab. Wenn Sie als Darlehensnehmer Ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen, hat die Bank damit die Möglichkeit, bei der betroffenen Immobilie eine Zwangsversteigerung durchzuführen,

Wollen Sie eine Grundschuld eintragen zu lassen, gibt es einige notwendige Schritte. Zunächst wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung erstellt. Anschließend braucht der Notar eine Belastungsvollmacht vom Verkäufer. Zusätzlich stellt Ihnen die Bank das Grundschuldbestellungsformular bereit, das Sie ausfüllen und an den Notar senden. Erst dann findet ein Termin beim Notar statt, damit Sie die Grundschuldbestellungsurkunde unterschreiben können. Diese wird an das Grundbuchamt weitergeleitet, welches schließlich den Eintrag im Grundbuch vornimmt.

Bei der Eintragung gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Die Buchgrundschuld wird mit Einwilligung des Grundstückeigentümers in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sie ist inzwischen die bevorzugte Form der Grundschuld.
  • Bei der Briefgrundschuld händigt der Notar zusätzlich zur Grundbucheintragung einen Grundschuldbrief aus. Dieser lässt sich durch Weitergabe auf einen anderen Gläubiger übertragen, ohne einen neuen Eintrag im Grundbuch zu veranlassen. Nur der Inhaber des Dokuments kann eine Forderung geltend machen, was ein wesentlicher Nachteil ist.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bildet in § 1191 den gesetzlichen Rahmen für die Grundschuld. Bei ihrem Eintrag finden neben der Darlehenssumme auch Zinsen, mögliche Verzugszinsen sowie Nebenleistungen Berücksichtigung. Diese kann der Gläubiger bei notleidenden Darlehen ebenfalls beanspruchen. Das Datum der Eintragung stellt eine Rangordnung dar, wenn es bei einer Zwangsversteigerung mehrere Grundschulden von unterschiedlichen Gläubigern gibt.

Wichtig: Eine Grundschuld lässt sich unabhängig von einer konkreten Verpflichtung eintragen und somit für weitere mögliche Finanzierungen als Sicherheit verwenden.

Hypothek

Auch bei der Hypothek erfolgt die Absicherung durch einen Grundbucheintrag der Belastung. Folgende Möglichkeiten gibt es:

  • Die Tilgungshypothek vereinbart die jährlichen Beträge und Zahlungsweisen (gewöhnlich monatlich).
  • Die Festhypothek legt Zinssatz und Laufzeit fest.
  • Bei der variablen Hypothek richtet sich der Zinssatz nach den Entwicklungen am Kapitalmarkt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bildet in § 1113 den gesetzlichen Rahmen für die Hypothek.

Wichtig: Eine Hypothek basiert grundsätzlich auf einer konkreten Verpflichtung. Sie ist an ein bestimmtes Darlehen und dessen Bedingungen gebunden. Die Grundlage der Hypothek entfällt nach Tilgung der Darlehensschuld. Sie lässt sich nicht für weitere Finanzierungen verwenden.

Rentenschuld

Dieses Grundpfandrecht garantiert das Recht, über einen festgelegten Zeitraum zu regelmäßigen Terminen eine definierte Geldrente aus dem Wert des Grundstücks zu erhalten. Die Rentenschuld hat heute kaum noch Bedeutung.

In Deutschland überwiegen Buchgrundschulden

Die Buchgrundschuld hat sich als Grundpfandrecht seit einigen Jahrzehnten durchgesetzt.

Eine Hypothek erlischt nach Tilgung des Darlehens und wandelt sich gem. § 1177 BGB in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um. Diese Grundschuld bleibt quasi als Platzhalter im Grundbuch vermerkt und der Immobilieneigentümer kann sie für künftige Kredite flexibel wiederverwenden.

Verwendete Quellen
  • Bundesnotarkammer: "Grundschulden und Hypotheken"
  • finanztip.de: "So funktioniert die Hypothek"
  • schuldnerberatung.de: "Das Wichtigste zur Grundschuldeintragung"
  • Eigene Recherche
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