Immobilienpreise und Zinssenkung: Sollte man jetzt ein Haus kaufen?

So günstig war die Gelegenheit schon lange nicht mehr: Gesunkene Bauzinsen und ein Preissturz machen Immobilien wieder erschwinglicher. Doch wie lange noch?

Zinswende, Heizungstauschdebatte – nach einem jahrelangen Anstieg sind die Preise für Immobilien zuletzt stark gefallen. Gleichzeitig nimmt der Markt die erwartete Leitzinssenkung im Sommer schon vorweg, was auch die Lage bei den Bauzinsen entspannt hat. Bietet sich jetzt also eine gute Gelegenheit, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen?

Ja, sagen Stefan Hillbrand, Vorstand von Interhyp, Deutschlands größtem Baukreditvermittler, und Alexander Surminski, CEO von immocation, der größten Aus- und Weiterbildungsplattform für Immobilieninvestoren. Allerdings sollten sich Kaufwillige nicht allzu viel Zeit lassen.

t-online: Herr Hillbrand, Herr Surminski, nach dem historischen Preisrückgang im vergangenen Jahr werden Immobilien erstmals seit Monaten wieder leicht teurer. Müssen Kaufinteressierte jetzt schnell sein?

Stefan Hillbrand: Es gibt jedenfalls keinen Grund, zu warten. Dass die Preise seit Anfang des Jahres wieder leicht anziehen, liegt an der gestiegenen Nachfrage. Und die wiederum ergibt sich aus den gesunkenen Zinsen, den hohen Mieten und den leicht gestiegenen Einkommen. Die hohe Nachfrage trifft aktuell noch auf ein ausreichend großes Angebot. Daher ist gerade ein sehr guter Zeitpunkt, sich mit einem Immobilienkauf zu beschäftigen.

Überstürzen sollte man eine so große Entscheidung aber auch nicht. Von welchen Immobilien sollte man lieber die Finger lassen?

Alexander Surminski: Was für manche Käufer herausfordernd sein kann, sind Immobilien in schlechtem energetischen Zustand. Gerade die sind derzeit aber besonders günstig zu haben. Für versierte Investoren ergeben sich da Chancen. Wer schon weiß, wie eine Sanierung abläuft, schnell Handwerker organisieren kann und Fördermittel nutzt, für den kann auch ein weniger energieeffizientes Gebäudes eine gute Wahl sein. Für unerfahrene Eigenheimkäufer kann es aber ein Fass ohne Boden werden.

Hillbrand: Und ganz unabhängig von der Art der Immobilie gilt natürlich, dass jeder seine finanzielle Situation im Detail durchrechnen sollte. Die meisten Banken verlangen, dass die Nebenkosten aus dem Eigenkapital gedeckt werden können. Je nach Bundesland sind das bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Wer zusätzliches Eigenkapital hat, verbessert seine Konditionen. Außerdem muss die Rate ins Haushaltsbudget passen. Aber auch da helfen die gesunkenen Zinsen, dass Baufinanzierungen wieder machbarer werden.

Macht es eigentlich einen Unterschied, ob ich eine Immobilie zum Selbstbewohnen kaufen will oder nach einer Kapitalanlage suche? Muss ich bei der Entscheidung auf andere Kriterien achten?

Hillbrand: Grundsätzlich muss in beiden Fällen die Kalkulation stimmen. Beim Eigenbedarf ist aber die emotionale Komponente stärker. Da geht es ums eigene Zuhause, um die Frage, wo meine Kinder aufwachsen sollen. Das ist oft eine Entscheidung fürs Leben, die gut überlegt sein will.

Wie lange können sich Kaufinteressierte denn Zeit lassen, bevor ihnen jemand anderes ein Haus oder eine Wohnung vor der Nase wegschnappt?

Surminski: Nicht mehr so lange, wie das zum Beispiel noch 2022 der Fall war. Im letzten Quartal 2023 dauerte es bei Häusern im Schnitt 32 Tage, bis ein Angebot wieder deaktiviert wurde, bei Wohnungen 43 Tage. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres konnte man sich mitunter bis zu drei Monate Zeit lassen. Vor der Energiekrise wiederum war es teilweise so, dass manche Immobilien noch am selben Tag wieder weg waren.

Hillbrand: Wobei das nicht bedeutete, dass sie dann schon verkauft waren. Die Verkäufer hatten bloß schon genug Anfragen erhalten. In den anschließenden Verhandlungen war es damals zudem häufig so, dass der Preis sogar noch gestiegen ist. Heute sehen wir exakt das Gegenteil. Kunden haben jetzt wieder die Chance, den Preis zu drücken.

Wie viel Rabatt kann ich mir denn heraushandeln?

Surminski: Wenn jemand verkaufen muss, ist die Verhandlungsbereitschaft natürlich größer. Dann sind auch schon mal deutliche Preisabschläge drin. Aber grundsätzlich müssen wir davon ausgehen, dass der Boden jetzt gefunden ist und die Preise nicht weiter fallen. Eher im Gegenteil, denn das Interesse nimmt stark zu – auch begünstigt durch weiter steigende Mieten.

Die Immobilienpreise sind das eine, die Zinsen das andere. Was sagen Sie Kaufinteressierten, die noch abwarten, weil sie auf sinkende Zinsen spekulieren?

Surminski: Ich rate grundsätzlich davon ab, mit Immobilien zu spekulieren. Bei guter Bonität bekommen Sie schon jetzt Bauzinsen von 3,5 bis 3,7 Prozent. Sollte die Inflation weiter runtergehen und die Zinsen mit ihr, gehen auf der anderen Seite die Immobilienpreise wieder hoch.

Hillbrand: Und selbst wenn die Europäische Zentralbank die Leitzinsen senkt, heißt das nicht unbedingt, dass auch die Bauzinsen sinken. Der Markt preist bereits ein, dass die EZB diesen Schritt gehen wird. Deshalb sind die Zinsen in den vergangenen Monaten schon um zwischenzeitlich rund 0,8 Prozentpunkte zurückgegangen. Wahrscheinlicher ist, dass sie jetzt stabil bleiben. Es lohnt sich also nicht, zu warten.

Eine Studie des Makler-Franchiseunternehmens Remax zeigte kürzlich, dass der Kaufgrund Nummer eins zwar weiterhin Eigenbedarf ist, dass aber Kaufwillige unter 25 Jahren deutlich häufiger an einer Kapitalanlage interessiert sind als andere Altersgruppen. Sehen Sie diese Entwicklung auch?

Hillbrand: Ja, das lässt sich auch aus unseren Zahlen ablesen. Zum einen ist der Anteil an Kapitalanlegern in den vergangenen Jahren generell gestiegen – von 16 auf 25 Prozent. Zum anderen ist das Durchschnittsalter der Kapitalanleger von 46 auf 42 Jahre gesunken. Da gibt es ein wachsendes Interesse, auch durch Communitys wie immocation.

Spielen auch die sozialen Medien eine Rolle? Dort tummeln sich ja inzwischen diverse Influencer, die sich auf Finanzthemen spezialisiert haben.

Surminski: Auf jeden Fall. Gerade bei der jüngeren Generation ist angekommen, dass die Rente nicht mehr sicher ist und man selbst etwas tun muss. Meist ist dann die Rede vom ETF-Sparplan. Aber wer sich ernsthaft mit seiner Altersvorsorge auseinandersetzt, wird an Immobilien nicht vorbeikommen. Als Kapitalanlage zahlen sie sich quasi von selbst über die Mieteinnahmen ab und am Ende steht ein fertiger Vermögenswert da.

Den man sich aber erst einmal leisten können muss.

Surminski: So viel Eigenkapital braucht es dafür gar nicht. Es reicht, die Nebenkosten stemmen zu können und ein gutes Nettoeinkommen zu haben. Als Kapitalanleger profitiert man zudem von Steuervorteilen, da Sie viele Kosten rund um die Immobilie absetzen können.

Käufern für den Eigenbedarf ist das nicht möglich. Muss die Politik mehr tun, um den Immobilienerwerb zu fördern?

Hillbrand: Was uns alle umtreiben sollte, ist die Flaute beim Neubau. Beim Bestand ist die Nachfrage wieder sehr hoch, doch der Neubau springt noch nicht an. Den wieder in Fahrt zu bringen, muss Ziel der Politik sein. Nur das hilft gegen knappen Wohnraum und steigende Mieten. Bauen, Bauen, Bauen.

Surminski: Ganz genau. Das Angebot muss größer werden. Wir brauchen keine Anpassungen ringsherum wie den Mietendeckel. Auch Unsicherheiten wie beim Heizungsgesetz sind kontraproduktiv. Was wir brauchen, ist bessere Planbarkeit. Dann wird nicht nur der Bestand wieder attraktiv, sondern auch der Neubau.

Herr Hillbrand, Herr Surminski, wir danken Ihnen für das Gespräch.