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Ja, die Redaktion hat fĂŒr diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Lassen Sie das Zinstief nicht zur Schuldenfalle werden

Von t-online, sm

Aktualisiert am 22.04.2019Lesedauer: 3 Min.
Immobilienkredit: Niedrige Zinsen sind verlockend, niedrige Tilgungsraten auch. Doch das kann am Ende teuer werden.
Immobilienkredit: Niedrige Zinsen sind verlockend, niedrige Tilgungsraten auch. Doch das kann am Ende teuer werden. (Quelle: venuestock/getty-images-bilder)
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Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase sind Kredite fĂŒr das Eigenheim weiterhin gĂŒnstig. Das billige Baugeld hat allerdings einen dicken Pferdefuß: Das Darlehen kann zur Endlos-Schuldenfalle werden.

Das Wichtigste im Überblick


  • AnnuitĂ€tendarlehen: Gleich bleibende Raten
  • Sondertilgung: Entschuldungsturbo
  • Hoher Tilgungssatz: Zinsen sparen
  • Anschlussfinanzierung: neue Zinssituation möglich
  • VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung: Sondertilgung anrechnen

Niedrige Bauzinsen lassen den Traum von den eigenen vier WĂ€nden fĂŒr viele Wirklichkeit werden. Was Kreditnehmer jedoch in der Regel unterschĂ€tzen: Je niedriger der Zins ausfĂ€llt, desto lĂ€nger dauert das Abbezahlen des Darlehens.

AnnuitÀtendarlehen: Gleich bleibende Raten

Wie lange es dauern kann, bis ein Baukredit vollstĂ€ndig getilgt ist, rechnet der MĂŒnchner Online-Vermittler Interhyp in einer Modellrechnung vor: In einem Zinsumfeld von sechs Prozent brauchen Kreditnehmer durchschnittlich rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer Standardtilgung von einem Prozent vollstĂ€ndig zurĂŒckzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von etwa vier Prozent und dem gleichen Tilgungssatz dauert es etwa zehn Jahre lĂ€nger bis zur Schuldenfreiheit.

Der Grund fĂŒr die lĂ€ngere Laufzeit im Zinstief ist die gleich bleibende Rate eines AnnuitĂ€tendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen.

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AnnuitĂ€tendarlehen: Bei dieser Darlehensform bleiben die monatlichen Raten (bestehend aus dem Zins und dem Tilgungsanteil) ĂŒber die Laufzeit des Darlehens konstant. Das heißt, der vertraglich vereinbarte Zinssatz verĂ€ndert sich nicht.

Sondertilgung: Entschuldungsturbo

Eine Möglichkeit, das Baudarlehen frĂŒher abzubezahlen, sind außerplanmĂ€ĂŸige Sondertilgungen – zum Beispiel ĂŒber fĂŒnf oder gar zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Der Vorteil von Sondertilgungen ist ihre FlexibilitĂ€t. Die Option kann, aber muss nicht gezogen werden. Sie bietet sich an, wenn sich zum Beispiel das Einkommen im Laufe der Jahre gut entwickelt, wenn Sonderzahlungen vom Chef anstehen oder eine Erbschaft zu erwarten ist.

Wie sich das Zusatztilgen lohnen kann, selbst wenn es nur ein einziges Mal genutzt wird, zeigt folgendes Rechenexempel: Zahlt ein Bauherr nach fĂŒnf Jahren die Summe von 10.000 Euro auf einen Schlag zurĂŒck, verkĂŒrzt sich die Gesamtlaufzeit eines 200.000 Euro-Darlehens bereits um 3,5 Jahre. Außerdem gespart: 2.800 Euro Zinskosten. Kann der Bauherr noch frĂŒher, nĂ€mlich schon nach zwei Jahren seine Kreditschuld um diese Summe drĂŒcken, wird er vier Jahre schneller schuldenfrei. Und spart sage und schreibe 4.800 Euro ein.

Gut zwei Drittel aller Kreditnehmer haben den Entschuldungsturbo laut Interhyp tatsĂ€chlich in ihrem Vertrag stehen. Doch nur die wenigsten nutzen ihre Sondertilgungschancen und legen ĂŒbriges Geld lieber auf die hohe Kante. Dies ist in Zeiten magerer Guthabenzinsen keine gute Idee. Besser als damit einen hohen Kredit zu senken, lĂ€sst sich das Ersparte derzeit nicht anlegen. Ein schnelles Abbezahlen eines Baukredits ist derzeit besser als jeder Sparvertrag.

Hoher Tilgungssatz: Zinsen sparen

Wer glaubt, Sondertilgungen nicht aufbringen zu können, sollte sich zumindest einen möglichst hohen Tilgungssatz leisten. Bei der Finanzierung allein auf eine gĂŒnstige Monatsrate zu schauen, ist auch im Zinstief nicht ratsam. Dabei gilt: Je höher der monatliche Zahlungsbetrag, desto höher die Tilgungsrate. In Zeiten niedriger Zinsen gilt dies umso mehr.

Tipp: Jeder, der es sich leisten kann, sollte einen höheren Tilgungssatz wĂ€hlen. Nur mit mindestens zwei Prozent kann der Baukredit in einem ĂŒberschaubaren Zeitraum von rund 25 Jahren abbezahlt werden. Im Zweifel kann auch eine Anpassung des Tilgungssatzes – je nach Situation – vertraglich vereinbart werden.

Ein Beispiel: Wer ein Darlehen fĂŒr 150.000 Euro zum Zinssatz von 4,35 Prozent abschließt mit der klassischen Ein-Prozent-Tilgung, braucht fast 39 Jahre, bis er seine Schulden komplett los ist. Bei einer Tilgung mit 2,0 Prozent ist der Bauherr oder ImmobilienkĂ€ufer im Idealfall seine Verpflichtung zwölf Jahre frĂŒher los und hat knapp 57.000 Euro Zinsen gespart.

Anschlussfinanzierung: neue Zinssituation möglich

Ein weiterer Aspekt, der beim Abschluss eines Bauvertrages leicht vergessen beziehungsweise weit in die Zukunft geschoben wird, ist die Anschlussfinanzierung. LĂ€uft ein Kreditvertrag aus und ist der Kredit noch nicht komplett abbezahlt, muss eine Anschlussfinanzierung her. Das Problem: Wer im Zinstief zu niedrig tilgt, könnte dann eine böse Überraschung erleben. Zum einen ist noch ein großer Teil des Kredites zu tilgen. Zum anderen kann sich die Zinslage dann gedreht haben.

Sind die Zinsen Jahre spĂ€ter zum Beispiel auf ein durchschnittliches Niveau von 6,5 Prozent geklettert, dĂŒrfte die Monatsrate fĂŒr die nach wie vor hohe Restschuld kaum mehr zu bezahlen sein.

VorfÀlligkeitsentschÀdigung: Sondertilgung anrechnen

Kreditnehmer, die das Recht auf Sondertilgung vertraglich verankert haben, mĂŒssen am Ende weniger VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung an die Banken zahlen.

VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung: Diese wird in der Regel fĂ€llig, wenn ein aufgenommenes Darlehen frĂŒher als vertraglich vereinbart an die Bank zurĂŒckgezahlt wird. Hiermit werden die entgangenen Zinseinnahmen fĂŒr die Bank kompensiert.

Hat ein Kunde das Recht auf Sondertilgungen, mĂŒsse die Bank so kalkulieren, als ob dieser seine Extra-Tilgungsoption wĂ€hrend der restlichen Zinsbindung voll ausschöpfen wĂŒrde – so ein Urteil des Landgerichts Darmstadt (AZ: 25 S 43/06). Da die Bank auch bei einer Sondertilgung weniger Zinseinnahmen hĂ€tte, wĂ€re ihr Zinsverlust bei vorzeitiger RĂŒckzahlung geringer. Sprich: Die noch ausstehenden Möglichkeiten einer Sondertilgung mĂŒssen auf die VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung angerechnet werden.

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