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Baufinanzierung: Zinsen, Laufzeit und Nebenkosten entscheiden

Von t-online, sm

Aktualisiert am 25.06.2020Lesedauer: 4 Min.
Paar blickt auf Rohbau: Auch bei niedrigen Zinsen mĂĽssen Bauherren beim Immobilienkredit auf die Konditionen achten.
Paar blickt auf Rohbau: Auch bei niedrigen Zinsen mĂĽssen Bauherren beim Immobilienkredit auf die Konditionen achten. (Quelle: skynesher/getty-images-bilder)
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Niedrige Zinsen beflĂĽgeln den Traum vom Eigenheim. Auf der anderen Seite ziehen die Preise fĂĽr Immobilien weiter an. Das bedeutet fĂĽr die kĂĽnftigen Immobilienbesitzer nĂĽchtern zu kalkulieren. Worauf es dabei ankommt.

Das Wichtigste im Ăśberblick


Der Traum von den eigenen vier Wänden sollte auf einer soliden Finanzbasis stehen. Das gilt für den Kauf einer Bestandsimmobilie sowie den Neubau einer Immobilie. Dabei sind einige Aspekte vorab zu klären, damit der Traum von der Immobilie nicht zum Albtraum wird.


Fünf Spartipps für Käufer und Eigentümer

Tipp 1: Lange Zinsbindung. Ist das Zinsniveau niedrig, ist es sinnvoll, sich so lange wie möglich festzulegen – 15 Jahre oder mehr. Zwar steigt mit längerer Zinsbindung auch der Zinssatz, dafür haben Käufer aber die Gewissheit, dass sich die Zinsen in dieser Zeit nicht ändern.
Tipp 2: Kredite vergleichen. Auch wenn die Zinsen niedrig sind: Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, das erstbeste Kreditangebot zu unterschreiben. Selbst kleine Unterschiede in den Konditionen führen dazu, dass Sie Tausende Euro an Zinsen sparen können.
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Finanzrahmen: Je mehr Eigenkapital, desto besser

Bevor Käufer oder Bauherren damit beginnen, sich die Immobilienangebote anzusehen oder ein passendes Grundstück zu suchen, sollten sie ihren eigenen finanziellen Rahmen abstecken. Die Kernfrage: Wie viel Geld bekomme ich selbst als Eigenkapital zusammen und wie viel Geld muss ich mir bei einer Bank als Fremdkapital leihen?

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In den meisten Fällen gilt: Ohne Eigenkapital geht nichts. Je mehr Eigenkapital ein Immobilienkäufer mitbringt, desto besser. Zwar gibt es auch Kreditinstitute, die eine Finanzierung zu 100 Prozent anbieten, doch das wird in der Regel unverhältnismäßig teuer. Grund sind die Zinsen für das Baudarlehen, die zusammen mit der Höhe des Fremdkapitals ansteigen.

Eigenkapital: Je höher das Eigenkapital der Immobilienkäufer, desto niedriger die Zinsen für den Immobilienkredit. Mehr zur notwendigen Höhe des Eigenkapitals lesen Sie hier.

Daher könne es ratsam sein, Geldanlagen – bis auf eine Sicherheitsreserve – flüssig zu machen. Denn Banken sind großzügiger, wenn sie die Immobilie nicht bis zum letzten Dachziegel beleihen müssen.

Nebenkosten: Zusatzkosten beim Hauskauf

Neben dem Preis für die Immobilie müssen aber noch weitere Kosten berücksichtigt werden. Dazu zählen die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie, die so manchem Immobilienkäufer nicht bewusst sind. Zu dem Kaufpreis und den Kreditkosten schlagen diese nochmal mit 15 Prozent zu Buche.

Nebenkosten beim Hauserwerb:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchkosten
  • Notarkosten
  • Maklerkosten

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Für den Grundbucheintrag – den Eintrag von Belastungen, von Veränderungen und Löschungsbewilligungen – werden zwischen 0,5 und 1,0 Prozent der Kaufsumme fällig.

Auch der Notar will bezahlt werden, der den Immobilienkauf begleitet und die Verträge aufsetzt. Er bekommt zwischen 1,0 und 1,5 Prozent. Wurde ein Makler hinzugezogen, fallen hier noch einmal zwischen 5,95 und 7,14 Prozent der Kaufsumme ins Gewicht, die größtenteils vom Käufer allein zu tragen sind.

Insgesamt kommen somit je nach Höhe des Kaufpreises gut und gerne Kosten in Höhe eines Mittelklassewagens hinzu. Werden diese Kosten nicht von Anfang an einkalkuliert, können sonstige unvorhergesehene Ausgaben die Finanzierung schnell ins Wanken bringen.

Nebenkosten: Immobilienkäufer sollten mit Nebenkosten von rund 15 Prozent rechnen.

Wichtig ist, nach dem Immobilienkauf noch über liquide Mittel zu verfügen. Das heißt, etwa zehn Prozent des Kaufpreises sollten zusätzlich zum Eigenkapitalanteil und den Nebenkosten nach dem Kauf noch als Finanzpolster zur Verfügung stehen.

Kreditvermittler: Vergleichen verschiedener Angebote

Steht das Budget, müssen sich Immobilienkäufer um den Kredit kümmern. Ratsam ist, sich zunächst an einen Kreditvermittler zu wenden. Diese arbeiten mit vielen Banken zusammen und haben in der Regel einen guten Überblick über den Markt. Als nächstes können sich die Kreditsuchenden ein Angebot bei kleineren, regionalen Banken einholen.

Damit ist der grobe Kredit- und Finanzrahmen gesteckt und die Kunden können im Anschluss bei ihrer Hausbank nach einem Kreditangebot fragen. Diese muss nicht schlechter sein. Doch ein Vergleich verschiedener Angebote über die Kredithöhe samt Zinslast und Laufzeit lohnt bei diesen Summen immer.

Kreditbedingungen: Immobilienkäufer sollten erst Alternativangebote über einen Kreditvermittler oder andere Banken einholen, bevor sie sich auf ein Angebot ihrer Hausbank festlegen.

Wichtig bei allen Angeboten ist der Vergleich des effektiven Jahreszinses. Dieser berĂĽcksichtigt neben dem Nominalzins zum Beispiel auch BearbeitungsgebĂĽhren sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Tilgungsrate: Höhere Tilgung ist besser

Die Bedingungen des Baudarlehens hängen stark von der persönlichen Lebenssituation ab. Als Grundregel gilt: Die monatlichen Belastungen sollten 30 bis 40 Prozent des Nettofamilieneinkommens nicht übersteigen. In diesen, so raten Experten, sollten bereits zusätzliche Rücklagen fürs Alter abgezogen sein.

Die Tilgung, damit ist die Rückzahlung des Baudarlehens gemeint, sollten Immobilienkäufer nicht zu niedrig ansetzen. In Zeiten niedriger Zinsen sollte die Tilgungsrate zwei bis drei Prozent betragen. Wer weniger tilgt, sollte die Möglichkeit der Sondertilgung haben, sonst läuft der Baukredit zu lange und man läuft Gefahr, diesen nicht abbezahlen zu können. Damit ist eine Zahlung außerhalb der Reihe gemeint, die die offene Darlehenssumme verringert.

Tilgungsrate: Die monatlichen Zahlungen sollten der individuellen Situation angepasst sein. Immobilienkäufer sollten auch nach flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten fragen. Somit können die Raten entweder erhöht oder verringert oder eine Sondertilgung geleistet werden

Darlehenslaufzeit: Niedrigzins möglichst lange sichern

Da die Zinsen historisch niedrig sind, sollte man sie sich möglichst lange sichern. Üblich ist das Festschreiben der Darlehensbedingungen über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren. Längere Zinsfestschreibungen kosten bei einigen Anbietern einen Aufschlag, der sich je nach Kreditsumme und Tilgungsrate aber rechnen kann.

Anschlussfinanzierung: Wenn das Baudarlehen nach Ende der Laufzeit noch nicht abbezahlt ist, muss oftmals ein neuer Kredit abgeschlossen werden. Die Bedingungen der Anschlussfinanzierung können teurer sein als der Ausgangskredit. Immobilienkäufer können sich mit einer langen Zinsbindung dagegen absichern.

Unterstützung: Staatliche Förderung nutzen

Staatliche Fördermittel können die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs senken. Wer seine Immobilie besonders klimaschonend baut, eine Bestandsimmobilie saniert oder modernisiert, kann über die Staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Kredite und Zuschüsse beantragen. Diese sind in den meisten Fällen an strikte Auflagen geknüpft, über die sich die Kreditsuchenden vorab informieren sollten.

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