Baufinanzierung: Was ist ein Annuitätendarlehen?

Beim Kauf einer Immobilie ist eine nüchterne Kalkulation erforderlich. Eine Möglichkeit der Finanzierung ist das Annuitätendarlehen. Wir zeigen, was es damit auf sich hat und was die Vor- und die Nachteile sind.

Das Zinsumfeld ist günstig. Nach den Plänen der Europäischen Zentralbank (EZB) werden die Leitzinsen noch eine Weile bei null Prozent verharren. Manche Volkswirte rechnen sogar damit, dass die Zinsen bis 2024 so niedrig bleiben könnten. Gute Rahmenbedingungen, den Kauf einer Immobilie zu finanzieren.

Vor der Suche nach dem Wunschobjekt sollten der eigene finanzielle Rahmen mitsamt den Eckdaten der Finanzierung abgesteckt werden. Das heißt, Höhe, Rate und Zinsbindung müssen zur individuellen Situation passen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die meist gewählte Form der Immobilienfinanzierung. Bei dieser Form der Kreditfinanzierung bleibt die monatliche Rate (Annuität) – bestehend aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil – über die vertraglich vereinbarte Laufzeit konstant. Das heißt, die monatliche Belastung nimmt weder zu noch ab. Allein das Verhältnis von Zins (anfänglich höher) und Tilgung (anfänglich niedriger) verschiebt sich über die Laufzeit.

Der Zinssatz für ein Annuitätendarlehen wird in der Regel für einen Zeitraum von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren festgeschrieben. Mit jeder gezahlten Rate verringert sich die Restschuld des Darlehens.

Vorteile des Annuitätendarlehens

• Planbarkeit: übersichtliche Finanzierung über die Laufzeit
• Einfache Kalkulation: gleichbleibende Monatsraten
• Zinsbindungsfrist: fester Zinssatz unabhängig von Marktentwicklung
• Tilgung: Anteil der Tilgung erhöht sich kontinuierlich

Ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung des Prinzips:

Die Grundannahme:

Sie nehmen einen Kredit über 100.000 Euro auf. Der Sollzins liegt bei 2 Prozent. Die monatliche Rate, die Sie über die gesamte Laufzeit zahlen, liegt bei konstant 1.000 Euro.

Die Faktoren:

• Restschuld = Darlehenssumme – Tilgung
• Zinsen = Darlehenssumme * Zins in Dezimal
• Tilgung = Annuität – Zinsen

Die Berechnung:

Die Annuität – also die monatliche Rate – bleibt während der Laufzeit des Kredits gleich. Was sich verändert, ist das innere Verhältnis von Zinsanteil und Tilgungsanteil. Wichtig zu wissen: Der Zinsanteil wird immer auf die jeweilige Restschuld berechnet. Da diese mit jeder monatlichen Tilgungsrate abnimmt, nimmt auch die Höhe der Zinszahlungen ab. Im gleichen Maß steigt dann der Anteil der Tilgung bei der monatlichen Rate immer weiter an.

Unsere Grundannahme:

• Darlehen: 100.000 Euro
• Sollzins: 2 Prozent
• Annuität: 1.000 Euro

Bei einer anfänglichen Darlehensschuld von 100.000 Euro fallen bei einem Sollzinssatz von 2 Prozent Zinsen in Höhe von 2.000 Euro pro Jahr an – macht 166,67 Euro pro Monat. Zieht man die Zinszahlung von der monatlichen Rate ab, erhält man den Tilgungsanteil – in unserem Fall 833,33 Euro.

Da mit der ersten Rate bereits ein Teil getilgt wurde, verringert sich die Restschuld, auf die die Zinsen berechnet werden. Die 2 Prozent Zinsen fallen nun auf 99.166,67 Euro an (100.000 Euro minus 833,33 Euro) – macht 1.983,33 Euro pro Jahr bzw. 165,28 Euro pro Monat. Der Tilgungsanteil liegt dann bei der zweiten Rate bei 834,72 Euro.

Man sieht: Bei gleich bleibender Annuität von 1.000 Euro pro Monat verschieben sich der Anteil der Zinszahlung und der Anteil der Tilgungsrate. Der Bezugspunkt ist jeweils die offene Restschuld, auf die die Zinsen fällig werden.

Wichtig: Dies soll nur als grobe Orientierung gelten. Jede Bank hat ihr eigenes Rechenmodell, in das eine Vielzahl von Faktoren einfließt.

Annuitätendarlehen im Niedrigzinsumfeld

Was Darlehensnehmer bei den aktuellen niedrigen Zinsen oft vergessen: Im Zinstief verlängert sich die Laufzeit des Immobiliendarlehens. Denn: Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen. Aus diesem Grund sollte der Tilgungsanteil zu Vertragsbeginn bei mindestens einem Prozent des aufgenommenen Kredits liegen.

Nachteil des Annuitätendarlehens

Der Vorteil des Annuitätendarlehens – die Kalkulierbarkeit aufgrund fester Raten – kann sich in einen Nachteil verkehren, wenn der Kreditnehmer aufgrund unvorhergesehener Umstände mehr Flexibilität braucht. Dieser Aspekt sollte bei den Vertragsbedingungen beachtet werden. Viele Banken ermöglichen aufgrund besonderer Umstände eine (zwischenzeitliche) Anpassung der Ratenzahlungen.

Ein weiterer Aspekt: Der Vertrag lässt sich nur unter besonderen Bedingungen kündigen. Dem finanzierenden Kreditinstitut steht dann eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Nicht zuletzt gibt es für den Kreditnehmer keine Gewissheit über die Konditionen der Anschlussfinanzierung, insofern nach dem Ende der Laufzeit eine Restschuld übrig bleibt.

Der Ratenkredit – sinkende monatliche Belastung

Das Gegenteil zu einem Annuitätendarlehen ist der Ratenkredit. Bei dieser Form des Kredits ist nicht die monatliche Rate, sondern die monatliche Tilgung festgeschrieben. Hinzu kommt der Zins, der auf die jeweils bestehende Restschuld berechnet wird. Daraus ergeben sich flexible und mit zunehmender Laufzeit verringernde monatliche Raten.

Das bedeutet auch: Mit dem Ratenkredit verringert sich die Restschuld aufgrund der höheren Tilgung schneller als bei einem Annuitätendarlehen. Bei letzterem nimmt hingegen der Tilgungsanteil zum Ende der Laufzeit zu.

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Ein Rat zum Schluss: Immobilienkäufer sollte sich nicht von den niedrigen Zinsen verleiten lassen, die zugleich niedrige Monatsraten verheißen. Denn: Mit einer niedrigen Tilgung geht auch immer eine längere Laufzeit einher. Darlehensnehmer sollten aus diesem Grund in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung vereinbaren. Sie laufen sonst Gefahr, ihre Immobilie nicht abbezahlen zu können.