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Liegenschaftszins: Berechnung, Höhe, Einflussfaktoren


Risikokennzahl  

Dieser Zins ist wichtig für den Wert einer Immobilie

13.07.2021, 14:20 Uhr
Liegenschaftszins: Berechnung, Höhe, Einflussfaktoren. Bauarbeiten an einem Haus (Symbolbild): Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Richtgröße für Immobilienkäufer. (Quelle: dpa/tmn/Kirsten Neumann)

Bauarbeiten an einem Haus (Symbolbild): Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Richtgröße für Immobilienkäufer. (Quelle: Kirsten Neumann/dpa/tmn)

Wollen Sie wissen, wie wertstabil ein Haus oder eine Wohnung sind, sollten Sie sich den Liegenschaftszins anschauen. Wir erklären, was es mit dieser Richtgröße auf sich hat und wie man sie berechnet.

Ein Immobilien-Investment will gut überlegt sein – schließlich dürfte es sich um eine der größten Anschaffungen Ihres Lebens handeln. Vor allem wenn Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung interessieren, um das Objekt zu vermieten, spielt der sogenannte Liegenschaftszins eine wichtige Rolle.

Aber auch wenn Sie eine Immobilie geerbt haben oder verkaufen wollen, sollten Sie diese Rechengröße kennen. Wir zeigen Ihnen, was der Liegenschaftszins ist, wozu er dient und was seine Höhe beeinflusst.

Was ist der Liegenschaftszins und wozu dient er?

Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung. Er gibt an, wie hoch eine Immobilie auf Basis ihres Verkehrswerts marktüblich verzinst wird – oder anders gesagt: welche langfristige Wertigkeit sie vermutlich hat.

Der Zins kommt im sogenannten Ertragswertverfahren zum Einsatz. Es wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet, um herauszufinden, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann.

Als Liegenschaft bezeichnet man in der Regel ein bebautes oder unbebautes Grundstück, mit dem Sie Erträge erzielen können, wenn Sie es vermieten. Der Verkehrswert gibt an, welchen Verkaufswert Sie voraussichtlich am Markt erzielen können.

Den Liegenschaftszins können Sie als Richtwert vereinfacht überschlagen, indem Sie den Jahresreinertrag der Immobilie durch den Kaufpreis dividieren. Der Jahresreinertrag ist die jährlich erzielbare Miete abzüglich des Teils der Betriebskosten, den Sie als Vermieter tragen und nicht auf die Mieter umlegen können – etwa Verwaltungskosten. Welche Nebenkosten Mieter wirklich zahlen müssen.

Liegenschaftszins = Nettoeinnahmen mit der Immobilie pro Jahr ÷ Kaufpreis

Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto wertstabiler ist die Immobilie. Das heißt: Sicherheit und Risiko der Geldanlage halten sich gut die Waage.

Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet nämlich auch ein geringeres Risiko, etwa durch potenzielle Mietausfälle. Und für Verkäufer ergibt ein niedriger Zins einen höheren Verkehrswert. Allerdings hängt der Verkehrswert auch besonders vom Sachwert der Immobilie ab.

Wann benötige ich den Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins kommt als Rechengröße zum Tragen, wenn Sie den Wert einer Immobilie ermitteln wollen. Deshalb spielt er in folgenden Situationen eine Rolle:

  • Immobilienkauf: Sie können prüfen, ob die Höhe eines Kaufpreises gerechtfertigt ist.
  • Immobilienverkauf: Sie können festlegen, wie teuer Sie eine Immobilie verkaufen wollen. 
  • Immobilienfinanzierung: Banken entscheiden damit über die Finanzierungskonditionen.
  • Erbschaften: Erst wenn der Wert der Immobilie ermittelt ist, können Sie das Erbe gerecht aufteilen.
  • Steuern: Das Finanzamt nutzt den Liegenschaftszins, um Ihr Immobilienvermögen zu berechnen – etwa bei Erbschafts- und Schenkungssteuer. Lesen Sie hier, wie Sie bei der Erbschaftssteuer sparen.

Was beeinflusst den Liegenschaftszins?

Wie hoch der Liegenschaftszins ausfällt, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:

  • der Lage des Grundstücks,
  • der Gebäudeart und -größe,
  • der Restnutzungsdauer.

Lage des Grundstücks

Befindet sich die Liegenschaft in einer kaufkraftstarken Region, ist der Zinssatz tendenziell geringer, als wenn der Standort unter hoher Arbeitslosigkeit und Abwanderung leidet. Wichtig ist außerdem die sogenannte Mikrolage, also zum Beispiel die Verkehrsanbindung oder die Nähe zu nützlicher Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Ärzten.

Gebäudeart

Bei einem freistehenden Einfamilienhaus ist der Liegenschaftszins in der Regel niedriger als bei einer Eigentumswohnung. Ein Mehrfamilienhaus wiederum ist wertbeständiger als ein Bürogebäude. Es spielt hierbei aber auch eine Rolle, wie sich der Markt allgemein und die Nachfrage nach bestimmten Arten von Immobilien grundsätzlich entwickeln.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange Sie eine Immobilie voraussichtlich wirtschaftlich nutzen können. Bei Wohngebäuden wird sie üblicherweise auf 60 bis 80 Jahre begrenzt. Eine Sanierung kann diese Dauer verlängern.

Welche Werte sind beim Liegenschaftszins üblich?

Die Höhe des Liegenschaftszinses hängt unter anderem von der Art des Gebäudes ab (siehe oben). Laut Immobilienverband IVD sind folgende Zinssätze marktüblich:

ImmobilieLiegenschaftszins
Villa, großes Einfamilienhaus0,5-3,0 Prozent
Freistehendes Einfamilienhaus1,0-3,5 Prozent
Eigentumswohnung1,5-4,5 Prozent
Mehrfamilienhaus2,0-5,0 Prozent
Büro-/Geschäftshaus4,0-7,5 Prozent
Lager- und Produktionshalle5,0-8,0 Prozent
Sport-/Freizeitanlage6,0-9,0 Prozent
Klinik-, Pflege- und Sozialimmobilie5,0-7,0 Prozent
Hotels4,5-7,5 Prozent

Wer legt den Liegenschaftszins fest?

Gutachterausschüsse ermitteln den Liegenschaftszinssatz individuell für jede Stadt und Gemeinde. Dafür schauen sie sich tatsächlich getätigte Käufe und Verkäufe an, erfassen den Zins also rückwirkend. 

Wo finde ich den Liegenschaftszins?

Sie können den Liegenschaftszins beim Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde erfragen. Einige Kommunen veröffentlichen ihn auch auf ihrer Webseite. Beauftragen Sie einen Sachverständigen damit, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, wird er sich in der Regel ebenfalls an den örtlichen Gutachterausschuss wenden. 

Verwendete Quellen:

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