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Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Acht einfache Strategien f├╝rs Immobilien-Investment

Von Nele Behrens

Aktualisiert am 06.03.2021Lesedauer: 8 Min.
Gl├Ąserne T├╝rme: Ob Wohnungen, B├╝rot├╝rme ├╝ber Einkaufszentren - mit Immobilien k├Ânnen Sie Ihr Geld auf viele Weisen anlegen.
Gl├Ąserne T├╝rme: Ob Wohnungen, B├╝rot├╝rme oder Einkaufszentren ÔÇô mit Immobilien k├Ânnen Sie Ihr Geld auf viele Weisen anlegen. (Quelle: VCG/imago-images-bilder)
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Traum vom Eigenheim oder sichere Geldanlage: Die Gr├╝nde f├╝r ein Immobilien-Investment sind unterschiedlich. t-online zeigt acht Strategien auf ÔÇô und was Sie dabei beachten sollten.

Das Wichtigste im ├ťberblick


Mietwohnung, B├╝ro oder das Hotel im Sommerurlaub ÔÇô Immobilien begegnen uns im Alltag ├╝berall. Geldanlegen ist f├╝r viele Menschen dagegen ein abstraktes Thema: Noch immer empfinden gerade Einsteiger Aktien, Anleihen oder Finanzprodukte wie ETFs schwer greifbar. Noch immer ist daher das "Betongold", ein Investment in H├Ąuser, bei vielen Anlegern beliebt.

Gerade in Zeiten des Niedrigzinses bieten Immobilien zudem noch eine lukrative und beliebte Anlagem├Âglichkeit. Au├čerdem sind Kredite in diesen Zeiten besonders g├╝nstig ÔÇô aber auch ohne Eigenkapital k├Ânnen Sie von Immobilien profitieren. t-online zeigt Ihnen, auf welchen Wegen Sie von der Immobilienbranche profitieren k├Ânnen und dabei auch noch leicht den Einstieg in neue Finanzprodukte finden.

Wie kann ich in Immobilien investieren?

Jeder kennt die klassischste Form der Immobilien-Anlage: das Eigenheim. Es gibt aber auch weitere Wege, um in Wohn- und Gesch├Ąftsh├Ąuser zu investieren. Je nach Bedarf und eigenem Budget bieten sich folgende Anlagen an:

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  • Eigenheim
  • Vermieten einer gekauften Immobilie
  • Immobilienaktien
  • Immobilienanleihen
  • Offene Immobilienfonds
  • Geschlossene Immobilienfonds
  • Immobilien-ETF
  • Crowdinvesting

Wie investiere ich in ein Eigenheim?

Um sich den Traum der eigenen vier W├Ąnde zu erm├Âglichen, ben├Âtigen Sie in den allermeisten F├Ąllen Unterst├╝tzung von der Bank, die Ihnen ein Darlehen gibt. F├╝r einen Kredit verlangen die meisten Banken einen gewissen Anteil an Eigenkapital. Als Faustregel k├Ânnen Sie hier mit 20 Prozent des Immobilienwertes rechnen.

  • Beispiel: Kostet eine Wohnung 400.000 Euro, m├╝ssen Sie als Kreditnehmer zumindest 80.000 Euro an Erspartem vorweisen k├Ânnen.

Neben dem Eigenkapital sollten Sie als K├Ąufer auch ├╝ber ein regelm├Ą├čiges und sicheres Einkommen verf├╝gen. Denn mit dem Kauf einer Immobilie binden Sie sich meist f├╝r 15 bis 20 Jahre an einen Kredit. Sie sollten also sicherstellen, dass Sie diesen auch in 15 Jahren noch bedienen k├Ânnen.

Auch die Immobilie sollten Sie genau unter die Lupe nehmen, bevor Sie diese kaufen ÔÇô schlie├člich investieren Sie einen Gro├čteil Ihres Verm├Âgens in das Geb├Ąude. Achten Sie daher unter anderem auf folgende Punkte:

  • eine gute Lage,
  • einen guten Zustand des Geb├Ąudes (zum Beispiel auf Feuchtigkeit, Risse in den W├Ąnden, Heizungstr├Ąger und auf die W├Ąrmeisolation achten),
  • dass Rendite und Risiko zu Ihren Erwartungen passen.

Wie investiere ich ohne Eigenkapital in Immobilien?

Wenn Sie nicht ├╝ber das notwendige Ersparte verf├╝gen, akzeptieren viele Banken auch einen Privatkredit aus der Familie als Eigenkapital. Sollten Sie bereits eine Immobilie besitzen, k├Ânnen Sie diese auch beleihen und den neuen Kaufkredit damit decken.

Tats├Ąchlich ist es sogar m├Âglich, eine Immobilie vollst├Ąndig zu finanzieren. Gerade in Gro├čst├Ądten und Ballungsr├Ąumen, in denen die Preise auch in den kommenden Jahren weiter steigen d├╝rften, sind Banken zu einem solchen Schritt bereit.

Meist sollten Sie als K├Ąufer in diesem Fall zumindest die Kaufnebenkosten ÔÇô also die Grunderwerbssteuer, die Maklergeb├╝hr und die Notarkosten ÔÇô bezahlen k├Ânnen. Aber auch diese k├Ânnen je nach Stadt ganz sch├Ân hoch ausfallen.

  • Beispiel: Sie kaufen mithilfe eines Maklers eine Drei-Zimmer-Wohnung im Berliner Bezirk Neuk├Âlln f├╝r 399.464 Euro. In diesem Fall m├╝ssen Sie zus├Ątzlich 46.218 Euro an Kaufnebenkosten tragen. Die gr├Â├čten Posten sind dabei die Grunderwerbssteuer mit 23.968 Euro und die Maklergeb├╝hr mit 14.261 Euro.

Wenn Sie die Nebenkosten selbst decken, k├Ânnen Sie bei den meisten Banken mit den ├╝blichen Zinsen und Tilgungsraten rechnen. Sollten auch die Nebenkosten f├╝r Sie noch zu hoch sein, k├Ânnen Sie einen Kredit ├╝ber 110 Prozent aufnehmen ÔÇô und so auch die Nebenkosten finanzieren.

In diesem Fall werden die Zinsen aber teurer und auch die monatliche Tilgungsrate ist h├Âher. In Ballungsr├Ąumen, in denen die Miete ├╝ber 1.300 Euro kalt liegen kann, k├Ânnen sich f├╝r Investoren sogar h├Âhere Zinsen und Tilgungsraten lohnen. In diesem Fall investieren Sie n├Ąmlich in Ihre eigene Immobilie und damit in Ihre Verm├Âgenswerte, anstatt mit Ihrer hohen Miete anderen eine Immobilie zu erm├Âglichen.

Allerdings bekommen Sie einen solchen Kredit nicht, ohne bestimmte Bedingungen zu erf├╝llen. Sie ben├Âtigen in der Regel:

  • ein festes und hohes Einkommen und
  • einen sicheren Arbeitsplatz.

Beamte und Mitarbeiter im ├Âffentlichen Dienst haben daher meist gute Aussichten auf eine Vollfinanzierung. Wer dagegen ein befristetes Arbeitsverh├Ąltnis hat, gilt f├╝r die Bank als h├Âheres Risiko. Selbstst├Ąndige und Kreditnehmer mit kleineren Einkommen m├╝ssen in den meisten F├Ąllen zumindest die Kaufnebenkosten stemmen k├Ânnen.

Wenn Sie nicht die notwendigen Bedingungen f├╝r eine 110-Prozent-Finanzierung erf├╝llen, k├Ânnen Sie ├╝ber Immobilienaktien, -anleihen, - fonds und -ETFs dennoch von Immobilien als Anlageform profitieren. Neu ist f├╝r Privatanleger zudem das Instrument der Crowdinvestings (siehe unten).

Wie lege ich in Immobilienfonds an?

Ein Fonds ist ein Sammelkorb verschiedener Anlageobjekte, bei dem Sie von der Balance der verschiedenen Anlageobjekte und der dadurch erzeugten Rendite profitieren. Fonds k├Ânnen das Geld der Anleger in Rohstoffe, Aktien, Anleihen oder auch Immobilien investieren.

Wenn sich ein Fonds explizit Immobilienfonds nennt, muss er aber zumindest 51 Prozent seines Geldes in Immobilien investieren. Die ├╝brigen 49 Prozent kann die Fondsgesellschaft dagegen auch in andere Anlageobjekte angelegen. Bei Immobilienfonds gilt es zwischen geschlossenen und offenen Fonds zu unterscheiden.

Als Anleger profitieren Sie von einem Immobilienfonds, wenn der Wert der Immobilie steigt. Gerade in den St├Ądten erh├Âhte sich der Preis der Immobilien in den letzten Jahren stetig und auch die Corona-Krise lie├č den Wert der H├Ąuser in vielen Regionen steigen.

Achten Sie bei der Suche nach einem Immobilienfonds darauf, dass es sich um einen offenen Immobilienfonds handelt. In diesen k├Ânnen Sie bereits ab kleineren Summen, etwa 50 bis 100 Euro, einsteigen. Zudem investiert der Fondsmanager bei offenen Immobilienfonds das Geld der Anleger in verschiedene Immobilien, etwa Hotels, B├╝rogeb├Ąude oder Einkaufszentren.

Durch die Streuung verringert sich Ihr Risiko. Wenn etwa der Besitzer eines B├╝rogeb├Ąudes keinen neuen Mieter findet, federn die anderen Immobilien im Fonds die Verluste ab.

Bei geschlossenen Immobilienfonds m├╝ssen Sie als Anleger gleich gr├Â├čere Summen investieren. In der Regel brauchen Sie hier mindestens ein Einstiegskapital von 5.000 Euro und m├╝ssen dieses Geld meist f├╝r f├╝nf bis zehn Jahre binden. Zudem ist das Risiko h├Âher, denn geschlossene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger meist nur in ein Objekt an. Findet das B├╝rogeb├Ąude also keinen neuen Mieter, sp├╝ren Sie als Anleger die Verluste deutlich.

Was sind Immobilien-ETFs?

Eine weitere Art der Immobilien-Fonds sind sogenannte Exchange Traded Funds (ETFs). Hier entscheidet nicht ein Fondsmanager, wie Ihr Geld angelegt wird, sondern ein Computeralgorithmus bildet einen Aktienindex nach. So investieren Sie also nicht direkt in Immobilien, sondern in Aktien von Unternehmen, die in der Branche aktiv sind.

Ein Beispiel f├╝r einen Immobilien-Index ist etwa MSCI World Real Estate Index, der 106 Unternehmen aus 23 L├Ąndern enth├Ąlt. Ein ETF, der diesen Index nachbildet, ist durch die breite Streuung daher relativ risikoarm.

Was sind Immobilienaktien?

Mit einer Immobilienaktien kaufen Sie einen Anteil eines Unternehmens, das in der Immobilienbranche t├Ątig ist. Das k├Ânnen etwa Wohnungsbaugesellschaften, Hausverwaltungsunternehmen oder Baufirmen sein. Bekannte b├Ârsennotierte Unternehmen aus der Branche sind etwa die Deutsche Wohnen, Vonovia oder die TAG.

Steigt der Wert des Unternehmens, k├Ânnen Sie Ihre Aktie gewinnbringend verkaufen. Allerdings lautet auch hier der Grundsatz: Ein Aktieninvestment in ein einziges Unternehmen birgt auch Risiken.

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Alternativ k├Ânnen Sie Ihr Geld mit einem Immobilien-ETF auch in eine Vielzahl an Unternehmen aus der Branche investieren und so Ihr Risiko streuen (siehe oben). Eine weitere M├Âglichkeit sind die sogenannten REITs.

Die Abk├╝rzung REITs kommt aus dem Englischen und steht f├╝r "Real Estate Investment Trust". Diese Firmen sind eine Mischung aus einer Aktiengesellschaft und einem Fonds. Wie beim Immobilienfonds werden die Anlegergelder in Immobilien investiert ÔÇô aber REITs sind dazu verpflichtet, 90 Prozent ihrer Gewinne an die Investoren auszuzahlen.

Das kann sich lohnen: So hat der S&P Global REIT in der j├╝ngsten Vergangenheit im Schnitt acht Prozent Rendite pro Jahr erwirtschaftet. Der Fokus auf eine Branche kann aber auch zu Einbr├╝chen f├╝hren. Im letzten Jahr, als die Corona-Krise auch die Immobilienbranche kalt erwischte, verzeichnete der S&P Global REIT fast 12 Prozent Verlust.

Was ist eine Immobilienanleihe?

Die Immobilienanleihe ist eine Schuldverschreibung von Unternehmen aus der Immobilienbranche. Als Anleger leihen Sie dem Unternehmen einen festen Betrag zu einer festgelegten Laufzeit und bekommen daf├╝r fixe Zinsen. Die Anleihe ist mit Grundpfandrechten abgesichert. Das bedeutet: Kann das Unternehmen die Schuld nicht zahlen, ist der Anleger berechtigt, ├╝ber die Immobilie zu verf├╝gen.

Es gibt aber einige Dinge, die Sie bei Immobilienanleihen bedenken m├╝ssen:

  • Besicherung im ersten Rang
  • Verwaltung durch einen Treuh├Ąndler
  • Jahresabschlussbericht und Portfolio
  • Bewertung von Ratingagenturen

Die Sicherheit durch die Grundpfandrechte k├Ânnen Sie etwa nur als Anleger nutzen, wenn die Anleihe im ersten Rang versichert sind ÔÇô die meisten Immobilienanleihen sind dies allerdings nicht.

Zudem sollte ein Treuh├Ąndler die Sicherheiten und im besten Fall auch die laufenden Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien des Unternehmens verwalten. Ein professionelles Unternehmen zeichnet sich zudem durch einen gepflegten Jahresabschlussbericht sowie unabh├Ąngige Portfoliobewertungen aus.

Ratingagenturen wie Standard & PoorÔÇÖs, MoodyÔÇÖs oder Fitch bewerten zudem die Bonit├Ąt des Unternehmens. Ist die Bewertung gering, locken die Unternehmen Anleger oft mit hohen Zinsen ÔÇô das Risiko ist bei diesen Anleihen aber besonders hoch.

Selbst eine gute Bewertung sch├╝tzt Sie als Anleger nicht vor empfindlichen Verlusten. Denn wenn das Unternehmen die Schulden nicht zur├╝ckzahlen kann, m├╝ssen Sie sich mit einem vollst├Ąndigen oder einem Teilverlust zufriedengeben. Das geschah etwa Anlegern der WGF AG, die ein Jahr vor ihrer Insolvenz noch eine B+-Bewertung erhalten hat.

Was ist Crowdinvesting?

Beim sogenannten Crowdinvesting investieren mehrere Privatanleger ├╝ber eine Internetplattform gemeinsam in eine Immobilie. Dieser neue Trend unter Privatanlegern war zuvor nur den Gro├činvestoren vorbehalten. Anbieter gibt es daf├╝r viele, etwa die Plattformen Exporo, Zinsland, Reacapital, iFunded oder Bergf├╝rst.

Ein Vorteil f├╝r Sie als Anleger: Mit Betr├Ągen ab 500 Euro k├Ânnen Sie in millionenschwere Immobilienprojekte investieren und hohe Zinsen bis zu neun Prozent erwirtschaften.

Doch Vorsicht: Verbrauchersch├╝tzer warnen vor dieser Anlageform. Denn im Falle einer Insolvenz werden die Kredite der Kleinanleger beim Crowdinvesting zuletzt bedient ÔÇô weil Sie sich als Kleinanleger ├╝ber ein sogenanntes Nachrangdarlehen beteiligen. Der Schuldner erf├╝llt also erst die Forderungen aller anderer Gl├Ąubiger.

Wie verdiene ich Geld mit einer Vermietung?

Eine Vermietung ist bei einem zuverl├Ąssigen Mieter eine sichere Geldanlage. Die Mietzahlung kommt zu einem festen Zeitpunkt und bietet daher Planbarkeit. Wenn Sie Ihre Immobilie mit einem Staffelmietvertrag oder einer Indexmiete anbieten, erh├Âhen sich Ihre Einnahmen zudem j├Ąhrlich.

Zudem k├Ânnen Sie als Vermieter die Anschaffungs- und Sanierungskosten, Erhaltungsaufwand und Zinsen von der Steuer abschreiben. Wenn Sie die Immobilie, die Sie vermieten m├Âchten, erst kaufen m├╝ssen, finanziert die Miete oft die Kreditrate. Nach Auslaufen des Kredits generiert die Wohnung zudem ein konstantes Nebeneinkommen.

Doch eine Vermietung bietet auch viele Risiken. F├╝r den Kauf der Immobilie m├╝ssen Sie einen Gro├čteil Ihres Verm├Âgens b├╝ndeln, zudem sind Sie f├╝r alle Reparaturen und Instandsetzungsma├čnahmen verantwortlich.

Au├čerdem ist das deutsche Recht sehr mieterfreundlich ÔÇô sollte ihr Mieter nicht mehr zahlen, k├Ânnen Sie leicht Verluste machen oder sich gar auf Rechtsstreitigkeiten einstellen. Ebenso schwierig ist es f├╝r Sie als Eigent├╝mer, einen Mieter aus Ihrer Immobilie zu klagen, der etwa durch mangelnde Hygiene den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Haus mindert.

Zudem sollten Sie die Lage Ihrer Immobilie bedenken. Wichtig ist dabei sowohl die Mikrolage als auch die Makrolage. Ersteres beschreibt die direkte Umgebung, also die Nachbarschaft. Diese sollte einladend und gepflegt sein. Im besten Fall sind alle Dinge des t├Ąglichen Bedarfs schnell zu erreichen.

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Mit einer guten Nachbarschaft wird es Ihnen leichter fallen, die Immobilie (neu) zu vermieten. Aber auch die Makrolage ÔÇô also die Stadt beziehungsweise die Region ÔÇô spielt eine gro├če Rolle. Leidet der Ruf der Region oder geht ein gro├čer Arbeitgeber vor Ort insolvent, mindert das auch den Wert Ihrer Immobilie.

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