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Nebenkostenabrechnung erst pr├╝fen, dann zahlen

Von dpa
Aktualisiert am 14.02.2022Lesedauer: 3 Min.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: In vielen Nebenkostenabrechnungen stecken Fehler.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: In vielen Nebenkostenabrechnungen stecken Fehler. (Quelle: Christin Klose/dpa-tmn/Illustration./dpa)
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Berlin (dpa/tmn) - Einmal im Jahr ist es soweit: Die Nebenkostenabrechnung liegt im Briefkasten. Manche Mieter messen ihr keine gr├Â├čere Bedeutung bei, solange die Kosten nicht aus dem Ruder laufen. Wenn sogar ein Guthaben herausspringt, umso besser. Jetzt, da die Preise f├╝r Heizung und Warmwasser teilweise in schwindelnde H├Âhen steigen, schauen viele genauer hin. Das kann sich lohnen.

"Etwa jede zweite Abrechnung enth├Ąlt Fehler", sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Das Thema Betriebskosten geh├Ârt zu den Top-Themen f├╝r Mieter und Vermieter. Kein Wunder, es geht um bares Geld. Schlie├člich gelten die Betriebskosten l├Ąngst als zweite Miete.

Durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter mussten Mieter 2018 zahlen, so der zuletzt vom Mieterbund ver├ÂffentlichteBetriebskostenspiegelf├╝r das Abrechnungsjahr 2018. Neuere Zahlen gibt es noch nicht, sie d├╝rften aber deutlich h├Âher ausfallen. ├ärgerlich, wenn dann manche Position auch noch unzul├Ąssig oder unkorrekt ist. Antworten auf wichtige Fragen:

Wie erkennt man eine g├╝ltige Abrechnung?

"Es muss im Mietvertrag vereinbart, werden, dass die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden", sagt Inka-Marie Storm vom Eigent├╝merverband Haus & Grund Deutschland. "Fehlt so eine Vereinbarung, braucht der Mieter grunds├Ątzlich nichts zu zahlen." Dann sind die Vermieter in der Pflicht. Ausnahme bilden die Kosten f├╝r Heizung und Warmwasser, die verbrauchsabh├Ąngig abgerechnet werden m├╝ssen.

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Welche formellen Anforderungen gibt es?

Laut Rechtsprechung muss die Abrechnung eine geordnete und ├╝bersichtlich gegliederte Aufstellung der einzelnen Kostenarten enthalten. "Diese Aufstellung muss auch f├╝r juristische Laien nachvollziehbar sein", stellt Jutta Hartmann klar.

Enthalten sein m├╝ssen mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl├Ąuterung des Umlageschl├╝ssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der Vorauszahlungen.

"Der Mieter muss erkennen k├Ânnen, welche Kosten entstanden sind und wie viel er nachzahlen muss oder r├╝ckerstattet bekommt", so Jutta Hartmann. Werden diese Mindestangaben nicht eingehalten, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. "Dann ist die Abrechnung formell unwirksam und gilt als gar nicht erstellt."

Welche Fristen gelten?

Vermieter m├╝ssen unbedingt die gesetzlichen Fristen beachten. "Sp├Ątestens zw├Âlf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Brief beim Mieter sein", betont Inka-Marie Storm.

"Kommt er auch nur einen Tag zu sp├Ąt, kann der Mieter grunds├Ątzlich etwaige Nachzahlungen verweigern, es sei denn, den Vermieter hat den versp├Ąteten Zugang nicht zu vertreten." Der Anspruch des Mieters auf die Abrechnung seiner Betriebskosten und die R├╝ckerstattung zu viel gezahlter Nebenkosten bleibt jedenfalls bestehen.

Welche Betriebskosten d├╝rfen auf den Mieter umgelegt werden?

Das ist in derBetriebskostenverordnunggeregelt. Hier sind insgesamt 17 Punkte aufgef├╝hrt, die in die Abrechnung einflie├čen d├╝rfen.

Drei betreffen Heizung und Warmwasser, die ├╝brigen 14 sind "kalte Betriebskosten" wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Stra├čenreinigung und M├╝llabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbek├Ąmpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel sowie Einrichtungen zur W├Ąschepflege.

Nicht zu den Nebenkosten z├Ąhlen Verwaltungskosten, beispielsweise Kosten f├╝r Hausverwaltung, Bankgeb├╝hren, Porto, Zinsen und Telefon. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder R├╝cklagen muss der Mieter nicht zahlen.

"Hier gilt es genau hinzuschauen, ob alle Positionen zul├Ąssig sind oder ob etwas doppelt abgerechnet wurde", sagt Jutta Hartmann. "So kommt es vor, dass Kosten f├╝r Hausmeister und Kosten f├╝r die Gartenpflege separat ausgewiesen wurden, obwohl diese Leistungen von einer Person ausgef├╝hrt wurden." Es lohnt sich, bei der Pr├╝fung die Abrechnungen vergangener Jahre zum Vergleich hinzuzuziehen.

Was sind die sonstigen Betriebskosten?

Hier werden Kosten abgerechnet, die nicht in die ├╝brigen Punkte passen. Das k├Ânnen durchaus zul├Ąssige Betriebskosten sein, wie zum Beispiel Concierge- und Bewachungsdienste oder die Wartungskosten f├╝r Rauchwarnmelder. Wichtig ist, dass diese Kosten im Mietvertrag aufgef├╝hrt sind, sonst d├╝rfen sie nicht umgelegt werden.

Laut Bundesgerichtshof d├╝rfen verschiedene einzelne Kosten nicht als "sonstige Betriebskosten" zusammengefasst werden, sofern sie nicht zusammenh├Ąngen. Im konkreten Fall war im Mietvertrag unter dieser Position die Umlage der Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverser Wartungskosten vereinbart. Die Vermieterin wies daf├╝r einen Betrag aus, ohne die Kosten aufzuschl├╝sseln. Damit war die Abrechnung formell nicht ordnungsgem├Ą├č (Az.: VIII ZR 371/19).

Was tun bei Beanstandungen?

"Es k├Ânnen immer mal Fehler auftreten", sagt Inka-Marie Storm. "Insbesondere kleinere private Vermieter tun sich aufgrund der vielen Vorgaben manchmal schwer mit der Abrechnung der Nebenkosten." Mieter sollten Vermieter besser schriftlich informieren, damit sie Fehler nachbessern k├Ânnen.

Solche inhaltlichen Fehler k├Ânnen regelm├Ą├čig auch nach Ablauf der zw├Âlfmonatigen Abrechnungsfrist korrigiert werden, ohne dass der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung verloren geht.

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